Turizm amaçlı konut izin belgesi nedir?
7464 sayılı Kanun, konutların gerçek veya tüzel kişilere tek seferde 100 gün veya daha kısa süreyle kiralanmasını özel bir izin sistemine bağlar. Kullanıcının konutta tatil, iş, eğitim, sağlık veya başka bir amaçla kalması sonucu değiştirmez. Esas ölçüt, sözleşmenin tek seferdeki süresidir.
İzin belgesi yalnızca belgede gösterilen bağımsız bölüm için geçerlidir. Belgenin düzenlenmesi, konutun tapudaki asli fonksiyonunu değiştirmez ve binanın tamamına kendiliğinden izin verildiği anlamına gelmez.
| Kiralama biçimi | Genel kural | Dikkat |
|---|---|---|
| 100 gün veya daha kısa | İzin belgesi gerekir. | Belge, sözleşme ve ilan öncesinde alınmalıdır. |
| Tek seferde 100 günden uzun | Kural olarak 7464 sayılı Kanunun kapsamı dışındadır. | Normal kira ve diğer mevzuat yükümlülükleri devam eder. |
| Bir yılda dört defadan fazla 100+ gün | Kanunun dışında kalmaya yönelik faaliyet sayılabilir. | İdari para cezası riski doğar. |
İzin belgesini kim alabilir?
Belge kural olarak konutun mülkiyetine sahip gerçek veya tüzel kişiye verilir. Tapu kütüğünde intifa hakkı veya üst hakkı tescil edilmişse başvuru, ilgili ayni hak sahibinin durumuna göre değerlendirilir. Başvuru malik adına noter vekâletiyle bir temsilci tarafından yürütülebilir; ancak belge temsilcinin veya emlak danışmanının adına düzenlenmez.
Yüksek nitelikli konutlarda yönetim işletmesi veya belirli koşulları sağlayan pazarlama işletmesi; devre mülklerde ise yönetmelikte belirtilen yönetim şirketi için özel hükümler bulunur. Bu istisnalar sıradan apartman dairesindeki kiracıyı kapsamaz.
Apartman dairesinde oy birliği şartı
Birden fazla bağımsız bölümü bulunan binadaki konut için başvuru yapılacaksa, binada yer alan konut nitelikli bağımsız bölümlerin kat maliklerinin oy birliğiyle aldığı kararın noter onaylı örneği başvuruya eklenir. Sadece apartman yöneticisinin imzası, yönetim kurulunun kararı veya çoğunluk oyu yeterli değildir.
Müstakil konutta böyle bir apartman kararı aranmaz. Yönetmelikteki şartları taşıyan yüksek nitelikli konutlarda ise oy birliği kuralına ilişkin özel istisnalar uygulanabilir. Bir yapının pazarlamada “rezidans” olarak adlandırılması tek başına yüksek nitelikli konut sayılması için yeterli değildir.
Aynı binadaki yüzde 25 sınırı
Üçten fazla konut nitelikli bağımsız bölümü bulunan bir binada, aynı kiraya veren adına düzenlenebilecek izin belgesi sayısı binadaki konutların yüzde 25'ini aşamaz. Hesap yapılırken kesirli sayı oluşursa tam sayı esasına ve idarenin güncel uygulamasına göre kontrol yapılmalıdır.
Beşten fazla konut için ek şart
Aynı binada aynı kişi adına izin belgesi talep edilen konut sayısının beşi aşması hâlinde işyeri açma ve çalışma ruhsatı da başvuruya eklenir. Bina birden fazla bağımsız bölüm içeren konut sitesindeyse, yönetmelikte öngörülen ilave kat malikleri kararı da gündeme gelebilir.
Başvuru için hangi belgeler gerekir?
Belge listesi; konutun müstakil yapı, apartman dairesi, yüksek nitelikli konut veya devre mülk olmasına ve başvuru sahibinin gerçek ya da tüzel kişi olmasına göre değişir. Sıradan bir malik başvurusunda genellikle şu kayıtlar hazırlanır:
- Kimlik kartı veya yabancılar için pasaport örneği,
- gereken hâllerde imza beyannamesi,
- mülkiyet ve ayni hakları gösteren güncel tapu kaydı,
- paylı veya elbirliği mülkiyetinde gerekli malik beyanları,
- apartman dairesinde noter onaylı oy birliği kararı,
- vekâleten başvuruda noter tarafından düzenlenen vekâletname,
- tüzel kişilerde vergi, ticaret sicili veya MERSİS bilgileri ile temsil belgeleri,
- duruma göre yapı kayıt belgesi, yönetim planı veya işyeri açma ve çalışma ruhsatı.
Belgeler PDF olarak sisteme yüklenir. Başvuru yapılmadan önce e-Devlet ekranındaki güncel liste esas alınmalı; eski blog yazılarındaki veya sosyal medya paylaşımlarındaki listelerle işlem yapılmamalıdır.
Airbnb izin belgesi başvurusu nasıl yapılır?
1. Başvuru uygunluğunu kontrol edin
Önce tapu niteliğini, malik veya ayni hak sahibi bilgilerini, binadaki bağımsız bölüm sayısını ve gerekiyorsa kat malikleri oy birliği kararını kontrol edin. Belge alınamayacak bir konut için ilan açmak veya rezervasyon kabul etmek yaptırım riskini ortadan kaldırmaz.
2. Belgeleri dijital olarak hazırlayın
Kimlik, tapu, karar, vekâlet ve şirket belgelerini okunabilir PDF dosyaları hâline getirin. Belgelerdeki malik, adres, ada-parsel ve bağımsız bölüm bilgilerinin birbiriyle uyumlu olduğundan emin olun.
3. Yalnızca resmî e-Devlet hizmetini kullanın
Başvuru, Kültür ve Turizm Bakanlığı Turizm Amaçlı Konut İzin Belgesi Başvurusu hizmetinden yapılır. Elden veya posta ile gönderilen başvurular değerlendirilmez. Tüzel kişi başvurusu temsile yetkili kişi, vekâleten başvuru ise yetkili temsilci tarafından tamamlanır.
4. Başvuruyu gönderin ve durumunu izleyin
İstenen alanları doldurup belgeleri yükledikten sonra başvuruyu gönderin. Bakanlığın kılavuzuna göre başvurular 60 gün içinde sonuçlandırılır. Eksik veya uyumsuz belge süreci uzatabilir ya da başvurunun reddine neden olabilir.
5. Belge sonrası yerinde incelemeye hazır olun
Belge düzenlenmesi denetimin tamamlandığı anlamına gelmez. Yönetmelik uyarınca konut, izin belgesinin düzenlendiği tarihten itibaren 30 gün içinde yerinde incelenir. Konutun asgari nitelikleri sağlamaması veya denetimin engellenmesi yaptırım ve belge iptali riski doğurabilir.
Konutun taşıması gereken asgari şartlar
Başvuru konusu konutun yalnızca tapu ve karar yönünden değil, fiziksel nitelikler bakımından da uygun olması gerekir. Güncel yönetmelikte öne çıkan başlıca koşullar şunlardır:
- En az bir yatak, tuvalet-banyo, yaşam alanı ve mutfak düzenlemesi,
- soğuk ve sıcak su ile yeterli yatak ve tekstil donanımı,
- kimyevi yangın söndürücü,
- banyo ve tuvalet dışındaki sabit ayrımlı bölümlerde duman dedektörü,
- kapı arkasında kaçış merdiveninin yerini gösteren kroki,
- temiz, bakımlı ve çalışır tefriş, cihaz ve donanım,
- konutun kapasitesi, kuralları ve acil durum bilgilerini içeren tanıtım ve bilgilendirme.
Kapasite hesabı ve çocuklar dâhil konaklayabilecek kişi sayısı da yönetmelik sınırlarına uygun olmalıdır. İlan üzerinde daha yüksek kapasite gösterilmesi yanıltıcı tanıtım ve belgeye aykırılık oluşturabilir.
Belge alındıktan sonra yükümlülükler
İzin belgesi faaliyetin bütün şartlardan bağımsız ve süresiz yürütülebileceği anlamına gelmez. Belge sahibi özellikle şu yükümlülüklere uymalıdır:
- Bakanlıkça hazırlanan plaketi konutun girişine asmak,
- izin belgesi numarasını tüm tanıtım ve ilanlarda göstermek,
- konutu belgede kayıtlı kapasite ve niteliklere uygun sunmak,
- her kullanıcı değişiminde temizlik ve bakımı yapmak veya yaptırmak,
- apartman veya site kurallarını kullanıcıya bildirmek,
- 1774 sayılı Kimlik Bildirme Kanunu kapsamındaki bildirimleri yerine getirmek,
- kişisel verileri KVKK'ya uygun işlemek ve korumak,
- yanıltıcı tanıtım yapmamak ve denetimi engellememek.
2026'da izinsiz kiralamanın cezası ne kadar?
Kültür ve Turizm Bakanlığına bağlı il müdürlüğünün 2026 bilgilendirmesine göre idari para cezaları, ihlalin türüne ve aşamasına bağlı olarak 180.617 TL ile 1.806.177 TL arasında değişebilmektedir. İzinsiz kiralamada yaptırım her bir konut için ayrı uygulanabilir.
İlk tespitten sonra verilen süre içinde izin belgesi alınmadan faaliyete devam edilmesi daha yüksek cezalara yol açar. Belgesiz ilan yayımlamak, izin numarasını ilanda göstermemek, yanıltıcı tanıtım yapmak, kimlik bildirimine uymamak veya denetimi engellemek de ayrı yaptırımlar doğurabilir.
Vergi ve kimlik bildirimi nasıl değerlendirilir?
İzin belgesi almak, vergi kaydı ve beyan yükümlülüğünü ortadan kaldırmaz. Kısa süreli, tekrarlanan, eşyalı ve hizmet unsuru içeren kiralamalarda gelirin gayrimenkul sermaye iradı mı yoksa ticari kazanç mı sayılacağı faaliyetin organizasyonu, devamlılığı ve sunulan hizmetlere göre değişebilir. Normal konut kira geliri istisnasının otomatik uygulanacağı varsayılmamalıdır.
Konaklayan kişilerin kimlik bildirimleri 1774 sayılı Kanun çerçevesinde yapılmalı; toplanan kimlik ve iletişim verileri 6698 sayılı Kişisel Verilerin Korunması Kanunu'na uygun saklanmalıdır. Vergi sınıflandırması ve belge düzeni için faaliyete başlamadan önce mali müşavirden görüş alınması güvenli olur.
İlan açmadan önce son kontrol listesi
- Tapu niteliği ve başvuru sahibinin hak sahipliği uygun mu?
- Apartman dairesiyse noter onaylı oy birliği kararı hazır mı?
- Yüzde 25 sınırı ve beşten fazla konut şartı kontrol edildi mi?
- Başvuru e-Devlet üzerinden onaylandı mı?
- Konut yangın, duman dedektörü, kapasite ve donanım şartlarını sağlıyor mu?
- Plaket girişe asıldı ve izin numarası ilana yazıldı mı?
- Kimlik bildirimi, KVKK ve vergi süreçleri kuruldu mu?
- Sigorta poliçesi kısa süreli turizm amaçlı kullanımı kapsıyor mu?
Sonuç
Airbnb üzerinden kısa süreli konut kiralamak, yalnızca platformda ilan açmaktan ibaret değildir. 100 gün veya daha kısa süreli kiralamalarda doğru hak sahibinin başvurusu, gerekiyorsa kat maliklerinin oy birliği, e-Devlet işlemi, fiziksel şartlar, denetim, plaket, ilan numarası ve bildirim yükümlülükleri birlikte yerine getirilmelidir.
En kritik adım, rezervasyon kabul etmeden önce konutun belge almaya uygun olup olmadığını belirlemektir. Belgesiz faaliyetin 2026'daki yaptırımları, kısa süreli kiralamadan elde edilebilecek gelirin çok üzerine çıkabilir.
Sık Sorulan Sorular
Tek bir daireyi Airbnb üzerinden kiralamak için izin belgesi gerekir mi?
Evet. Konut tek seferde 100 gün veya daha kısa süreyle kiralanacaksa, daire sayısı bir olsa bile faaliyete başlamadan önce turizm amaçlı konut izin belgesi alınmalıdır.
Kiracı, ev sahibinin onayıyla Airbnb izin belgesi alabilir mi?
Sıradan bir uzun süreli kiracı, yalnızca malik onayına veya kira sözleşmesine dayanarak kendi adına izin belgesi alamaz. Belge kural olarak malik, intifa hakkı sahibi veya üst hakkı sahibine verilir; yüksek nitelikli konut ve devre mülkler için özel hükümler vardır.
Apartman dairesi için kat maliklerinin oy birliği gerekir mi?
Kural olarak evet. Birden fazla bağımsız bölümlü binadaki konut için, binada bulunan konut nitelikli bağımsız bölümlerin kat maliklerinin oy birliğiyle aldığı kararın noter onaylı örneği başvuruya eklenir. Yüksek nitelikli konutlar için özel istisnalar bulunabilir.
Turizm amaçlı konut izin belgesi başvurusu nereye yapılır?
Başvuru yalnızca e-Devlet Kapısı'ndaki Kültür ve Turizm Bakanlığı Turizm Amaçlı Konut İzin Belgesi Başvurusu hizmetinden yapılır. Elden veya posta yoluyla başvuru kabul edilmez.
İzin belgesi başvurusu kaç günde sonuçlanır?
Kültür ve Turizm Bakanlığının başvuru kılavuzuna göre başvurular 60 gün içinde sonuçlandırılır. Belge düzenlenirse konut, düzenleme tarihinden itibaren 30 gün içinde yerinde incelenir.
100 günden uzun kira sözleşmesinde izin belgesi gerekir mi?
Tek seferde 100 günden uzun süreli kiralamalar kural olarak 7464 sayılı Kanunun kapsamı dışındadır. Ancak aynı konutun bir yıl içinde 100 günden uzun sözleşmelerle dört defadan fazla kiralanması, kanunun dışında kalmaya yönelik faaliyet sayılarak idari yaptırıma konu olabilir.
