Kira Artışı ve Hukuki Mevzuat

1. Kira artışında TÜFE sınırı

Yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmalar, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksinin 12 aylık ortalamalara göre değişim oranını aşmamak koşuluyla geçerlidir.

Bu nedenle kira yenileme döneminde yalnızca yıllık enflasyon oranına veya aylık TÜFE değişimine bakılmaz. Esas alınan gösterge, TÜİK tarafından açıklanan 12 aylık ortalamalara göre TÜFE değişimidir.

Taraflar yasal üst sınırdan daha düşük bir artış oranı üzerinde anlaşabilir. Sözleşmede daha düşük bir artış oranı bulunması halinde, somut sözleşme hükmü ayrıca değerlendirilir.

2. Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesi

Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesi, konut ve çatılı iş yeri kiralarında yenilenen dönem kira bedelinin belirlenmesine ilişkin temel düzenlemeyi içerir.

Sözleşmede kira artışına ilişkin bir hüküm bulunmasa bile kira bedeli, hâkim tarafından kiralananın durumu gözetilerek ve 12 aylık ortalama TÜFE değişim oranını aşmayacak şekilde belirlenebilir.

Kanundaki bu sınır, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.

3. Beş yılı aşan kira sözleşmeleri

Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde kira bedeli yalnızca TÜFE oranına bağlı olarak değerlendirilmez.

Böyle bir durumda hâkim;

• 12 aylık ortalama TÜFE değişimini,
• kiralanan taşınmazın fiziksel ve hukuki durumunu,
• emsal kira bedellerini,
• hakkaniyet ölçüsünü

birlikte değerlendirerek yeni kira bedelini belirleyebilir.

4. Kira tespit davası

Tarafların yeni dönem kira bedeli konusunda anlaşamaması halinde, şartları oluşmuşsa kira bedelinin mahkeme tarafından belirlenmesi talep edilebilir.

Kira tespit davasının hangi döneme etkili olacağı; davanın açılma tarihi, kiracıya yapılan bildirimler, sözleşmedeki artış hükmü ve yenileme tarihi gibi unsurlara bağlıdır.

Bu nedenle kira tespit davasına ilişkin süreler somut olay bakımından ayrıca değerlendirilmelidir.

5. Kira uyuşmazlıklarında arabuluculuk

Kira ilişkisinden doğan birçok uyuşmazlıkta mahkemede dava açmadan önce arabuluculuğa başvurulması dava şartıdır.

Kira bedelinin belirlenmesi, kira alacağı, tahliye ve sözleşmeden kaynaklanan diğer uyuşmazlıklar bu kapsamda değerlendirilebilir. İlamsız icra yoluyla tahliyeye ilişkin bazı süreçler ise kanunda belirtilen istisnalar kapsamında bulunabilir.

Arabuluculukta anlaşma sağlanamaması halinde, son tutanak düzenlendikten sonra dava yoluna başvurulabilir.

6. Kiracı ve kiraya verenin hakları

Kiracının, kanuni sınırların üzerinde talep edilen artışı otomatik olarak kabul etme zorunluluğu bulunmaz. Bununla birlikte kiracı, sözleşmeye ve kanuna uygun kira bedelini zamanında ödeme yükümlülüğünü sürdürür.

Kiraya veren ise kira bedelinin kanun ve sözleşme hükümlerine uygun şekilde artırılmasını talep edebilir. Şartları oluştuğunda kira tespit davası, kira alacağı veya tahliye yollarına başvurabilir.

Tarafların kira bedeli ve ödeme sürecine ilişkin bildirimlerini yazılı ve ispatlanabilir yöntemlerle yapması uyuşmazlık riskini azaltabilir.

7. Çatılı iş yeri kiraları

Çatılı iş yeri kiralarında da Türk Borçlar Kanunu’nun kira artışına ilişkin hükümleri dikkate alınır. Ticari kiralarda sözleşme serbestisi bulunmakla birlikte, tarafların kararlaştırdığı hükümlerin emredici hukuk kurallarına aykırı olmaması gerekir.

Dövizle düzenlenen kira sözleşmeleri, uzun süreli sözleşmeler ve taraflardan birinin tacir olduğu kiralamalar bakımından ayrıca değerlendirme gerekebilir.

8. Dövizle kira sözleşmeleri

Kira bedelinin yabancı para üzerinden kararlaştırıldığı sözleşmelerde Türk Borçlar Kanunu hükümlerinin yanı sıra dövizle sözleşme yapılmasına ilişkin kambiyo mevzuatı da dikkate alınmalıdır.

Yabancı para üzerinden kira kararlaştırılıp kararlaştırılamayacağı; taşınmazın niteliği, tarafların statüsü ve ilgili mevzuattaki istisnalara göre değişebilir.

9. Kira artış hesabı

Kira artışını hesaplamak için mevcut aylık kira tutarı, uygulanacak artış oranıyla çarpılır. Bulunan artış tutarı mevcut kiraya eklenir.