kirahesaplama.com.tr

Ev Sahibi Neden Kira Tespit Davası Açmak İster?

Türkiye’de konut ve işyeri kiralarının büyük çoğunluğu, özellikle yüksek enflasyon dönemlerinde rayiç (piyasa) değerinin oldukça altında kalabilmektedir. Bu durumda ev sahipleri, kira bedelinin yeniden belirlenmesi için kira tespit davası açma yoluna başvurabilir.

Ev Sahibi Kira Artırma Davası Açabilir mi?

Evet. Türk Borçlar Kanunu'na göre ev sahibi de kira tespit davası açabilir. Hatta dava hakkı yalnızca ev sahiplerine özel değildir; kiracılar da kira tespiti talep edebilir.

Kira Tespit Davasının Hukuki Dayanağı

TBK 344–345. maddeler, kira bedelinin belirlenmesi için dava açılabileceğini açıkça düzenler. Buna göre mahkeme, kira bedelini:

• Emsal kiralar,
• Taşınmazın özellikleri,
• Bölgesel piyasa koşulları,
• TÜFE 12 aylık ortalama,
• Ekonomik veriler,
• Kira sözleşmesi süresi

gibi kriterlere göre yeniden belirleyebilir.

Ev Sahibi Hangi Durumlarda Dava Açabilir?

Ev sahibinin kira tespit davası açabileceği durumlar şunlardır:

• 5 Yıl Kuralı: Sözleşme 5 yılı doldurmuşsa kira bedeli kapsamlı şekilde yeniden belirlenebilir.
• Fahiş düşük sözleşme: Rayiç değerin çok altında kira sözleşmesi varsa.
• Ev sahibi ve kiracı anlaşamıyorsa: Yeni kira döneminde artış konusunda uzlaşma yoksa.
• Dövizli sözleşmelerde uyarlama ihtiyacı: Olağanüstü ekonomik değişiklikler varsa.

5 Yıl Kuralı Nedir?

Kira tespit davalarının en kritik noktası 5 yıl kuralıdır. TBK 344 gereği:

🟩 Bir kira sözleşmesi 5 yılını doldurduysa, mahkeme kira bedelini:

• Emsaller,
• TÜFE,
• Ekonomik veriler,
• Taşınmazın durumu

dikkate alınarak yeniden belirleyebilir.

Arabuluculuk Zorunlu mu?

Evet. Konut ve çatılı işyeri kiralarından doğan uyuşmazlıklarda mahkemeye gitmeden önce zorunlu arabuluculuk aşaması vardır.

Kira Tespit Davası Nasıl Açılır?

• 1. Arabulucuya başvuru
• 2. Anlaşma sağlanamazsa son tutanak ile dava açılır.
• 3. Yetkili mahkeme → Taşınmazın bulunduğu ilçedeki Sulh Hukuk Mahkemesidir.

Mahkeme Sürecinde Ne Olur?

Mahkeme aşağıdaki adımları izler:

• Bilirkişi atanır
• Emsal kira araştırması yapılır
• Taşınmaz incelenir gerekirse yerinde keşif yapılır
• Ekonomik veriler değerlendirilir

Yeni Kira Bedeli Ne Zaman Geçerli Olur?

Kira tespit kararları genellikle yeni kira döneminin başından itibaren geçerli olur.

Geçmişe Dönük Fark İstenir mi?

Evet, bazı durumlarda ev sahibi fark talep edebilir.

• Mahkeme yeni kira bedelini geçmişe etkili belirleyebilir.
• Kiracı düşük kira ödediyse fark borcu doğabilir.

Ev Sahibi İçin Avantajlar

• Kira rayiç seviyesine yükselir.
• Gelecek yıllar için daha adil bir kira belirlenir.
• Eski sözleşmeler güncellenmiş olur.

Ev Sahibi İçin Riskler

• Davanın uzun sürmesi
• Masraf ve bilirkişi ücretleri
• Bazı durumlarda kira beklenen kadar artmayabilir

Sık Sorulan Sorular

Ev sahibi her yıl dava açabilir mi?
Hayır. 5 yıl dolmadan açılan davalarda sınırlamalar vardır.

Dava açmak tahliye hakkı doğurur mu?
Hayır. Kira tespit davası tahliye davası değildir.

Karar hemen uygulanır mı?
Çoğunlukla yeni kira döneminin başından itibaren uygulanır.

Sonuç: Ev Sahibinin Dava Açma Hakkı Vardır, Ancak Şartlara Bağlıdır

Ev sahibi kira bedelini artırmak için dava açabilir; ancak bu dava belirli şartlara bağlanmıştır.

5 yıl kuralı, emsal kiralar ve ekonomik koşullar mahkeme kararlarını doğrudan etkiler. Hem kiracılar hem de ev sahipleri için süreç dikkatle yönetilmelidir.

Kira artışınızı TÜFE’ye göre hesaplamak için Kira Artış Hesaplama Aracı'nı hemen kullanabilirsiniz.