kirahesaplama.com.tr

Giriş: Artık “Günlük Kiralık Ev” İçin Ruhsat Şart

Türkiye’de özellikle büyük şehirlerde ve turistik bölgelerde Airbnb, Booking, günlük kiralık daire gibi modeller son yıllarda ciddi şekilde yaygınlaştı. Bu durum hem vergi hem de güvenlik açısından yeni düzenlemeleri beraberinde getirdi ve “turizm amaçlı kiralama” adıyla özel bir yasal çerçeve oluşturuldu.

Yeni sistemle birlikte, evinizi kısa süreli – örneğin birkaç gün veya haftalık – kiraya vermek istiyorsanız, artık bunu “normal kira sözleşmesi”yle gelişi güzel yapmanız mümkün değil. Turizm amaçlı konut kiralama ruhsatı almadan yapılan kiralamalar için ciddi idari para cezaları öngörülüyor.

Bu rehberde, Airbnb üzerinden ya da doğrudan turistlere evini kiraya vermek isteyenler için; ruhsat zorunluluğunun mantığını, başvuru şartlarını, apartman onayını, vergi boyutunu ve cezaları adım adım ele alıyoruz.

Turizm Amaçlı Kiralama Nedir? Normal Kiradan Farkı

Turizm amaçlı kiralama; konutların kısa süreli olarak, geçici konaklama amacıyla yerli veya yabancı misafirlere kiraya verilmesi anlamına gelir. Yani burada amaç, birinin “yerleşmesi” değil, konaklamasıdır.

Klasik konut kiralarından temel farkları şunlardır:

• Süre kısadır: Genellikle birkaç gün, hafta ya da en fazla birkaç ay gibi kısa dönemler söz konusudur.
• Konaklama hizmetine yaklaşır: Otel benzeri bir hizmet algısı olduğundan turizm mevzuatı kapsamına girer.
• Ruhsat zorunludur: Yeni düzenlemelerle, bu tür kiralamalar için turizm amaçlı kiralama izni alınması gerekir.
• Vergi ve bildirim yükümlülüğü artar: Gelirin beyanı, kimlik bildirimi, güvenlik kayıtları gibi ek yükümlülükler vardır.

Özetle; “Ben evimi Airbnb’ye koydum, arada bir turist gelince kalıyor” dediğiniz anda, aslında turizm amaçlı kiralama rejimine girmiş oluyorsunuz.

Kimler Turizm Amaçlı Kiralama Ruhsatı Alabilir?

Ruhsat için temel şart, öncelikle konutun yasal malikinin (veya yetkili temsilcisinin) başvuru yapmasıdır. Uygulamada şu profiller ruhsat talep edebiliyor:

• Ev sahipleri: Kendi adına tapusu olan konutu turizm amaçlı kiralamak isteyen gerçek kişiler.
• Şirketler: Birden fazla daireyi turistik amaçla işleten, portföy oluşturan şirketler.
• Yetkili temsilciler: Malik adına vekaletle süreci yürüten, emlak danışmanı veya yönetim şirketi gibi profesyoneller.

Ancak kişinin malik olması tek başına yetmez. Konutun bulunduğu binanın durumu, apartman yönetim planı, yangın ve güvenlik koşulları gibi unsurlar da ruhsat aşamasında dikkate alınır.

Apartman Onayı ve Yönetim Planı Şartı

Turizm amaçlı konut kiralama düzenlemelerinde en kritik konulardan biri de apartman ve site sakinlerinin onayıdır. Çünkü kısa süreli kiralama yapılan daireler; giriş-çıkış yoğunluğu, gürültü, güvenlik endişesi gibi sebeplerle komşuları doğrudan etkileyebiliyor.

Bu nedenle çoğu durumda:

• Kat malikleri kurulunun kararları,
• Yönetim planındaki özel hükümler,
• Apartman yönetiminin yazılı muvafakati

ruhsat aşamasında önem kazanıyor. Yönetim planında “günlük kiralama yapılamaz, pansiyon faaliyeti yasaktır” benzeri hükümler varsa, ruhsat almak zorlaşabilir veya mümkün olmayabilir.

Turizm Amaçlı Kiralama Ruhsatı İçin Gerekli Belgeler

Detaylar il bazında ve ilgili kurumların uygulamasına göre değişebilse de, genellikle başvuru sırasında şu belgeler talep edilmektedir:

• Tapu fotokopisi: Konutun kime ait olduğunu gösteren belge.
• Kimlik fotokopisi veya ticaret sicil bilgileri: Gerçek kişi veya şirket başvurusuna göre.
• İkametgâh veya vergi dairesi kaydı: Bildirim ve tebligatlar için.
• Yapı kullanım izin belgesi (iskan): Binanın resmî olarak konut kullanımına açıldığını gösterir.
• Apartman yönetimi kararı / muvafakat yazısı: Kısa süreli kiralama yapılmasına izin verildiğini gösteren karar.
• Yangın ve güvenlik önlemleriyle ilgili belgeler: Yangın merdiveni, alarm sistemi, acil çıkış planı vb.
• Fotoğraflar ve planlar: Konutun iç ve dış mekân fotoğrafları, gerekirse kroki.

Bazı belediyeler veya il müdürlükleri, bunlara ek olarak “komşu dairelerden muvafakat” gibi özel belgeler de isteyebiliyor. Bu nedenle başvuru öncesi, ilgili belediye veya İl Kültür ve Turizm Müdürlüğü ile güncel liste mutlaka kontrol edilmelidir.

Başvuru Nereye ve Nasıl Yapılır?

Turizm amaçlı kiralama ruhsatı için başvurular, uygulamaya göre:

• İl Kültür ve Turizm Müdürlüklerine,
• Veya bu konuda yetki verilmiş belediye birimlerine

yapılabilmektedir. Bazı işlemler için e-Devlet üzerinden ön başvuru kanalları da açılabilmektedir.

Genel başvuru adımları şöyledir:

• Gerekli belgelerin hazırlanması ve eksiklerin tamamlanması,
• İlgili kuruma fiziksel veya elektronik başvuru yapılması,
• Harç ve ruhsat ücretlerinin ödenmesi,
• Gerekirse yerinde inceleme ve denetim yapılması,
• Uygun bulunması halinde turizm amaçlı kiralama ruhsatının düzenlenmesi.

Ruhsat alındıktan sonra konut, Airbnb ve benzeri platformlarda resmî olarak turizm amaçlı kiralama için ilan edilebilir.

Vergi ve Beyanname Boyutu: Kira Gelirini Bildirmeyi Unutmayın

Turizm amaçlı kiralamanın en önemli ayaklarından biri de vergi boyutudur. Evinizi kısa süreli kiraya vererek elde ettiğiniz gelirler, “kira geliri” veya ticari kazanç kapsamında vergilendirilebilir.

Genel çerçeve:

• Belirli bir tutarı aşan yıllık gelirler için kira beyannamesi verme yükümlülüğü doğar.
• Birden fazla konut, profesyonel işletme tarzı ve sık kiralama söz konusuysa, faaliyet ticari kazanç kapsamında değerlendirilebilir.
• Ödenen stopaj, giderler ve istisna tutarları vergi hesaplamasında dikkate alınır.

Ayrıntılı örnekler ve güncel istisna rakamları için “Kira Beyannamesi Nasıl Verilir?” başlıklı yazımızda daha teknik bir vergi rehberi hazırlayacağız.

Airbnb ve Benzeri Platformlara Bildirim Yükümlülüğü

Airbnb, Booking gibi platformlar üzerinden konut kiraladığınızda; sadece ruhsat almak yetmez, aynı zamanda misafir kimlik bildirimleri ve güvenlik kayıtları konusunda da yükümlülükleriniz vardır.

Genel olarak:

• Konaklayan kişilerin kimlik bilgilerinin mevzuata uygun şekilde bildirilmesi,
• Giriş-çıkış kayıtlarının düzenli tutulması,
• Gerekli bilgi ve belgelerin denetimlerde ibraz edilebilir durumda olması

beklenir. Bu yükümlülükler; güvenlik, suçla mücadele ve kayıt dışı konaklamanın engellenmesi amacıyla getirilmiştir.

Ruhsatsız Turizm Amaçlı Kiralamanın Cezaları

Turizm amaçlı kiralama ruhsatı almadan; Airbnb ilanı açmak, günlük kiralık daire işletmek gibi faaliyetler için oldukça yüksek idari para cezaları söz konusudur.

Kanunda; ilk tespitte uygulanacak ceza, tekrarında katlanan yaptırımlar ve kiralamanın durdurulmasına yönelik önlemler öngörülür. Rakamlar zaman içinde güncellendiği için burada somut tutar yazmıyoruz, ancak temel riskler şunlardır:

• Ruhsatsız faaliyet cezası: İlk tespitte yüksek meblağlı idari para cezası.
• Tekrar cezası: Faaliyetin aynı şekilde devam ettiğinin tespiti halinde cezaların katlanarak artması.
• Faaliyetin mühürlenmesi / durdurulması: Konutun turizm amaçlı kiralamaya kapatılması.

Bu nedenle “Nasıl olsa kimse fark etmez” mantığıyla ruhsatsız Airbnb yapmak, ciddi mali ve hukuki sonuçlar doğurabilir.

Airbnb’de İlan Açmadan Önce Dikkat Edilmesi Gerekenler

Airbnb’de ilan yayınlamadan önce kendinize şu soruları sormanız faydalı olur:

• Bu konut için turizm amaçlı kiralama ruhsatı alma imkânım var mı?
• Apartman yönetimi ve komşular bu faaliyete nasıl bakıyor?
• Vergi ve beyanname yükümlülüklerimi karşılayabilecek miyim?
• Konuta ilişkin yangın, güvenlik, sigorta gibi önlemleri aldım mı?
• Uzun vadede bu işten elde edeceğim gelir, üstlendiğim risklere değiyor mu?

Tüm bu sorulara tatmin edici yanıtlar verebiliyorsanız, turizm amaçlı kiralama ruhsatı alarak faaliyet göstermekte fayda var.

Kiracılar Airbnb Yapabilir mi?

Sık karşılaşılan sorulardan biri de şudur: “Kiracı olarak oturduğum evi Airbnb’de kiraya verebilir miyim?”

Genel olarak:

• Kira sözleşmesinde alt kira / devrin yasak olduğu yazıyorsa, zaten sözleşmeye aykırılık söz konusudur.
• Sözleşme izin verse bile, turizm amaçlı kiralama ruhsatı alınması ve apartman/onay süreçlerinin yürütülmesi gerekir.
• Ev sahibiyle yazılı mutabakat olmadan bu yola girmek, ileride tahliye ve tazminat riskleri doğurabilir.

Bu nedenle kiracıların, ev sahibiyle açık iletişim kurmadan ve hukuki çerçeveyi netleştirmeden Airbnb faaliyetine girişmemesi önemlidir.

Sigorta, Zarar ve Sorumluluklar

Turistik kiralamalarda, konutta oluşabilecek zararlar ve misafir kaynaklı riskler için konut sigortası, eşya sigortası ve sorumluluk sigortası gibi ürünler önem kazanır.

Dikkat edilmesi gereken noktalar:

• Poliçenizde günlük kiralama / turizm amaçlı kullanımın kapsam dışında olup olmadığını mutlaka kontrol edin.
• Sigorta şirketine kullanım amacınızı dürüstçe bildirin; aksi durumda hasar anında teminat sorunu yaşanabilir.
• Misafirlerin zarar vermesi, eşyaların kaybı veya komşulara verilen zararlar için ek teminatlar talep edilebilir.

Özellikle “kısa süreli konaklama”nın yoğun olduğu bölgelerde, bu tarz sigorta ürünlerine yönelik rekabet de arttığından, fiyat ve kapsam karşılaştırması yapmak faydalı olacaktır.

Sık Sorulan Sorular

1. Ruhsat almadan Airbnb’de ilan açarsam ne olur?
Ruhsatsız faaliyet, yüksek tutarlarda idari para cezasına konu olabilir ve faaliyetin durdurulması gündeme gelebilir. Ayrıca vergi ve kimlik bildirim yükümlülüklerini yerine getirmemek de ek yaptırımlar doğurabilir.

2. Tek bir dairem var, yine de ruhsat almam gerekiyor mu?
Evet. Konutun turizm amaçlı, kısa süreli konaklama için kiralanması halinde, bir adet daire için de ruhsat gerekliliği ortaya çıkabilir. “Tek daire” olmak muafiyet anlamına gelmez.

3. Apartman yönetimi izin vermezse ne yapabilirim?
Yönetim planında açık yasak varsa veya kat malikleri kurulundan olumsuz karar çıktıysa, turizm amaçlı kiralama faaliyetini yürütmek hukuken mümkün olmayabilir. Bu noktada uzman avukattan görüş alınması önemlidir.

Sonuç: Airbnb ile Ek Gelir Mümkün, Ancak Tamamen Kayıt Dışı Değil

Turizm amaçlı kiralama; özellikle turistik şehirlerde ve üniversite bölgelerinde ev sahiplerine ciddi ek gelir fırsatları sunabiliyor. Ancak artık bu alan, özel yasalar ve yönetmeliklerle sıkı şekilde denetlenen bir faaliyet.

Ruhsat, vergi, apartman onayı, sigorta ve güvenlik gibi başlıkları doğru yönettiğinizde; hem misafirleriniz için güvenli ve profesyonel bir konaklama deneyimi sunabilir, hem de uzun vadede sürdürülebilir bir gelir modeli kurabilirsiniz.

Kira gelirlerinizin vergisel boyutu için sitedeki diğer içeriklerimizi, özellikle de yakında yayınlayacağımız kira beyannamesi rehberini takip etmenizi öneririz.

Klasik konut kiralarındaki artış oranını hesaplamak için ise kira artış hesaplama aracımızı kullanarak TÜFE’ye göre anında sonuç alabilirsiniz.