Ev Sahibi Kirayı Döviz Olarak İsteyebilir mi?

Dövizle kira yasağının hukuki dayanağı nedir?

Dövizle sözleşmelere ilişkin temel düzenleme, Türk Parası Kıymetini Koruma Hakkında 32 Sayılı Karar ile bu Karara ilişkin 2008-32/34 sayılı Tebliğdir. Tebliğin 8'inci maddesine göre, Türkiye'de yerleşik kişilerin kendi aralarında yapacakları ve konusu Türkiye'de bulunan bir taşınmaz olan kira sözleşmelerinde sözleşme bedeli ile sözleşmeden kaynaklanan diğer ödeme yükümlülükleri döviz cinsinden veya dövize endeksli kararlaştırılamaz.

Düzenleme yalnızca konut ve çatılı işyerlerini değil, konusu yurt içindeki bir gayrimenkul olan kiralamaları genel olarak kapsar. Bu nedenle istisna bulunmadıkça konut, dükkân, ofis, depo, arsa ve antrepo kiralarında aynı temel kural dikkate alınır.

Ev sahibi hangi taleplerde bulunamaz?

Genel yasak kapsamındaki bir kira ilişkisinde ev sahibi aşağıdaki yöntemlerle döviz şartı getiremez:

• “Aylık kira 1.000 ABD dolarıdır” şeklinde sözleşme yapmak,
• Kirayı euro cinsinden belirleyip ödeme günündeki TL karşılığını istemek,
• Sözleşmeye TL yazıp fiilen sabit bir dolar veya euro karşılığı talep etmek,
• Kira artışını doğrudan döviz kurundaki değişime bağlamak,
• TL bedeli altın, petrol veya dolaylı biçimde dövize bağlı başka bir ölçüte endekslemek.

Sözleşmede görünüşte TL yazması tek başına yeterli değildir. Bedel fiilen bir döviz tutarının ödeme günündeki karşılığına bağlanmışsa işlem dövize endeksli sözleşme olarak değerlendirilebilir.

Kiralama durumu	Genel sonuç	Açıklama
Türkiye'de yerleşik iki Türk vatandaşı	TL zorunlu	Türkiye'deki taşınmazın kirası döviz veya dövize endeksli belirlenemez.
Türkiye'de yerleşik yabancı gerçek kişi kiracı	Döviz mümkün	Tarafların anlaşması şartıyla Tebliğdeki kiracı istisnası uygulanabilir.
Türkiye'de yerleşik yabancı gerçek kişi ev sahibi	Tek başına yeterli değil	İstisna yabancı kişinin alıcı veya kiracı sıfatına bağlanmıştır.
Yurt dışında yerleşik taraf	Yerleşiklik ayrıca incelenir	Yasak Türkiye'de yerleşik kişilerin kendi aralarındaki sözleşmeleri esas alır.
Yabancı kontrolündeki şirket kiracı	Döviz mümkün olabilir	Pay, kontrol ve kiracı sıfatı Tebliğin 8/3 ve 8/19 hükümlerine göre doğrulanır.
Belgeli konaklama tesisi veya gümrüksüz satış mağazası	Özel istisna	Sözleşmenin Tebliğdeki amaç ve faaliyet şartlarını taşıması gerekir.

Kimler dövizle kira sözleşmesi yapabilir?

Tebliğ genel kurala bazı sınırlı istisnalar getirir. İstisna kapsamında olmak, kira bedelinin mutlaka döviz olması gerektiği anlamına gelmez. Taraflar isterlerse TL ile de sözleşme yapabilir.

Yabancı uyruklu gerçek kişinin kiracı olması

Türkiye Cumhuriyeti Devleti ile vatandaşlık bağı bulunmayan ve Türkiye'de yerleşik olan gerçek kişi kiracı ise, gayrimenkul kira bedeli döviz cinsinden veya dövize endeksli kararlaştırılabilir. Buradaki istisna kiracı sıfatına bağlıdır. Yabancı kişinin yalnızca ev sahibi olması aynı istisnayı doğurmaz.

Yurt dışı bağlantılı belirli şirket ve yapılar

Dışarıda yerleşik kişilerin Türkiye'deki şube, temsilcilik, ofis veya irtibat büroları; dışarıda yerleşik kişilerin doğrudan ya da dolaylı en az yüzde 50 pay sahibi olduğu veya kontrol ettiği şirketler ile serbest bölgedeki faaliyetleri kapsamında serbest bölge şirketleri kiracı olduğunda istisna gündeme gelebilir.

Şirket unvanında yabancı bir marka bulunması veya ortaklardan birinin yabancı olması tek başına yeterli değildir. Pay oranı, kontrol yapısı, serbest bölge faaliyeti ve sözleşmedeki kiracı taraf belgeyle doğrulanmalıdır.

Belgeli konaklama tesisleri

Kültür ve Turizm Bakanlığından belgeli konaklama tesislerinin işletilmesi amacıyla yapılan gayrimenkul kiralama sözleşmeleri döviz cinsinden veya dövize endeksli düzenlenebilir. Hazine ve Maliye Bakanlığının açıklamasında, tesis içindeki hamam, havuz, spa, kuaför ve market gibi ticari alanların işletilmesi amacıyla kiralanması da bu kapsamda değerlendirilmektedir.

Gümrüksüz satış mağazaları

Gümrüksüz satış mağazalarının kiralanmasına ilişkin gayrimenkul kira sözleşmeleri için de açık istisna bulunur. Sıradan bir mağaza veya havalimanındaki her işyeri bu istisnaya otomatik olarak girmez; kiralananın gümrüksüz satış mağazası niteliği taşıması gerekir.

Yabancı kiracı ile yabancı ev sahibi arasındaki fark nedir?

Sayfadaki en kritik ayrım budur. Türkiye'de yerleşik yabancı gerçek kişinin kiracı olduğu sözleşmede dövizli bedel mümkün olabilir. Buna karşılık yalnızca ev sahibinin yabancı uyruklu olması, Türk veya Türkiye'de yerleşik başka bir kiracıdan döviz istemesine tek başına dayanak oluşturmaz.

Taraflardan biri gerçekten yurt dışında yerleşikse ayrıca 32 Sayılı Karardaki yerleşiklik tanımı incelenir. Pasaport, vatandaşlık veya şirketin yabancı sermayeli görünmesi yerine kanuni yerleşim yeri ve sözleşmedeki taraf sıfatı esas alınmalıdır.

TL sözleşmede dolar kuruna göre artış yapılabilir mi?

Genel yasak kapsamındaki bir konut veya çatılı işyeri kirasında, kira bedelini “1.000 doların ödeme günündeki TL karşılığı” olarak takip etmek ya da artışı dolar kuruna bağlamak dövize endeksleme niteliği taşıyabilir. Ev sahibi yalnızca kur yükseldiği için mevcut TL kirayı tek taraflı biçimde aynı oranda artıramaz.

Konut ve çatılı işyeri kiralarında yenilenen döneme ilişkin artış, Türk Borçlar Kanununun 344'üncü maddesindeki on iki aylık TÜFE ortalaması üst sınırı ve geçerli sözleşme hükmü çerçevesinde belirlenir. Beş yılı aşan kira ilişkilerindeki kira tespiti kuralları ile tarafların dava ve arabuluculuk hakları ayrıca saklıdır.

İstisna kapsamındaki dövizli kirada artış nasıl yapılır?

Dövizle kira sözleşmesi Tebliğdeki bir istisna nedeniyle hukuken mümkünse, Türk Borçlar Kanununun yabancı para kira bedeline ilişkin özel kuralı uygulanır. TBK 344'e göre yabancı para olarak kararlaştırılmış kira bedeli, aşırı ifa güçlüğüne ilişkin TBK 138 hükmü saklı kalmak üzere, beş yıl geçmedikçe değiştirilemez.

Beş yılın sonunda yeni kira belirlenirken emsal kira bedelleri, taşınmazın durumu, tüketici fiyat endeksindeki değişim ve yabancı paranın değerindeki değişiklikler birlikte değerlendirilir. Bu nedenle geçerli bir dövizli kiraya ayrıca her yıl otomatik TÜFE veya kur farkı eklenebileceği varsayılmamalıdır.

Eski dövizli kira sözleşmeleri bugün nasıl değerlendirilir?

13 Eylül 2018'de getirilen dövizle sözleşme sınırlamasından önce yapılmış ve istisna kapsamında olmayan sözleşmelerin TL olarak yeniden belirlenmesi için özel bir geçiş düzeni oluşturulmuştu. Tarafların anlaşamaması hâlinde 2 Ocak 2018 tarihli TCMB efektif satış kuru ile TÜFE değişimlerinin kullanıldığı bir hesap yöntemi ve konut ile çatılı işyeri kiraları için iki yıllık dönem öngörülmüştü.

Yasağa rağmen dövizli sözleşme imzalanırsa ne olur?

İstisna bulunmadığı hâlde kira bedelinin döviz veya dövize endeksli yazılması, ilgili bedel hükmünü mevzuata aykırı hâle getirir ve 1567 Sayılı Kanun kapsamında idari yaptırım riski doğurabilir. Bununla birlikte sözleşmenin tamamının her durumda kendiliğinden “yok” sayılacağı veya kiracının hiçbir kira borcu kalmayacağı sonucuna varılamaz.

Bedelin hangi TL tutarı üzerinden devam edeceği; sözleşmenin tarihi, ifa şekli, tarafların sonraki mutabakatları ve uyuşmazlığın niteliğine göre belirlenir. Kiracının hiçbir ödeme yapmadan beklemesi temerrüt ve tahliye riski yaratabilir. Uyuşmazlıkta yazılı ihtar, ödeme kaydı ve uzman hukuki değerlendirme önemlidir.

Kira depozitosu döviz olarak belirlenebilir mi?

Tebliğin Türk lirasına dönüşüm düzenlemesinde, gayrimenkul kira sözleşmeleri kapsamında verilen depozitolar için ayrı istisna yer alır. Bu nedenle depozito, kira bedelinden farklı değerlendirilir. Ancak depozitonun para birimi, teslim ve iade şekli sözleşmede açık yazılmalıdır.

Konut ve çatılı işyeri kiralarında güvence bedeli, Türk Borçlar Kanununun 342'nci maddesi uyarınca üç aylık kira bedelini aşamaz. Para veya kıymetli evrak olarak verilen güvencenin bankada özel hesaba yatırılması kuralı da ayrıca dikkate alınmalıdır.

Kiracı döviz talebiyle karşılaşırsa ne yapmalı?

1. Ev sahibi ve kiracının Türkiye'de yerleşik olup olmadığını belirleyin.
2. Taşınmazın Türkiye'de bulunup bulunmadığını kontrol edin.
3. Kiracının yabancı gerçek kişi veya Tebliğde sayılan şirketlerden biri olup olmadığını doğrulayın.
4. Sözleşmede TL bedelin dolaylı olarak dolar, euro, altın veya başka bir döviz ölçütüne bağlanmadığından emin olun.
5. Ödemeyi sözleşmedeki geçerli para birimiyle ve kira dönemini belirten açıklamayla banka üzerinden yapın.
6. Uyuşmazlık varsa ödemeyi tamamen kesmek yerine yazılı bildirim ve hukuki yol seçeneklerini değerlendirin.

Kira uyuşmazlıklarında dava açılmadan önce arabuluculuk çoğu kira uyuşmazlığı bakımından dava şartıdır. İlamsız icra yoluyla tahliye hükümleri ve özel kanunlardaki istisnalar saklıdır. Somut olayın niteliğine göre avukat desteği alınmalıdır.

Sonuç

Ev sahibinin kirayı dolar veya euro olarak isteyip isteyemeyeceği yalnızca tarafların vatandaşlığına bakılarak cevaplanamaz. Türkiye'de yerleşik iki kişi arasındaki ve Türkiye'deki taşınmaza ilişkin kiralarda temel kural TL'dir. Yabancı gerçek kişinin kiracı olması, yabancı kontrolündeki belirli şirketler, belgeli konaklama tesisleri ve gümrüksüz satış mağazaları için sınırlı istisnalar bulunur.

İstisna yoksa TL sözleşmeyi kur artışına bağlamak da güvenli bir çözüm değildir. İstisna varsa dahi ev sahibi tek taraflı döviz talep edemez; sözleşme ve tarafların mutabakatı gerekir. Geçerli dövizli kiralarda ise TBK 344'teki beş yıllık özel kural gözden kaçırılmamalıdır.

Dövizle Kira Hakkında Sık Sorulan Sorular

Ev sahibi kirayı dolar veya euro olarak isteyebilir mi?

Türkiye'de yerleşik iki kişi arasında, Türkiye'deki bir konut veya işyeri için kira bedeli kural olarak döviz cinsinden ya da dövize endeksli belirlenemez. Ev sahibi sözleşme bedelini tek taraflı olarak dövize çeviremez. Tebliğdeki özel istisnalar ayrıca değerlendirilir.

Sözleşme TL ise ev sahibi dolar kuruna göre zam yapabilir mi?

Kural olarak hayır. Kira bedelini dolar veya euro kurundaki değişime bağlamak dolaylı dövize endeksleme sayılabilir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında artış, Türk Borçlar Kanununun 344 üncü maddesi ve geçerli sözleşme hükmü çerçevesinde belirlenir.

Yabancı uyruklu kiracıyla dövizli kira sözleşmesi yapılabilir mi?

Türkiye Cumhuriyeti ile vatandaşlık bağı bulunmayan Türkiye'de yerleşik kişinin kiracı olduğu gayrimenkul kira sözleşmesinde bedelin döviz cinsinden veya dövize endeksli belirlenmesi mümkündür. Bu bir zorunluluk değildir; tarafların anlaşması gerekir.

Ev sahibinin yabancı olması dövizle kira için yeterli midir?

Hayır. Türkiye'de yerleşik yabancı gerçek kişiye ilişkin istisna, kişinin alıcı veya kiracı olarak taraf olduğu sözleşme için düzenlenmiştir. Yalnızca ev sahibinin yabancı olması otomatik olarak dövizle kira hakkı doğurmaz; tarafların yerleşiklik ve kiracı sıfatı birlikte incelenir.

Geçerli bir dövizli kira sözleşmesinde her yıl zam yapılabilir mi?

Türk Borçlar Kanununun 344 üncü maddesine göre yabancı para olarak kararlaştırılmış kira bedeli, aşırı ifa güçlüğü hükmü saklı kalmak üzere beş yıl geçmedikçe değiştirilemez. Beş yıldan sonra kanundaki ölçütlerle yeniden belirleme gündeme gelebilir.

Kira depozitosu döviz olarak belirlenebilir mi?

Tebliğin geçiş ve Türk lirasına dönüştürme hükmünde gayrimenkul kira sözleşmeleri kapsamında verilen depozitolar ayrıca istisna edilmiştir. Depozitonun türü, iade koşulu ve Türk Borçlar Kanununun üç aylık kira sınırı sözleşmede açıkça gösterilmelidir.