Tek taraflı fesih ile tahliye aynı şey midir?
Hayır. Fesih, sözleşmeyi sona erdirmeye yönelik irade açıklamasıdır. Tahliye ise kiralananın boşaltılarak kiraya verene teslim edilmesidir. Kanun bazı hâllerde kiraya verene yazılı bildirimle sözleşmeyi sona erdirme hakkı, bazı hâllerde ise mahkemeden veya icra dairesinden tahliye isteme imkânı verir.
Bu nedenle “tek taraflı fesih mümkün mü?” sorusunun cevabı her olayda aynı değildir. Sözleşmenin belirli veya belirsiz süreli oluşu, konut ya da çatılı iş yeri niteliği, tahliye sebebi, bildirim tarihi ve tebliğ belgeleri birlikte değerlendirilmelidir.
| Hukuki yol | Temel şart veya süre | Başvuru biçimi |
|---|---|---|
| On yıllık uzama süresi | İzleyen uzama yılının sonu için en az üç ay önce yazılı bildirim | Bildirim; teslim olmazsa kanuni tahliye yolu |
| Kiraya verenin ihtiyacı | Gerçek ve zorunlu konut veya iş yeri ihtiyacı | Arabuluculuk sonrası tahliye davası |
| Yeniden inşa veya imar | Esaslı çalışma sırasında kullanımın imkânsız olması | Arabuluculuk sonrası tahliye davası |
| Temerrüt | Konut ve çatılı iş yerinde en az 30 günlük ödeme süresi | Koşuluna göre dava veya ilamsız icra |
| İki haklı ihtar | İlgili dönemde iki haklı yazılı ihtar; dönem bitiminden sonra bir ay | Arabuluculuk sonrası tahliye davası |
| Tahliye taahhüdü | Taahhüt tarihinden başlayarak bir ay | Dava veya icra takibi |
Sözleşme süresi dolunca ev sahibi fesih yapabilir mi?
Belirli süreli konut ve çatılı iş yeri kirasında sözleşmenin bitiş tarihi gelmiş olsa bile kiraya veren yalnızca bu tarihe dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Kiracı, bitişten en az 15 gün önce yazılı bildirim yapmazsa sözleşme bir yıl uzar. Bu koruma TBK 347'de düzenlenmiştir.
Ev sahibinin “sözleşmeyi yenilemiyorum” biçimindeki sözlü veya yazılı açıklaması, kanuni bir tahliye sebebi bulunmuyorsa tek başına kiracıyı çıkarmaz. Buna karşılık kiraya veren, kanunda sayılan tahliye yollarından birinin koşulları oluşmuşsa ilgili süre ve usule uyarak işlem yapabilir.
Bu konunun ayrıntıları için kira sözleşmesi bitince kiracının durumunu açıklayan rehberi inceleyebilirsiniz.
On yıllık uzama süresinden sonra bildirimle fesih
TBK 347, uzun süre devam eden belirli süreli kira ilişkilerinde kiraya verene gerekçe göstermeden bildirimle sona erdirme imkânı tanır. Ancak “10 yıl” sözleşme başlangıcından itibaren düz on yıl olarak hesaplanmaz. Önce ilk sözleşme süresi, ardından on yıllık uzama dönemi tamamlanır.
Kiraya veren, on yıllık uzama süresini izleyen uzama yılının sonu için en az üç ay önce yazılı bildirim yapabilir. Bir yıllık belirli süreli sözleşmelerde uygulamadaki hesap bu nedenle kısaca 1 yıl ilk sözleşme + 10 uzama yılı + izleyen uzama yılı şeklinde ifade edilir.
Tarih hesabını örneklerle görmek için kira sözleşmesinde 10 yıl kuralı rehberine göz atabilirsiniz.
Kiraya verenden kaynaklanan tahliye sebepleri
İhtiyaç nedeniyle tahliye
Kiraya veren; kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için gerçek ve zorunlu konut ya da iş yeri ihtiyacı varsa TBK 350'ye dayanabilir. Belirli süreli sözleşmede dava, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açılmalıdır.
İhtiyacın yalnızca ileri sürülmesi yeterli değildir. İddianın gerçek, samimi ve devamlı olması somut olayın koşulları ve deliller üzerinden değerlendirilir. Geçici, henüz doğmamış veya yalnızca kira bedelini artırmayı amaçlayan gerekçeler tahliye için yeterli kabul edilmeyebilir.
Yeniden inşa veya esaslı onarım
Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla yapılacak esaslı onarım, genişletme ya da değiştirme sırasında kullanım imkânsızsa kiraya veren sözleşmeyi dava yoluyla sona erdirebilir. Basit bakım, boya veya kullanım sürerken yapılabilecek küçük çalışmalar bu kapsamda değerlendirilmez.
Yeni malikin ihtiyacı
Taşınmazın satılması mevcut kira sözleşmesini kendiliğinden sona erdirmez. Yeni malik, kendisi veya TBK 351'de sayılan kişiler için gerçek ve zorunlu ihtiyaca dayanacaksa iki yoldan birini kullanabilir:
- Edinme tarihinden itibaren bir ay içinde kiracıya yazılı bildirim yapıp, edinmeden altı ay sonra dava açabilir.
- İsterse sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde dava açma yolunu kullanabilir.
Satış ve yeni malik konusunu ayrıntılı incelemek için ev satılırsa kiracının hakları rehberine bakabilirsiniz.
Kiracıdan kaynaklanan fesih ve tahliye sebepleri
Kira bedeli veya yan giderin ödenmemesi
Kiracı, muaccel kira bedelini veya yan gideri ödemezse kiraya veren TBK 315 uyarınca yazılı bildirim yapabilir. Konut ve çatılı iş yeri kiralarında kiracıya en az 30 gün süre verilmeli ve bu sürede ödeme yapılmazsa sözleşmenin feshedileceği bildirilmelidir. Süre, yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen gün işlemeye başlar.
Borç verilen sürede ödenmezse koşuluna göre dava veya kira alacağına ve tahliyeye yönelik ilamsız icra takibi gündeme gelebilir. Tebligat, borcun hangi aya ait olduğu ve ödeme kayıtları sonucu doğrudan etkileyebileceğinden belge kontrolü önemlidir.
İki haklı ihtar
Kiracı, bir yıldan kısa süreli sözleşmede kira süresi; bir yıl ve daha uzun süreli sözleşmede bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine iki haklı yazılı ihtar yapılmasına sebep olursa kiraya veren tahliye isteyebilir. Dava, ilgili kira süresinin veya kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde açılmalıdır.
İhtarların iki ayrı muaccel kira borcuna ilişkin olması, gönderildiği tarihte haklı bulunması ve kiracıya ulaşması önem taşır. Aynı ayın borcu için birden çok bildirim yapılması kendiliğinden “iki haklı ihtar” oluşturmaz.
Yazılı tahliye taahhüdü
Kiracı, kiralananın tesliminden sonra belirli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlenmiş ve o tarihte taşınmazı teslim etmemişse kiraya veren, taahhüt edilen tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurabilir veya tahliye davası açabilir.
Ayrıntılı koşullar için tahliye taahhütnamesi rehberini inceleyebilirsiniz.
Özenli kullanma ve komşulara saygı borcunun ihlali
Kiracı kiralananı sözleşmeye uygun ve özenli kullanmalı; aynı taşınmazda oturan kişiler ile komşulara gerekli saygıyı göstermelidir. Konut ve çatılı iş yeri kirasında kiraya veren, kural olarak aykırılığın giderilmesi için en az 30 gün süre veren yazılı ihtarda bulunur.
Kiracının kiralanana kasten ağır zarar vermesi, verilecek sürenin yararsız olacağının anlaşılması veya davranışın kiraya veren ya da komşular bakımından çekilmez olması hâllerinde TBK 316 uyarınca yazılı bildirimle hemen fesih gündeme gelebilir. Her şikâyet veya tek olay bu ağır koşulları otomatik olarak oluşturmaz.
Kiracının veya eşinin kullanılabilir konutunun bulunması
Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu varsa ve kiraya veren sözleşme kurulurken bunu bilmiyorsa, TBK 352'deki şartlarla sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde dava açabilir. Konutun gerçekten kullanılabilir olması ve diğer koşullar somut olayda incelenir.
Bildirim nasıl yapılmalıdır?
Konut ve çatılı iş yeri kiralarında fesih bildiriminin geçerliliği yazılı şekle bağlıdır. Kanun her bildirim için noter şartı koymaz; ancak içeriğin, gönderim tarihinin ve karşı tarafa ulaştığı tarihin kanıtlanabilmesi gerekir. Noter ihtarı, iadeli taahhütlü gönderi, KEP veya somut duruma uygun başka ispatlanabilir yöntemler tercih edilebilir.
- Tarafların ve kiralananın bilgileri açıkça yazılmalıdır.
- Dayanılan fesih veya tahliye sebebi doğru belirtilmelidir.
- Sona erme, ödeme veya tahliye tarihi tereddütsüz olmalıdır.
- Kanundaki bildirim, dava ve takip süreleri birlikte hesaplanmalıdır.
- Birden fazla kiracı varsa bildirimin muhatapları ayrıca kontrol edilmelidir.
Kiracı kendiliğinden çıkarılabilir mi?
Hayır. Ev sahibi, geçerli bir fesih veya tahliye sebebi bulunduğunu düşünse bile kiracıyı zor kullanarak çıkaramaz. Kilidi değiştirmek, eşyaları dışarı koymak, elektrik veya suyu kestirmek hukuka uygun tahliye yöntemi değildir ve ayrıca hukuki ya da cezai sorumluluk doğurabilir.
Kiracı taşınmazı gönüllü olarak teslim etmezse sebebine göre dava veya icra yolu izlenir. Kararın ya da takibin uygulanması yetkili icra organları aracılığıyla gerçekleştirilir; ev sahibinin kendi başına fiilî tahliye yapma yetkisi yoktur.
Kira uyuşmazlıklarında arabuluculuk zorunlu mu?
Kiralanan taşınmazların İcra ve İflas Kanunu'na göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler hariç olmak üzere, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır. Başvuru yapılmadan açılan dava, dava şartı eksikliği nedeniyle usulden reddedilebilir.
Arabuluculuk, tarafları anlaşmaya zorlamaz. Anlaşma sağlanamazsa son tutanakla dava yoluna geçilebilir. Anlaşma sağlanırsa teslim tarihi, anahtarın iadesi, borçlar ve masraflar açık biçimde yazılmalıdır. HUAK 18/B kapsamında düzenlenen kira uyuşmazlığı anlaşma belgesinin icra edilebilirliği için sulh hukuk mahkemesinden şerh alınması gerekir.
İhtiyaç nedeniyle tahliyeden sonra yeniden kiralama yasağı
Kiraya veren, ihtiyaç veya yeniden inşa ve imar sebebiyle kiralananın boşaltılmasını sağladıktan sonra haklı sebep olmaksızın taşınmazı üç yıl geçmedikçe eski kiracıdan başkasına kiralayamaz. Yeniden inşa ve imar sonrasında eski kiracının yeni durumu ve yeni kira bedeliyle kiralama konusunda öncelik hakkı bulunur; bu hak kiraya verenin yazılı bildirimi üzerine bir ay içinde kullanılmalıdır.
Yeniden kiralama yasağına aykırılık hâlinde kiraya veren, eski kiracıya son kira yılında ödenmiş bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlü olabilir. Bu nedenle ihtiyaç gerekçesi yalnızca daha yüksek bedelle yeni kiracı bulmak amacıyla kullanılmamalıdır.
Ev sahibi için işlem öncesi kontrol listesi
| Kontrol | Neden önemli? |
|---|---|
| Sözleşmenin türü ve tarihleri | Bildirim, uzama ve dava süresini belirler. |
| Tahliye sebebi | Her sebebin şartı ve başvuru yolu farklıdır. |
| Yazılı bildirim ve tebliğ | Bildirimin içeriği kadar muhataba ulaştığı tarih de önemlidir. |
| Ödeme ve banka kayıtları | Temerrüt ve iki haklı ihtar iddiasını etkiler. |
| Taahhüt belgesinin aslı | Teslim sonrası düzenlenme, tarih ve imza incelenir. |
| Arabuluculuk şartı | Dava açılmadan önce başvuru gerekip gerekmediği kontrol edilir. |
Sonuç
Ev sahibi kira sözleşmesini keyfî bir kararla sona erdiremez. Ancak Türk Borçlar Kanunu; on yıllık uzama süresinden sonra yazılı bildirim, gerçek ihtiyaç, yeniden inşa, yeni malikin ihtiyacı, temerrüt, iki haklı ihtar, geçerli tahliye taahhüdü ve ağır sözleşme ihlali gibi farklı yollar düzenlemiştir.
Her yolun bildirim, dava veya takip süresi farklıdır. Sözleşme, tebligat, ödeme kayıtları ve tarafların durumu incelenmeden işlem yapılması hak kaybına yol açabilir. Kiracı teslim yapmıyorsa ev sahibinin fiilî müdahalesi yerine arabuluculuk, dava veya icra süreci kullanılmalıdır.
Sık Sorulan Sorular
Ev sahibi kira sözleşmesini tek taraflı feshedebilir mi?
Ev sahibi kira sözleşmesini istediği anda ve gerekçe göstermeden sona erdiremez. Ancak Türk Borçlar Kanunu'nda öngörülen şartlar oluşursa bildirim, dava veya icra yoluyla sözleşmenin sona ermesini ve tahliyeyi isteyebilir. On yıllık uzama süresinden sonraki bildirim yolu bunun istisnalarından biridir.
Sözleşme bitince ev sahibi kiracıyı çıkarabilir mi?
Kural olarak hayır. Belirli süreli konut ve çatılı iş yeri kirasında kiraya veren yalnızca sözleşme süresinin dolmasına dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Kanuni tahliye sebebinin şartları veya TBK 347'deki on yıllık uzama kuralı oluşmalıdır.
Kira ödenmezse kiracıya kaç gün süre verilir?
Konut ve çatılı iş yeri kiralarında kira bedeli veya yan gider ödenmezse kiraya veren yazılı bildirimle en az 30 gün süre verir ve bu sürede ödeme yapılmazsa sözleşmeyi feshedeceğini bildirir. Süre, bildirimin yapıldığı tarihi izleyen gün işlemeye başlar.
Tahliye taahhüdü noterli olmak zorunda mı?
Hayır. Kanun, tahliye taahhüdünün kiralananın tesliminden sonra yazılı olarak verilmesini arar; noter zorunluluğu koymaz. Ancak noter düzenlemesi veya onayı, tarih ve imza itirazları bakımından ispat kolaylığı sağlayabilir.
İki haklı ihtar nedeniyle tahliye davası ne zaman açılır?
Kiracı, kanunda belirtilen dönem içinde kira bedelini ödemediği için iki haklı yazılı ihtara sebep olmuşsa kiraya veren ilgili kira süresinin veya kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde tahliye davası açabilir.
Kira tahliye davasından önce arabuluculuk zorunlu mu?
Kural olarak evet. Kiralanan taşınmazların İcra ve İflas Kanunu'na göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler hariç, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır.
