Ev sahibi hangi davayı açar?
Ev sahibinin mevcut kira bedelinin yeni kira döneminde düşük kaldığını ileri sürerek başvuracağı temel yol, kira bedelinin tespiti davasıdır. Bu davada amaç geçmişteki tüm kiraları yeniden hesaplamak veya kiracıyı tahliye etmek değil, belirli bir kira döneminde uygulanacak bedeli kanuni ölçütlere göre belirlemektir.
Kira tespit davası en çok konut ve çatılı iş yeri kiralarında gündeme gelir. Kira alacağı, tahliye ve olağanüstü koşullara dayalı sözleşme uyarlaması ise farklı şartları bulunan ayrı hukuki yollardır.
Kira tespit davası yalnızca 5 yıl dolunca mı açılır?
Hayır. TBK 345'e göre kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir. Yaygın biçimde kullanılan “beş yıl dolmadan dava açılamaz” ifadesi bu nedenle doğru değildir. Beş yıl ayrımı, davanın açılabilirliğinden çok hâkimin kira bedelini belirlerken kullanacağı ölçütler bakımından önem taşır.
| Kira dönemi | Uygulanacak temel yaklaşım | Emsal kiraların etkisi |
|---|---|---|
| İlk beş kira yılı | Tarafların artış anlaşması, TÜFE'nin on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını aşamaz. Anlaşma yoksa hâkim, bu üst sınırı ve kiralananın durumunu gözeterek hakkaniyete göre belirleme yapar. | İlan veya piyasa bedeli, kanuni TÜFE sınırını kendiliğinden ortadan kaldırmaz. |
| Altıncı kira yılı ve sonraki dönemler | Hâkim; TÜFE'nin on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını, kiralananın durumunu, emsal kira bedellerini ve hakkaniyeti birlikte değerlendirir. | Gerçekten karşılaştırılabilir emsaller doğrudan dikkate alınır; ancak en yüksek ilan bedeli otomatik sonuç oluşturmaz. |
Beş yıllık süre nasıl hesaplanır?
Süre, kira ilişkisinin başlangıç tarihi ve yenileme dönemleri esas alınarak değerlendirilir. Aynı kiracıyla her yıl yeni bir metin imzalanması, somut olayın özelliklerine göre kira ilişkisinin devamı niteliğindeyse beş yıllık hesabı mutlaka sıfırlamaz. Buna karşılık taraf, taşınmaz veya hukuki ilişkinin değiştiği durumlar ayrıca incelenmelidir.
Hangi kira yılı için tespit istendiği de önemlidir. “Beşinci yılın içinde” ve “beş yıl tamamlandıktan sonraki yenileme dönemi” aynı sonucu doğurmayabilir. Bu nedenle sözleşme başlangıcı, yenileme günü ve talep edilen dönem dava açılmadan önce takvim üzerinde netleştirilmelidir.
Ev sahibi dava açmadan önce arabulucuya başvurmalı mı?
Evet. 1 Eylül 2023 ve sonrasında açılacak kira tespit davalarında, dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması kural olarak dava şartıdır. Arabuluculukta anlaşmak zorunlu değildir; zorunlu olan, dava öncesinde usulüne uygun başvurunun yapılmasıdır.
- Arabuluculuk bürosuna başvuru yapılır.
- Arabulucu tarafları görüşmeye davet eder.
- Yeni kira bedeli ve uygulanacağı tarih görüşülür.
- Anlaşma olursa koşullar yazılı belgeye bağlanır.
- Anlaşma olmazsa son tutanakla kira tespit davası açılabilir.
Arabuluculukta kararlaştırılan bedelin net veya brüt olduğu, artışın hangi tarihte başlayacağı, geçmiş dönem farkları ve ödeme planı açıkça yazılmalıdır. Belirsiz ifadeler yeni uyuşmazlıklara yol açabilir.
Dava ne zaman açılmalı?
Kira tespit davası her zaman açılabilir; ancak mahkemenin belirlediği bedelin hangi kira döneminden başlayacağı bakımından TBK 345'teki zamanlama kuralları önemlidir.
- Dava yeni kira döneminin başlangıcından en geç 30 gün önce açılırsa, belirlenen bedel yeni dönemin başından itibaren uygulanabilir.
- Ev sahibi bu 30 günlük süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin yazılı bildirim yapmışsa, dava izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığında belirlenen bedel yeni dönemin başlangıcından itibaren sonuç doğurabilir.
- Sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin hüküm varsa, yeni kira dönemi sonuna kadar açılan davada belirlenen bedel de o dönemin başlangıcından itibaren geçerli olabilir.
Görevli ve yetkili mahkeme hangisidir?
Kira ilişkisinden kaynaklanan kira tespit davalarında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesidir. Ancak görev ve yetki farklı kavramlardır. Yetkili mahkeme; davalının yerleşim yeri, sözleşmenin ifa yeri ve somut olayda uygulanabilecek diğer usul kurallarına göre belirlenir.
Bu nedenle “dava yalnızca evin bulunduğu yerde açılır” biçiminde mutlak bir ifade kullanmak doğru değildir. Yanlış yerde dava açılması yetki itirazına ve zaman kaybına yol açabileceğinden somut sözleşme ayrıca değerlendirilmelidir.
Ev sahibi hangi belgeleri hazırlamalı?
- Kira sözleşmesi ve varsa ek protokoller,
- Sözleşmenin başlangıç ve yenileme tarihini gösteren belgeler,
- Kira ödemelerine ilişkin banka kayıtları,
- Artış talepleri ve yazılı bildirimler,
- Arabuluculuk son tutanağı,
- Karşılaştırılabilir emsal kira sözleşmeleri,
- Kiralananın fiziki özelliklerini gösteren kayıt ve belgeler,
- Gerekliyse tapu, plan, ruhsat veya kullanım bilgileri.
İnternet ilanları piyasa hakkında fikir verebilir; fakat çoğu ilan istenen bedeli gösterir, gerçekleşmiş kira sözleşmesini kanıtlamaz. Yakın tarihli, aynı kullanım türündeki ve fiziksel özellikleri karşılaştırılabilir taşınmazlara ait gerçek sözleşmeler daha güçlü delil oluşturabilir.
Mahkeme kira bedelini nasıl belirler?
Mahkeme gerektiğinde keşif ve bilirkişi incelemesi yaptırır. Emsal taşınmazların neden karşılaştırılabilir olduğu, aradaki farklılıkların bedele nasıl yansıtıldığı ve ulaşılan sonucun hangi verilere dayandığı denetlenebilir biçimde açıklanmalıdır.
İncelemede özellikle şu özellikler önem taşır:
- Konum, ulaşım ve çevre özellikleri,
- Net ve brüt alan, oda sayısı ve kullanım biçimi,
- Bina yaşı, kat, cephe, ısıtma ve fiziki durum,
- Kiralama tarihinin tespit dönemine yakınlığı,
- Bedelin net veya brüt olması ve yan giderlerin kapsamı,
- Taşınmazın boş olarak mı yoksa mevcut kiracıya mı kiralandığı.
Mahkeme yalnızca TÜFE'ye, yalnızca taşınmazın satış değerine veya yalnızca ilan fiyatlarına göre karar vermez. TBK 344'te belirtilen ölçütler ve somut taşınmazın özellikleri birlikte ele alınır.
Mahkemenin belirlediği yeni kira ne zaman geçerli olur?
Yeni bedelin başlangıç tarihi her davada aynı değildir. TBK 345'teki dava tarihi, yazılı bildirim ve sözleşmedeki artış hükmü koşulları birlikte değerlendirilir. Bu nedenle “karar daima dava tarihinden sonraki dönemde uygulanır” veya “ev sahibi üç yıllık farkı her durumda ister” şeklindeki genellemeler doğru değildir.
Karar, ilgili kira döneminin başlangıcından itibaren sonuç doğurursa, kiracının ödediği tutarla mahkemece belirlenen tutar arasında kira farkı alacağı gündeme gelebilir. Faiz, muacceliyet ve icra koşulları ise kararın içeriği ile somut dosyaya göre ayrıca değerlendirilir.
Dava sürerken kiracı hangi bedeli öder?
Dava açılması kira ödeme borcunu durdurmaz. Kiracının dava sonuna kadar her durumda eski bedeli ödeyebileceğine ilişkin genel bir kural yoktur. Sözleşmedeki geçerli artış hükmü, TBK 344 sınırı, tarafların ödeme uygulaması ve dava talebi birlikte değerlendirilmelidir.
Eksik ödeme temerrüt ve tahliye riski doğurabileceği için ödeme açıklamalarının açık yazılması, tartışmasız kısmın zamanında ödenmesi ve somut uyuşmazlığa göre hukuki destek alınması önemlidir.
Kira tespit davası ne kadar sürer?
Her dosya için güvenilir tek bir süre vermek mümkün değildir. Tebligat, mahkemenin iş yükü, keşif, bilirkişi ve ek rapor ihtiyacı, tarafların itirazları ile kanun yolu başvuruları toplam süreyi etkiler. Bu nedenle “6 ayda kesin biter” veya “en geç 18 ay sürer” gibi kesin süreler yanıltıcı olabilir.
Kira tespit davası kiracının tahliyesini sağlar mı?
Hayır. Kira tespit davasının konusu yalnızca kira bedelidir. Davanın açılması kiracıyı tahliye etmez; mahkeme de sırf yeni kira belirlediği için bu dava içinde tahliye kararı vermez.
Bununla birlikte geçerli kira borcunun süresinde ödenmemesi, iki haklı ihtar, ihtiyaç veya kanunda düzenlenen başka bir tahliye sebebi ayrı takip ya da dava konusu olabilir. Kira tespiti ile tahliye yolları birbirine karıştırılmamalıdır.
Ev sahibinin ve kiracının temel hakları
| Ev sahibi | Kiracı |
|---|---|
| Kanuni ölçütlere göre yeni kira bedelinin tespitini isteyebilir. | Talep edilen artışa, emsallere ve bilirkişi raporuna itiraz edebilir. |
| Karşılaştırılabilir emsal sözleşmeleri ve taşınmaz bilgilerini sunabilir. | Kendi emsallerini ve taşınmazdaki değer azaltıcı özellikleri sunabilir. |
| Koşulları varsa belirlenen dönem için kira farkı talep edebilir. | Kanuni TÜFE sınırının ve hakkaniyetin uygulanmasını isteyebilir. |
| Kira tespitinden bağımsız tahliye sebebi varsa ayrı kanuni yola başvurabilir. | Sırf kira tespit davası açıldığı için kendiliğinden tahliye edilemez. |
Sonuç
Ev sahibi kira bedelinin artırılması için kira tespit davası açabilir. Ancak dava keyfî bir artış aracı değildir. İlk beş yıllık dönem ile beş yıldan sonraki dönem farklı ölçütlere tabidir; beş yılın dolması da kirayı kendiliğinden en yüksek piyasa ilanına çıkarmaz.
Dava öncesi arabuluculuk, TBK 345'teki 30 günlük zamanlama, sözleşmede artış hükmünün bulunup bulunmadığı ve gerçek emsal delilleri sonuca doğrudan etki eder. Sözleşme ve bildirim tarihleri her dosyada farklı sonuç doğurabileceğinden, somut uyuşmazlıkta profesyonel hukuki destek alınması güvenli yaklaşımdır.
Sık Sorulan Sorular
Ev sahibi kira bedelini artırmak için dava açabilir mi?
Evet. Kiraya veren, yeni kira döneminde uygulanacak bedelin TBK 344 ve 345'e göre belirlenmesi için kira tespit davası açabilir. Dava öncesinde kural olarak zorunlu arabuluculuğa başvurulmalıdır.
Kira tespit davası yalnızca beş yıl dolunca mı açılır?
Hayır. Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir. Ancak ilk beş yıllık dönemde uygulanacak ölçütler ile beş yıldan uzun veya beş yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde uygulanacak ölçütler farklıdır.
Beş yıl dolunca kira otomatik olarak emsal seviyesine çıkar mı?
Hayır. Hâkim; TÜFE'nin on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını, kiralananın durumunu, karşılaştırılabilir emsal kira bedellerini ve hakkaniyeti birlikte değerlendirir. İlan fiyatları tek başına sonucu belirlemez.
Kira tespit davasından önce arabuluculuk zorunlu mu?
Evet. 1 Eylül 2023 ve sonrasında açılacak kira tespit davalarında dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması kural olarak dava şartıdır. Anlaşma sağlanamazsa son tutanakla dava açılabilir.
Mahkemenin belirlediği kira hangi tarihten geçerli olur?
Sonuç her dosyada aynı değildir. Yeni dönemden en geç 30 gün önce dava açılması, bu sürede yazılı bildirim yapılması veya sözleşmede artış hükmü bulunması gibi TBK 345 koşulları, belirlenen bedelin hangi kira döneminden itibaren uygulanacağını etkiler.
Kira tespit davası kiracının tahliyesini sağlar mı?
Hayır. Kira tespit davasının konusu kira bedelinin belirlenmesidir. Tahliye için kanunda düzenlenen ayrı bir sebebin ve o sebebe uygun takip veya dava yolunun bulunması gerekir.
