kirahesaplama.com.tr

Depozito (Teminat Bedeli) Nedir?

Depozito, kira sözleşmesi yapılırken kiracının ev sahibine ödediği ve genellikle en fazla üç aylık kira bedeline kadar belirlenebilen teminat niteliğinde bir bedeldir. Türk Borçlar Kanunu’na göre bu bedel;

• Kiralananın zarar görmesi,
• Ödenmeyen kira borçları,
• Ortak gider borçları gibi yükümlülükler

için güvence olarak tutulur. Kira ilişkisi sorunsuz sona erdiğinde, depozitonun kural olarak kiracıya iade edilmesi gerekir.

Depozito Nasıl ve Nereye Yatırılmalıdır?

Kanuna göre depozito mümkünse banka nezdinde açılan vadeli bir hesapta veya kiracı adına açılan “emanet hesapta” tutulmalıdır. Uygulamada çoğu zaman elden veya IBAN’a havale şeklinde verildiği görülür.

Kiracının kendini koruyabilmesi için:

• Depozito bedelinin mutlaka banka üzerinden ödenmesi,
• Açıklama kısmına “depozito bedeli” gibi bir ibare yazılması,
• Kira sözleşmesinde depozito tutarının ve ödeme şeklinin belirtilmesi

önemlidir. Böylece ileride “Ben depozito almadım” gibi itirazlara karşı ispat kolaylaşır.

Depozito Ne Zaman İade Edilmelidir?

Depozito; kira sözleşmesinin bitmesi, kiracının evi boşaltması ve anahtarı teslim etmesiyle birlikte, eğer ciddi bir zarar veya borç yoksa, makul süre içinde iade edilmelidir.

Genel uygulamada:

• Kiralanan yerin hasar kontrolü yapılır.
• Varsa aidat, ortak gider, fatura vb. borçlar kontrol edilir.
• Eksik veya zarar yoksa depozito tamamı ile iade edilir.
• Küçük tamir ve boya gibi mutat yıpranma, kural olarak kiracıdan kesinti sebebi olmaz.

Ev sahibi, “bekleyelim, faturalar kapansın” diyerek belli bir süre bekleyebilir; ancak bu sürenin makul olması gerekir.

Ev Sahibi Hangi Hallerde Depozitodan Kesinti Yapabilir?

Depozito, ev sahibinin keyfi kesinti yapacağı bir “ek kira” değildir. Kesinti yapılabilmesi için bazı somut haklı gerekçeler olmalıdır:

• Ödenmemiş kira alacağı: Kiracının geçmiş aylardan kalan kira borcu varsa.
• Ödenmemiş aidat ve apartman giderleri: Delillendirilmiş borçlar depozitodan mahsup edilebilir.
• Kiralananda olağanüstü zarar: Normal kullanım dışı, kiracının kusuruyla oluşan ciddi zararlar (kırık cam, kapı, tesisat vb.).
• İcra masrafları ve benzeri ödemeler: Kiracının ihlali sebebiyle oluşan ve belgeye dayanan diğer giderler.

Ev sahibi, bu kalemlerin her birini mümkün olduğunca fatura, fotoğraf, tutanak gibi belgelerle desteklemelidir.

Ev Sahibi Depozitoyu Hiç İade Etmiyorsa Ne Olur?

En sık karşılaşılan sorun, ev sahibinin “boya yaptım”, “piyasa arttı”, “memnun değilim” gibi soyut gerekçelerle depozitoyu tamamen elinde tutmaya çalışmasıdır. Bu durumda kiracının başvurabileceği adımlar şunlardır:

1. Önce yazılı veya WhatsApp / e-posta üzerinden iade talebi iletmek.
2. Gerekirse noter ihtarnamesi ile depozito iadesini resmi olarak talep etmek.
3. Uyuşmazlık çözülmezse zorunlu arabuluculuk sürecine başvurmak.
4. Son çare olarak alacak davası açmak.

Artık pek çok kira uyuşmazlığında olduğu gibi, depozito alacağı için de genellikle arabuluculuk aşaması zorunlu hale gelmiştir. Bu nedenle doğrudan dava yerine önce arabulucuya gidilmesi gerekir.

Zorunlu Arabuluculuk Süreci Nasıl İşler?

Kiracı, taşınmazın bulunduğu yerdeki arabuluculuk bürosuna başvurarak ev sahibiyle uyuşmazlık yaşadığını bildirir. Süreç kabaca şöyle ilerler:

• Arabulucu atanır ve taraflara toplantı daveti gönderir.
• Kiracı depozitonun ödendiğine dair banka dekontu, sözleşme, yazışma gibi belgeleri sunar.
• Ev sahibi varsa zarar, borç, aidat vb. iddialarını ortaya koyar.
• Taraflar anlaşırsa bir arabuluculuk anlaşma tutanağı düzenlenir ve bu tutanak mahkeme kararı niteliği taşır.
• Anlaşma olmazsa son tutanakla birlikte kiracı mahkemeye başvurabilir.

Uyuşmazlık kısa sürede çözülebilirse hem kiracı hem ev sahibi açısından dava sürecine göre daha hızlı ve masrafsız bir yöntemdir.

Depozito İadesi İçin Dava Açılabilir mi?

Arabuluculukta anlaşma sağlanamazsa kiracı alacak davası açarak depozito tutarını ve gerekiyorsa faizini talep edebilir. Dava genellikle Sulh Hukuk Mahkemesi nezdinde görülür.

Dava dilekçesinde genellikle şunlar yer alır:

• Kira sözleşmesinin başlangıç ve bitiş tarihi,
• Depozito tutarı ve ödeme şekli,
• Evin ne zaman ve hangi şartlarda boşaltıldığı,
• Ev sahibinin hangi gerekçeyle depozitoyu iade etmediği,
• Arabuluculuk sürecinin sonucu ve düzenlenen son tutanak.

Mahkeme, tarafların sunduğu delilleri inceleyerek depozitonun iadesine veya eksik iadesine karar verebilir. Haksız yere depozitoyu tutan ev sahibinin faiz ve yargılama giderlerini ödeme riski ile karşı karşıya kalabileceğini de unutmamak gerekir.

İspat Açısından Kiracının Nelere Dikkat Etmesi Gerekir?

Depozito uyuşmazlıklarında en kritik nokta ispat yüküdür. Kiracı, gerçekten depozito ödediğini ve ev sahibinin bunu haksız şekilde iade etmediğini göstermek zorundadır. Bu nedenle kiracının şu belgelere dikkat etmesi önemlidir:

• Depozitonun banka üzerinden ödendiğini gösteren dekontlar,
• Kira sözleşmesinde depozito tutarının açıkça yazılı olması,
• Teslim sırasında çekilen evin fotoğrafları (zarar olmadığını göstermek için),
• Ev sahibine gönderilen yazılı talepler, mesajlar, e-postalar,
• Varsa apartman yöneticisinden alınan borcu yoktur yazısı.

Tüm bu belgeler, arabuluculuk ve dava sürecinde kiracının elini güçlendiren önemli delillerdir.

Ev Sahibi “Boya – Tadilat” Gibi Giderleri Öne Sürebilir mi?

Uygulamada birçok ev sahibi, ev boşaldıktan sonra yaptırdığı boya, tadilat, tamirat masraflarını depozitodan kesmek istiyor. Burada önemli ayrım şudur:

• Mutat (olağan) yıpranma: Zamanla oluşan, normal kullanımdan kaynaklı eskimeler kural olarak kiracıya yüklenemez.
• Kiracının kusurundan doğan zarar: Kırık cam, duvarın bilinçli delinmesi, ciddi tesisat hasarı gibi olağan dışı zararlar depozitodan mahsup edilebilir.

Ev sahibi, bu masrafları talep ediyorsa fatura, fotoğraf ve gerektiğinde ekspertiz ile zararı ispatlamalıdır. Aksi halde soyut gerekçelerle depozitoyu elinde tutması hukuken sorun yaratabilir.

Depozito İadesi İçin Zamanaşımı Süresi

Kiracının depozito alacağını talep etmesi için belirli bir zamanaşımı süresi vardır. Kiracının, kira sözleşmesinin sona erdiği tarihten itibaren belirli bir süre içinde alacağını talep etmesi tavsiye edilir. Zamanaşımı süresi dolduğunda alacağın hukuken talep edilmesi güçleşebilir.

Kiracılar İçin Pratik Öneriler

Depozito sürecinde sorun yaşamamak için kiracılara özet öneriler:

• Depozitoyu banka üzerinden ödeyin, açıklamaya “depozito bedeli” yazın.
• Kira sözleşmesinde depozito tutarını net olarak belirtin.
• Eve girerken ve çıkarken mutlaka fotoğraf ve video çekin.
• Teslimde anahtar iadesini mümkünse tutanakla yapın.
• Ev sahibiyle anlaşmazlık yaşarsanız önce yazılı talep, ardından gerekirse arabuluculuk yoluna başvurun.
• Hak kaybı yaşamamak için somut olayınızda bir avukattan hukuki destek almayı değerlendirin.

Sonuç: Depozito Kiracının Hakkıdır, Keyfi Olarak Tutulamaz

Depozito, ev sahibinin keyfi olarak elinde tutacağı bir ek kira geliri değil, sadece zarar ve borçlara karşı teminat niteliğinde bir bedeldir. Kira ilişkisi sorunsuz sona ermişse, kiracının depozito iadesini talep etme hakkı güçlüdür.

Ev sahibi haksız gerekçelerle depozitoyu iade etmiyorsa; kiracı önce yazılı talepte bulunabilir, ardından zorunlu arabuluculuk ve gerekirse alacak davası yoluyla hakkını arayabilir. Bu süreçte banka dekontları, sözleşme ve görsel kayıt gibi deliller büyük önem taşır.

Kira artış oranınızı TÜFE verilerine göre hesaplamak ve bütçenizi planlamak için kira artışı hesaplama aracımızı kullanabilir, güncel mevzuat için Mevzuat sayfamızı inceleyebilirsiniz.