Önce kira sözleşmesindeki artış maddesine bakılır
Konut ve çatılı iş yeri kiralarında yeni dönemde hangi bedelin ödeneceğini belirlemek için ilk olarak yazılı kira sözleşmesi incelenmelidir. Türk Borçlar Kanunu'nun 344. maddesi, yenilenen kira dönemlerinde tarafların kararlaştırdığı artışın geçerlilik sınırını düzenler.
| Durum | Yeni dönem bedeli | Yazılı bildirimin rolü |
|---|---|---|
| Geçerli artış hükmü var | Artış, sözleşmedeki yöntem ve kanuni sınır çerçevesinde yeni dönemde uygulanabilir. | Ayrıca bildirim, genel olarak artışın geçerlilik şartı değildir; ancak ispat ve uyuşmazlığın önlenmesi için yararlıdır. |
| Artış hükmü yok | Taraflar anlaşabilir. Anlaşamazlarsa yeni bedelin hâkim tarafından belirlenmesi istenebilir. | Bildirim, TBK 345 uyarınca mahkemece belirlenecek bedelin yeni dönemin başından uygulanması bakımından önem taşır. |
Sözleşmede artış hükmü varsa ev sahibinin talebi gerekir mi?
Kira sözleşmesinde “yenilenen dönemde kira bedeli TÜFE'nin on iki aylık ortalama değişim oranında artırılır” veya benzeri geçerli bir hüküm bulunuyorsa artış, çoğu durumda yeni kira döneminin başlamasıyla sözleşmeye göre gündeme gelir. Ev sahibinin ayrıca noter ihtarı göndermemiş olması, sözleşme hükmünü kendiliğinden hükümsüz kılmaz.
Artış maddesinde kanuni sınırı aşan bir oran yazılması da ev sahibine sınırsız zam hakkı vermez. Yenilenen dönemler için yapılan artış anlaşması, bir önceki kira yılındaki tüketici fiyat endeksinin on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını aşamaz. Sözleşme hükmü ve geçerli sınır birlikte uygulanmalıdır.
Sözleşmede artış hükmü yoksa ne olur?
Sözleşmede yeni dönem artışına ilişkin bir anlaşma yoksa ev sahibinin tek taraflı olarak “bu yıl kira şu kadar oldu” demesi, kiracı kabul etmediğinde tek başına kesin yeni bedel yaratmaz. Taraflar yeni kira tutarında anlaşabilir; anlaşma sağlanamazsa kira bedelinin hâkim tarafından belirlenmesi istenebilir.
Beş yıl dolmadan hâkim, kiralananın durumunu gözeterek TÜFE'nin on iki aylık ortalama değişim oranını aşmamak üzere hakkaniyete göre bedel belirler. Beş yılı aşan kira ilişkilerinde ise TÜFE değişimi, kiralananın durumu, emsal kira bedelleri ve hakkaniyet birlikte değerlendirilir.
Yazılı bildirim neden önemlidir?
Yazılı bildirim her kira artışında zorunlu bir geçerlilik koşulu değildir. Bildirimin asıl önemi, TBK 345 kapsamında kira tespit davasında mahkemenin belirleyeceği bedelin hangi tarihten itibaren kiracıyı bağlayacağı noktasında ortaya çıkar.
- Kira tespit davası yeni dönemin başlangıcından en geç 30 gün önce açılmışsa belirlenen bedel yeni dönemin başından uygulanabilir.
- Kiraya veren bu 30 günlük süre içinde yazılı artış bildirimi yapmışsa davayı izleyen yeni kira döneminin sonuna kadar açabilir ve belirlenen bedelin dönem başından uygulanmasını isteyebilir.
- Sözleşmede yeni dönemde kira bedelinin artırılacağına ilişkin hüküm varsa dava yeni kira döneminin sonuna kadar açıldığında mahkemece belirlenen bedel o dönemin başından geçerli olabilir.
Bildirimin ispatlanabilir olması önemlidir. Noter ihtarı güçlü bir delildir; ancak somut olayda usulüne uygun elektronik tebligat, imzalı yazı veya gönderildiği ve ulaştığı kanıtlanabilen diğer yazılı araçlar da değerlendirilebilir. WhatsApp ya da e-posta kaydının tek başına yeterliliği, içeriğe ve ispat koşullarına göre değişebilir.
Ev sahibi geriye dönük kira farkı isteyebilir mi?
“Ev sahibi geçmiş dönem için hiçbir şekilde fark isteyemez” veya “istediği bütün farkları alır” ifadelerinin ikisi de fazla geneldir. Sonuç, farkın hangi hukuki temele dayandığına göre değişir.
| Dayanak | Geçmiş dönem farkı | Dikkat edilecek nokta |
|---|---|---|
| Sözleşmedeki geçerli artış hükmü | Vadesi geldiği hâlde ödenmeyen artış farkları talep konusu yapılabilir. | Tarafların ödeme uygulaması, eski bedelin kabul biçimi, feragat iddiası ve zamanaşımı ayrıca incelenir. |
| Kira tespit kararı | Karar, TBK 345'teki koşullar oluşmuşsa ilgili yeni kira döneminin başından itibaren fark doğurabilir. | Sözleşmedeki artış hükmü ile bildirim ve dava tarihleri belirleyicidir. |
| Yalnızca sonradan yapılan tek taraflı talep | Artış hükmü ve kabul yoksa tek başına geçmiş aylar için kesin borç oluşturmayabilir. | Tek taraflı talep ile taraf anlaşması veya mahkeme kararı aynı şey değildir. |
Kira bedeli gibi dönemsel alacaklarda zamanaşımı hükümleri de önem taşır. Ayrıca kiraya verenin artışlı bedeli istemeden eski tutarı uzun süre kabul etmesi, her dosyada otomatik feragat sayılmaz; fakat tarafların ortak iradesi ve dürüstlük kuralı değerlendirilirken etkili olabilir. Bu nedenle geçmiş dönem hesabı yalnızca TÜFE oranları çarpılarak yapılamaz.
Ev sahibinin eski kirayı kabul etmesi artıştan vazgeçtiği anlamına gelir mi?
Tek bir ödemenin veya birkaç eski bedel ödemesinin çekincesiz kabulü, her durumda artış hakkından vazgeçildiğini göstermez. Buna karşılık tarafların uzun süre aynı bedeli uygulaması, yazışmalar, dekont açıklamaları ve ödeme sırasında ileri sürülen çekinceler birlikte değerlendirildiğinde zımni anlaşma ya da feragat tartışması doğabilir.
Kiraya veren artış farkını saklı tutuyorsa bunu zamanında ve yazılı biçimde belirtmelidir. Kiracı da ödemenin hangi aya ve hangi kira tutarına ilişkin olduğunu banka açıklamasında açıkça göstermelidir. Bu kayıtlar uyuşmazlık hâlinde ispat açısından önem taşır.
Ev sahibi yıllarca zam yapmazsa ne olur?
Yıllarca artış talep edilmemesi gelecekteki bütün dönemler için artış veya kira tespiti isteme hakkını kendiliğinden ortadan kaldırmaz. Ancak geçmiş dönem farklarının talep edilip edilemeyeceği; sözleşmede artış maddesi bulunup bulunmadığına, tarafların fiilî uygulamasına, kabul ve çekincelere, feragat iddiasına ve zamanaşımına göre belirlenir.
Kira ilişkisi beş yılı aşmışsa kiraya veren, gelecekte uygulanacak bedelin belirlenmesi için kira tespit davası açabilir. Beş yılın dolması, kiranın kendiliğinden ilanlardaki en yüksek rayiç bedele çıkacağı anlamına gelmez. Hâkim, TBK 344'teki ölçütleri ve hakkaniyeti birlikte değerlendirir.
Artış yapılmaması kira sözleşmesinin yenilenmesini engeller mi?
Hayır. Konut ve çatılı iş yeri kiralarında belirli süreli sözleşme, kiracı sürenin bitiminden en az 15 gün önce bildirimde bulunmadıkça kural olarak aynı koşullarla bir yıl uzar. Kira artışının yapılmaması veya tarafların artışta anlaşamaması, tek başına sözleşmenin sona erdiği anlamına gelmez.
“Aynı koşullarla uzama” ifadesi, geçerli artış maddesinin yok sayılması anlamına gelmez. Yeni dönemde uygulanacak bedel yine sözleşme hükmü, TBK 344 ve gerekiyorsa mahkeme kararı çerçevesinde belirlenir.
Geç bildirim yapılırsa artış bir sonraki yıla mı kalır?
Her durumda değil. Sözleşmede geçerli artış hükmü varsa yeni dönem artışı, ayrıca bildirimin geç yapılmasına bağlı olmadan sözleşmeye göre doğmuş olabilir. Artış hükmü yoksa geç yapılan tek taraflı bildirimin geçmiş aylar için kendiliğinden borç yaratması beklenmez; kira tespit kararının hangi dönemden uygulanacağı TBK 345'teki dava ve bildirim sürelerine göre belirlenir.
Kiracı ne yapmalı?
- Sözleşmedeki artış maddesini ve yeni kira döneminin başlangıç tarihini kontrol edin.
- Geçerli artış hükmü varsa kanuni sınırı dikkate alarak yeni bedeli hesaplayın.
- Ödemeyi banka üzerinden yapın ve açıklamaya ilgili ayı açıkça yazın.
- Ev sahibinin bildirimini, ihtarını veya arabuluculuk davetini cevapsız bırakmayın.
- Uyuşmazlık konusu tutarı ve kabul ettiğiniz kısmı yazılı biçimde ayırın.
- Geçmiş dönem farkı veya temerrüt iddiası varsa süresi içinde hukuki destek alın.
Kiracının “ev sahibi bu yıl zam istemedi” düşüncesiyle sözleşmedeki artış maddesini tamamen göz ardı etmesi risklidir. Özellikle kira farkı için ihtar veya ödeme emri geldiyse süreler dikkatle takip edilmelidir.
Kiraya veren ne yapmalı?
- Sözleşmedeki artış hükmünü, kira dönemini ve kanuni üst sınırı doğrulayın.
- Yeni bedeli ve hesaplama yöntemini kiracıya açık, yazılı ve ispatlanabilir biçimde bildirin.
- Ödemeyi eski bedel üzerinden kabul ediyorsanız fark alacağına ilişkin tutumunuzu belirsiz bırakmayın.
- Kira tespit kararı istenecekse TBK 345'teki 30 günlük süreyi ve dönem sonunu gözetin.
- Dava açmadan önce arabuluculuğa başvurma şartını yerine getirin.
- Geçmiş dönem farkını hesaplarken sözleşme, ödemeler, kabul biçimi ve zamanaşımını birlikte değerlendirin.
Kira tespit davasından önce arabuluculuk zorunlu mu?
Evet. 1 Eylül 2023'ten itibaren kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması kural olarak dava şartıdır. Kira bedelinin tespiti davası da bu kapsamdadır. Arabuluculukta taraflar yeni kira bedeli, uygulanma tarihi ve varsa kira farklarının ödeme biçimi üzerinde anlaşabilir.
Arabuluculukta anlaşma sağlanamazsa son tutanakla görevli ve yetkili mahkemede dava açılabilir. İcra ve İflas Kanunu kapsamındaki ilamsız icra yoluyla tahliyeye ilişkin hükümler ise dava şartı arabuluculuğun kanuni istisnasıdır.
Artış uyuşmazlığı kiracıyı otomatik olarak tahliye ettirir mi?
Hayır. Ev sahibi ile kiracının yeni bedelde anlaşamaması tek başına otomatik tahliye sebebi değildir. Tahliye için kanunda öngörülen ayrı bir sebebin ve usulün bulunması gerekir. Bununla birlikte sözleşme ve kanuna göre muaccel olan kira bedelinin veya geçerli artıştan doğan farkın ödenmemesi, temerrüt ve alacak sürecine dönüşebilir.
Sonuç
Ev sahibinin ayrıca zam talep etmemesi, kira bedelinin her durumda değişmeden kaldığı anlamına gelmez. Sözleşmede geçerli artış hükmü varsa yeni dönem bedeli bu hüküm ve kanuni sınır çerçevesinde doğabilir. Artış hükmü yoksa tarafların anlaşması veya mahkeme kararı gerekir; yazılı bildirim ise özellikle kararın yeni dönemin başından uygulanması bakımından önem taşır.
Geçmiş dönem farkları konusunda sözleşme, ödeme kayıtları, eski bedelin kabul biçimi, bildirim ve dava tarihleri ile zamanaşımı birlikte değerlendirilmelidir. Bu nedenle kiracı da kiraya veren de yalnızca sözlü görüşmeye dayanmak yerine ödeme ve bildirimleri yazılı belgelemeli; somut uyuşmazlıkta bir avukattan destek almalıdır.
Sık Sorulan Sorular
Ev sahibi ayrıca bildirim yapmazsa kira kendiliğinden artar mı?
Sözleşmede geçerli bir yıllık artış hükmü varsa yeni dönem bedeli, ayrıca bildirim gerekmeksizin sözleşme hükmü ve kanuni sınır çerçevesinde belirlenebilir. Artış hükmü yoksa ev sahibinin tek taraflı talebi tek başına yeni bedeli oluşturmaz; anlaşma veya kira tespit kararı gerekebilir.
Artış yapılmayan yıl için geriye dönük kira farkı istenebilir mi?
Bu, sözleşmeye ve tarafların davranışlarına bağlıdır. Geçerli artış hükmü varsa vadesi gelen farklar talep edilebilir; ancak eski bedelin uzun süre çekincesiz kabulü ve diğer deliller sonucu etkileyebilir. Artış hükmü yoksa mahkemenin belirlediği bedelin dönem başından uygulanması TBK 345'teki bildirim ve dava sürelerine bağlıdır.
Kira artışı için yazılı bildirim her durumda zorunlu mu?
Hayır. Sözleşmede geçerli bir artış maddesi varsa ayrıca yazılı bildirim genel bir geçerlilik şartı değildir. Yazılı bildirim, özellikle artış hükmü bulunmayan durumda kira tespit kararının yeni dönemin başından itibaren uygulanabilmesi için TBK 345 kapsamında önem taşır.
Ev sahibi yıllarca kira artışı istemezse artış hakkı tamamen kaybolur mu?
Hayır, gelecekteki dönemler için artış veya kira tespiti isteme hakkı sırf geçmişte artış istenmediği için bütünüyle ortadan kalkmaz. Geçmiş dönem farkları bakımından sözleşme, kabul biçimi, feragat iddiası, zamanaşımı ve diğer deliller ayrı değerlendirilir.
Beş yıl dolunca kira otomatik olarak rayiç bedele çıkar mı?
Hayır. Beş yılı aşan kira ilişkisinde taraflar anlaşamazsa hâkim; TÜFE değişimini, kiralananın durumunu, emsal kira bedellerini ve hakkaniyeti birlikte değerlendirir. Piyasa ilanındaki en yüksek tutar otomatik olarak yeni kira olmaz.
Geçerli kira artışını ödememek tahliye sebebi olur mu?
Artış konusunda uyuşmazlık bulunması tek başına otomatik tahliye sebebi değildir. Ancak sözleşme ve kanuna göre muaccel olan kira bedelinin veya geçerli artıştan doğan farkın ödenmemesi, somut olayın koşullarına göre alacak ve temerrüt sürecine dönüşebilir.
