kirahesaplama.com.tr

Giriş: Dövizle Kira Dönemi Bitti mi?

Özellikle büyük şehirlerde, geçmişte konut ve işyeri kiralarının önemli bir kısmı dolar veya euro üzerinden belirleniyordu. Döviz kurundaki dalgalanmalar ise hem kiracılar hem de ev sahipleri için ciddi belirsizlik yaratıyordu.

Son yıllarda çıkarılan düzenlemelerle birlikte, dövizle kira sözleşmesi birçok durumda yasaklandı ve mevcut sözleşmelerin de Türk Lirasına çevrilmesi zorunlu hale getirildi. Buna rağmen pratikte hâlâ “Ev sahibim kirayı dolardan istiyor, bu yasal mı?” sorusu çok sık soruluyor.

Bu yazıda, ev sahibinin kirayı döviz üzerinden isteyip isteyemeyeceğini, hangi hallerde döviz yasağı olduğunu, istisnaları, TL’ye çevirme süreçlerini ve dikkat edilmesi gereken noktaları, kiracı ve mal sahiplerinin anlayabileceği sade bir dille anlatıyoruz.

Dövizle Kira Yasağının Hukuki Temeli

Türkiye’de dövizle sözleşme yapmaya ilişkin temel çerçeve, Türk Parası Kıymetini Koruma Hakkında 32 sayılı Karar ve bu karara dayanılarak çıkarılan Cumhurbaşkanı kararları ile Hazine ve Maliye Bakanlığı tebliğleriyle belirlenmiştir.

Bu düzenlemelerle, Türkiye’de yerleşik kişilerin aralarındaki bazı sözleşmelerde döviz cinsinden bedel belirlemesi veya dövize endeksleme yasaklanmış; aralarında konut ve çatı/çatılı işyeri kiraları da yer almıştır.

Özetle; Türkiye’de yerleşik bir kiracı ile Türkiye’de yerleşik bir ev sahibi arasında yapılan çoğu konut ve işyeri kira sözleşmesinde, kira bedelinin TL üzerinden belirlenmesi esastır.

Ev Sahibinin Döviz İsteği: Genel Kural

Genel kural şudur: Türkiye’de yerleşik kişiyle yapılan konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde kira bedeli dövizle kararlaştırılamaz. Döviz cinsinden belirlenmiş olsa bile, kanun gereği TL’ye çevrilmesi ve Türk Lirası üzerinden devam etmesi gerekir.

Dolayısıyla, Türkiye’de yaşayan bir kiracıya, Türkiye’de yerleşik bir ev sahibinin:

• “Kira bedelini 1.000 USD olarak belirleyelim”,
• “Sözleşmede TL olsun ama fiilen bana euro üzerinden ödeme yap”,
• “Kur yükseldikçe sen de aynı oranda zam yapacaksın”

şeklindeki talepleri, genel olarak mevzuata aykırıdır. Kira sözleşmesinin TL üzerinden olması ve ödemenin de TL olarak yapılması gerekir.

Kimler İçin Dövizle Kira Mümkün Olabilir? İstisnalar

Döviz yasağı, her durumda ve herkes için geçerli değildir; bazı istisnalar vardır. Örneğin:

• Yabancı devletler ve bunların Türkiye’deki temsilcilikleri ile yapılan kira sözleşmeleri,
• Türkiye’de yerleşik olmayan kişiler (yurt dışında yerleşik) ile yapılan belirli sözleşmeler,
• Serbest bölgelerde gerçekleştirilen bazı faaliyetlere ilişkin sözleşmeler,
• Bazı özel nitelikli ticari sözleşmeler ve uluslararası nitelikteki anlaşmalar,

belirli koşullarla döviz cinsinden veya dövize endeksli olarak yapılabilmektedir.

Ancak tipik bir senaryo olan “Türkiye’de yaşayan Türk vatandaşı kiracı ile Türkiye’de yaşayan Türk vatandaşı ev sahibi arasındaki konut kirası” açısından bakıldığında, dövizle kira kural olarak mümkün değildir.

Mevcut Dövizli Kira Sözleşmeleri Ne Oluyor?

Geçmişte yapılmış ve hâlâ devam eden birçok dövizli kira sözleşmesi bulunabiliyor. Düzenlemeler gereği, bu sözleşmelerin de Türk Lirasına çevrilmesi esastır.

Uygulamada genellikle şu adımlar izlenir:

• Taraflar, döviz bedeli için bir kur belirleyerek TL karşılığında anlaşabilir.
• Ya da resmi düzenlemelerdeki çevirme esasları dikkate alınarak, belirli tarihteki kur ve TÜFE artışları baz alınır.
• Kira bedelinin TL’ye çevrildiğine ilişkin yeni bir ek protokol düzenlenebilir.

Taraflar anlaşamazsa, kiracı veya ev sahibi hukuki yollara başvurarak kira bedelinin mahkeme aracılığıyla rayiç ve mevzuata uygun şekilde belirlenmesini isteyebilir.

Ev Sahibi Dolar Üzerinden Zam Yapabilir mi?

Bazı kira sözleşmelerinde, sözleşme TL üzerinden yapılmış olsa bile, fiilen ev sahibinin:

• “Ben kirayı dolar bazında takip ediyorum, kur artınca ona göre zam yapacağım”
• “Sözleşmede yazmasa da dolar kuru referans alınacak”

gibi taleplerde bulunduğu görülebilir.

Ancak konut ve çatılı işyeri kiralarında, kira artışının TÜFE sınırları içinde ve Türk Borçlar Kanunu’na uygun olması gerekir. Döviz kurunu doğrudan referans almak, pratikte “dövize endeksleme” anlamına geldiği için, mevzuatla getirilen kısıtlamalara aykırılık riski taşır.

Kiracı açısından en güvenli yöntem; artışı, sözleşmedeki hüküm ve mevzuattaki TÜFE üst sınırı çerçevesinde hesaplamak ve ödemeleri banka üzerinden TL olarak yapmaktır.

Dövizle Kira Talebine Kiracı Nasıl Yaklaşmalı?

Kiracıya döviz talebi geldiğinde dikkat edilmesi gereken bazı kritik noktalar vardır:

• Kira sözleşmesinin dili ve para birimi mutlaka yazılı ve açık olmalıdır.
• “Sözleşmeye TL yazalım ama aramızda dolar konuşuruz” gibi tekliflerden kaçınılmalıdır.
• Tüm ödemeler, açıklama kısmında “X ayı kira bedeli” yazacak şekilde banka yoluyla yapılmalıdır.
• Ev sahibinin mevzuata aykırı döviz talebi, ileride uyuşmazlık durumunda kiracının aleyhine kullanılabilir.

Kiracı, kendisine sunulan sözleşmeyi imzalamadan önce; mümkünse bir hukukçudan veya mali müşavirden görüş almalı, kur riski ve hukuki riskleri birlikte değerlendirmelidir.

Dövizle Kira Sözleşmesi İmzalandıysa Ne Olur?

Buna rağmen tarafların dövizle kira sözleşmesi imzaladığı bir senaryoda, bu sözleşme otomatik olarak “yok sayılan” bir belge olmaz; ancak mevzuata aykırılık tartışması gündeme gelir.

Uygulamada genellikle:

• Taraflardan biri TL’ye çevrilmesi yönünde talepte bulunabilir.
• Anlaşma sağlanamazsa dava açılarak, bedelin TL karşılığının ve artışın hangi esaslara göre hesaplanacağı mahkemeden istenebilir.
• Mahkeme, dövizi doğrudan esas almak yerine, emsal kiralar ve ekonomik koşulları dikkate alarak makul bir TL bedeli belirler.

Bu noktada, dövizli kira sözleşmesinin varlığı, kiracıyı mutlaka “döviz ödeme zorunluluğu”na mahkûm etmez; kanun ve mevzuat hükümleri her zaman sözleşmenin üzerinde kabul edilir.

Kur Farkı, Enflasyon ve Kira Artışı İlişkisi

Döviz ve TL ilişkisini anlamak için, şu farkı netleştirmek önemlidir:

• Kura bağlı artış: Dolar/euro kuru yükseldikçe kira bedelinin birebir artması.
• TÜFE’ye bağlı artış: Türkiye İstatistik Kurumu’nun açıkladığı enflasyon oranlarına göre kira artışı yapılması.

Konut ve çatılı işyeri kiralarında hukuki dayanak, TÜFE’ye bağlı artıştır. Kur artışı sebebiyle çok yükselen dövizkuru, tek başına hukuken geçerli bir artış ölçütü değildir.

Ev sahibi, kurdaki yükselişi gerekçe göstererek fahiş artış talep ederse, kiracı; kira artışı hesaplama aracını kullanıp yasal sınırı görebilir ve buna göre ödeme planını şekillendirebilir.

Kiracı ve Ev Sahibi İçin Pratik Öneriler

Dövizle kira tartışmalarında her iki tarafın da dikkat etmesi gereken pratik noktalar şunlardır:

Kiracı İçin

• Sözleşmede kira bedelinin açıkça TL cinsinden yazılmasını sağlayın.
• Ödemelerinizi mutlaka banka üzerinden yapın.
• Ev sahibinin döviz talebini yazılı olarak isteyip istemediğini kayda geçirin.
• Gerektiğinde kira tespit davası veya arabuluculuk gibi hukuki yollara başvurabileceğinizi unutmayın.

Ev Sahibi İçin

• Sözleşmenizi güncel mevzuata uygun şekilde TL üzerinden hazırlayın.
• Artış oranlarını TÜFE sınırları içinde ve net bir maddeyle sözleşmeye yazın.
• Döviz kurundaki artışı tek başına “otomatik zam” gerekçesi yapmayın.
• Uzun vadeli kira ilişkisini korumak için kiracınızla şeffaf ve yazılı bir iletişim kurun.

Sık Sorulan Sorular

1. Ev sahibim kirayı dolar üzerinden istiyor, kabul etmek zorunda mıyım?
Türkiye’de yerleşik tipik bir konut kiracısıysanız ve ev sahibiniz de Türkiye’de yerleşikse, konut kiranızın TL üzerinden belirlenmesi esastır. Döviz talebini kabul etmek zorunda değilsiniz.

2. Sözleşmede TL yazıyor ama ev sahibi “dolar bazlı artış” istiyor. Bu mümkün mü?
Konut ve çatılı işyeri kiralarında artış, kanunen TÜFE sınırları içindedir. Döviz kuru üzerinden artış, hukuki açıdan ciddi risk taşır.

3. Yabancı uyruklu kiracıyla döviz üzerinden sözleşme yapılabilir mi?
Bazı özel durumlarda ve istisnalarda dövizle sözleşme mümkün olabilir; ancak her dosya farklıdır. Bu nedenle mutlaka uzman bir hukukçudan somut olaya göre görüş alınmalıdır.

Sonuç: Dövize Değil, Hukuka Göre Hareket Edin

Dövizle kira, geçmişte sıkça uygulanan bir yöntem olsa da, güncel mevzuat çerçevesinde konut ve çatılı işyeri kiralarında TL’nin esas olduğu bir dönemdeyiz.

Ev sahibi, kur artışını gerekçe göstererek kirayı dolar veya euro üzerinden talep etmek isteyebilir; ancak kiracı, kanun ve sözleşme hükümleri çerçevesinde korunmaktadır. Her iki taraf için de en sağlıklı yol, kira bedelini ve artış oranını mevzuata uygun, şeffaf ve yazılı olarak belirlemekten geçer.

Kira artış oranınızı TÜFE verilerine göre görmek için kira artışı hesaplama aracımızı hemen kullanabilir, güncel mevzuat değişikliklerini takip etmek için de Blog sayfamızı düzenli olarak ziyaret edebilirsiniz.