Enflasyon Karşısında Kiracı Ne Yapmalı?

Enflasyon kira artışını nasıl etkiler?

Enflasyon; barınma, enerji, ulaşım ve gıda giderlerini birlikte yükselttiği için kiracının kullanılabilir gelirini azaltabilir. Buna karşılık kira artışında esas alınan oran, manşet yıllık enflasyon veya ev sahibinin seçtiği bir yüzde değildir.

Konut ve çatılı iş yeri kiralarında yenilenen kira dönemindeki artış bakımından temel ölçüt, bir önceki kira yılındaki TÜFE'nin on iki aylık ortalamalara göre değişim oranıdır. Doğru oran, sözleşmenin yenilendiği aya göre belirlenir; takvim yılının başı veya güncel yıllık TÜFE verisi her sözleşme için otomatik olarak kullanılamaz.

Kiracı önce hangi dört bilgiyi kontrol etmeli?

1. Kira türü: Konut, çatılı iş yeri veya farklı bir kira ilişkisi olup olmadığı belirlenmelidir.
2. Sözleşme ve yenileme tarihi: Artış, kural olarak sözleşmenin yenilendiği kira döneminde gündeme gelir.
3. Artış hükmü: Sözleşmede artış oranının nasıl belirlendiği ve bu hükmün kanuni sınırla uyumu incelenmelidir.
4. Kira ilişkisinin süresi: İlk beş yıllık dönem ile beş yıldan uzun veya beş yıldan sonra yenilenen sözleşmeler aynı ölçütlere tabi değildir.

Kira artışında TÜFE sınırı nasıl uygulanır?

TBK 344'e göre tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak bedele ilişkin anlaşması, bir önceki kira yılındaki TÜFE'nin on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural bir yıldan uzun süreli sözleşmelerde de uygulanır.

Sözleşmede daha düşük bir artış oranı kararlaştırılmışsa yalnızca kanuni üst sınırın varlığı, ev sahibine kendiliğinden daha yüksek oran uygulama hakkı vermez. Sözleşmede artış hükmü yoksa da kiracının veya ev sahibinin tek taraflı varsayımda bulunması yerine TBK 344'teki ölçütler ve somut sözleşme birlikte değerlendirilmelidir.

Durum	Temel yaklaşım	Kiracının dikkat edeceği nokta
İlk beş yıllık yenileme dönemi	Artış anlaşması, kural olarak TÜFE'nin on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını aşamaz.	Sözleşmedeki oran ile yenileme ayında geçerli kanuni üst sınır karşılaştırılmalıdır.
Artış konusunda anlaşma yoksa	Hâkim, TÜFE üst sınırını ve kiralananın durumunu gözeterek hakkaniyete göre bedel belirleyebilir.	Eski bedelin kendiliğinden ve süresiz biçimde değişmeden kalacağı varsayılmamalıdır.
Beş yıldan uzun veya beş yıldan sonra yenilenen sözleşme	Hâkim; TÜFE'yi, kiralananın durumunu, emsal kira bedellerini ve hakkaniyeti birlikte değerlendirir.	Artış, ilk beş yıldaki TÜFE sınırıyla aynı şekilde ele alınmayabilir; kira tespit davası riski değerlendirilmelidir.

Yüzde 25 kira artış sınırı devam ediyor mu?

Hayır. Konut kiralarında uygulanan geçici yüzde 25 artış sınırı 1 Temmuz 2024 itibarıyla sona erdi. Bu tarihten sonraki yenileme dönemlerinde TBK 344'teki genel kurallar uygulanır. Güncel kira hesabında artık yüzde 25 sınırını kullanmak yanlış sonuç doğurabilir.

Bununla birlikte her kiracının artış oranı aynı değildir. Esas alınan TÜFE oranı sözleşmenin yenileme ayına göre değişir. Güncel oranı ve yeni aylık bedeli görmek için kira artış hesaplama aracını kullanabilirsiniz.

Beş yıl dolunca kira otomatik olarak rayice çıkar mı?

Hayır. Beş yılın dolması, ev sahibinin çevredeki en yüksek ilan bedelini tek taraflı olarak uygulayabileceği anlamına gelmez. Beş yıldan uzun veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde mahkeme; TÜFE'nin on iki aylık ortalamasını, kiralananın durumunu, karşılaştırılabilir emsal kira bedellerini ve hakkaniyeti birlikte değerlendirir.

İnternet ilanları tek başına kesin emsal değildir; çoğu ilan, üzerinde anlaşılmış gerçek kira bedelini değil istenen bedeli gösterir. Aynı konumda, benzer büyüklükte, nitelikte ve yakın tarihte kiralanmış taşınmazlara ait gerçek veriler daha anlamlı olabilir.

Ev sahibi TÜFE'nin üzerinde zam isterse kiracı ne yapmalı?

1. Sözleşmenin başlangıç ve yenileme tarihini doğrulayın.
2. Sözleşmedeki artış hükmünü ve o ay için geçerli TÜFE üst sınırını karşılaştırın.
3. Kira ilişkisinin beş yılı aşıp aşmadığını kontrol edin.
4. Ev sahibinden talep edilen yeni bedeli ve başlangıç tarihini yazılı olarak açıklamasını isteyin.
5. Geçerli ve tartışmasız kira tutarını süresinde, açıklamalı banka ödemesiyle yatırın.
6. Uzlaşma sağlanamıyorsa arabuluculuk ve somut olaya uygun hukuki yollar için profesyonel destek alın.

Kiracının yazılı yanıt vermesi her artışın geçerlilik şartı değildir; ancak uyuşmazlığın, tarihlerin ve tarafların taleplerinin ispatı bakımından yazılı iletişim yararlı olabilir. Bildirim yöntemi seçilirken sözleşmedeki tebligat hükümleri de dikkate alınmalıdır.

Zam talebini reddetmek tahliye sebebi midir?

Ev sahibinin istediği oranı kabul etmemek, tek başına ve kendiliğinden tahliye sonucunu doğurmaz. Tahliye için kanunda düzenlenen bir sebebin bulunması ve o sebebe uygun takip veya dava yolunun izlenmesi gerekir.

Ancak bu durum, kiracının ödeme yükümlülüğünü ortadan kaldırmaz. Sözleşme ve kanuna göre geçerli kira tutarının eksik veya geç ödenmesi hâlinde kiraya veren TBK 315 kapsamında yazılı süre verebilir; koşulları oluşursa temerrüde dayalı fesih ve tahliye süreci gündeme gelebilir. Bu nedenle “zamı kabul etmedim, eski kirayı ödemem yeterlidir” şeklinde genel bir kabul risklidir.

Kira tespit davası ne zaman gündeme gelir?

Kira tespit davası yalnızca ev sahibine ait bir yol değildir; kiracı da hukuki yararı bulunuyorsa kira bedelinin tespitini isteyebilir. Bununla birlikte davanın ölçütleri ve ekonomik sonucu, ilk beş yıllık dönem ile beş yıldan sonraki dönemlerde farklıdır.

TBK 345'e göre kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir. Fakat mahkemece belirlenen bedelin hangi kira döneminin başlangıcından itibaren uygulanacağı; dava tarihi, yeni dönemden en geç 30 gün önce yapılan yazılı bildirim ve sözleşmede artış hükmünün bulunup bulunmaması gibi koşullara bağlıdır.

Bu nedenle kiracı, dava devam ederken kararın geçmiş bir kira döneminin başlangıcından itibaren sonuç doğurabileceğini ve ödenen tutarla tespit edilen tutar arasında fark alacağı oluşabileceğini hesaba katmalıdır.

Kira uyuşmazlığında arabuluculuk nasıl kullanılır?

1 Eylül 2023'ten itibaren kira ilişkisinden kaynaklanan ve ilamsız icra yoluyla tahliyeye ilişkin hükümler dışında kalan birçok uyuşmazlıkta, dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır. Kira tespiti, uyarlama, alacak ve bazı tahliye uyuşmazlıkları bu kapsamda gündeme gelebilir.

Arabuluculukta anlaşmak zorunlu değildir. Taraflar yeni kira bedeli, artışın başlayacağı tarih, geçmiş dönem farkları, ödeme planı ve varsa tahliye tarihi üzerinde görüşebilir. Anlaşma sağlanırsa tutarın net veya brüt olduğu ve yan giderlerin kapsamı açıkça yazılmalıdır.

Kira ödemekte zorlanan kiracı ne yapmalı?

1. Gecikmeden iletişim kurun: Ödeme güçlüğünü vade geçmeden önce yazılı biçimde bildirin.
2. Gerçekçi plan önerin: Geçici indirim, taksit veya ödeme günü değişikliği talep edilebilir.
3. Anlaşmayı yazılılaştırın: Tutar, süre, vade ve eski borçların durumu açıkça belirtilmelidir.
4. Kısmi ödemenin sonucunu varsaymayın: Ev sahibinin kısmi ödemeyi kabul etmesi, kalan borcun silindiği anlamına gelmeyebilir.
5. Arabuluculuğu değerlendirin: Taraflar mahkemeye gitmeden uygulanabilir bir ödeme planı oluşturabilir.

TBK 138'de düzenlenen aşırı ifa güçlüğüne dayalı uyarlama, her ekonomik sıkıntıda otomatik olarak uygulanmaz. Öngörülemez olağanüstü durum, borçludan kaynaklanmama ve edimler arasındaki dengenin dürüstlük kuralına aykırı derecede bozulması gibi koşullar somut olayda birlikte incelenir. Yalnızca enflasyonun yüksek olması davanın kabul edileceği anlamına gelmez.

Hukuka aykırı baskı karşısında ne yapılabilir?

Kiraya verenin kiracının rızası olmadan konuta girmesi, kilidi değiştirmesi, eşyaları çıkarması veya elektrik, su ve doğal gaz gibi hizmetlere müdahale ederek tahliyeye zorlaması hukuka uygun bir tahliye yöntemi değildir. Fiilin niteliğine göre hukuki ve cezai başvuru yolları gündeme gelebilir.

• Mesajları, ihtarları ve ödeme belgelerini düzenli saklayın.
• Olayın tarihini, yerini ve varsa tanıkları not edin.
• Acil tehdit veya güvenlik riski varsa kolluk birimlerine başvurun.
• Delil toplarken özel hayatın gizliliğini ve hukuka uygunluk sınırlarını gözetin.
• Somut olaya uygun koruma ve başvuru yolu için hukuki destek alın.

Enflasyon döneminde kiracı bütçesi nasıl planlanır?

• Sözleşme yenileme tarihini takvime en az iki ay önceden ekleyin.
• Olası artışı güncel TÜFE verisiyle önceden hesaplayın.
• Kira, aidat, enerji ve taşınma maliyetlerini ayrı kalemlerde izleyin.
• Depozitoyu aylık kira geliri gibi günlük bütçede kullanmayın.
• Yeni bir anlaşma yapılacaksa toplam yıllık maliyeti karşılaştırın.
• Ödeme dekontlarını ve yazışmaları tek klasörde saklayın.
• Taşınma seçeneğinde nakliye, depozito, abonelik ve komisyonu birlikte hesaplayın.

Kiracının kaçınması gereken yaygın hatalar

• Yıllık TÜFE ile on iki aylık ortalama TÜFE'yi karıştırmak,
• Artış ayını takvim yılı başlangıcı sanmak,
• Yüzde 25 geçici sınırının hâlâ sürdüğünü düşünmek,
• Beş yıl dolduğunda kiranın otomatik olarak ilan rayicine çıkacağını kabul etmek,
• Sözleşmedeki geçerli artış hükmünü incelemeden eski bedeli ödemek,
• Dava sürerken kira ödeme borcunun durduğunu sanmak,
• Sözlü anlaşmaya güvenip yazılı kayıt oluşturmamak,
• Banka dekontunda hangi aya ait kira olduğunu belirtmemek.

Sonuç

Enflasyon karşısında kiracının en güçlü koruması, doğru oranı bilmek kadar sözleşme ve ödeme disiplinini korumaktır. TÜFE sınırı, ilk beş yıllık dönemde önemli bir koruma sağlar; ancak beş yıldan sonraki kira tespiti, sözleşmedeki artış hükmü ve temerrüt riski birlikte ele alınmalıdır.

Ev sahibinin talebi tartışmalıysa ödeme tamamen durdurulmamalı; geçerli ve tartışmasız tutar zamanında ödenmeli, talep yazılı olarak netleştirilmeli ve gerektiğinde arabuluculuk veya profesyonel hukuki destek kullanılmalıdır. Her sözleşmenin tarihi ve içeriği farklı olduğundan, genel bilgiler somut dosyanın incelemesinin yerini tutmaz.

Sık Sorulan Sorular

Kiracı her yıl en fazla TÜFE oranında mı artış yapar?

Konut ve çatılı iş yeri kiralarında yenilenen döneme ilişkin artış anlaşması, kural olarak bir önceki kira yılındaki TÜFE'nin on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını aşamaz. Ancak beş yıldan uzun veya beş yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde mahkeme; TÜFE'yi, kiralananın durumunu, emsal kiraları ve hakkaniyeti birlikte değerlendirerek farklı bir bedel belirleyebilir.

Yüzde 25 kira artış sınırı devam ediyor mu?

Hayır. Konut kiralarına ilişkin geçici yüzde 25 sınırı 1 Temmuz 2024 itibarıyla sona erdi. Bu tarihten sonraki yenilemelerde TBK 344'teki genel kurallar uygulanır.

Ev sahibinin TÜFE üzerindeki zam talebi karşısında kiracı ne yapmalı?

Kiracı önce sözleşmedeki artış hükmünü, yenileme tarihini ve kira ilişkisinin beş yılı aşıp aşmadığını kontrol etmelidir. Talep yazılı olarak netleştirilmeli, geçerli ve tartışmasız kira tutarı süresinde ödenmeli; anlaşmazlık sürerse arabuluculuk veya somut olaya uygun hukuki yol değerlendirilmelidir.

Kiracı zam talebini reddederse tahliye edilir mi?

Sırf ev sahibinin talep ettiği oran kabul edilmedi diye kendiliğinden tahliye gerçekleşmez. Ancak geçerli kira borcunun eksik veya geç ödenmesi temerrüt ve ayrı bir tahliye süreci riski doğurabilir. Tahliye için kanuni sebep ve usule uygun takip veya dava gerekir.

Kira uyuşmazlığında arabuluculuk zorunlu mu?

Kira ilişkisinden kaynaklanan ve ilamsız icra yoluyla tahliyeye ilişkin hükümler dışında kalan birçok uyuşmazlıkta 1 Eylül 2023'ten beri dava açmadan önce arabulucuya başvuru dava şartıdır. Arabuluculukta anlaşmak zorunlu değildir.

Kiracı ödeme güçlüğü yaşarsa kira uyarlama davası açabilir mi?

TBK 138'deki aşırı ifa güçlüğü koşulları oluşmuşsa sözleşmenin uyarlanması istenebilir; ancak yalnızca enflasyon veya bütçenin zorlanması davanın kabul edileceği anlamına gelmez. Öngörülemezlik, borçludan kaynaklanmama ve ifanın dürüstlük kuralına aykırı derecede güçleşmesi gibi koşullar somut olayda değerlendirilir.