Ev Sahibi Kira Sözleşmesini Tek Taraflı Feshedebilir mi?
Ev sahibinin kira sözleşmesini hangi durumlarda tek taraflı feshedebileceğini tüm hukuki dayanaklarıyla açıklıyoruz.
Ev sahibinin kira sözleşmesini hangi durumlarda tek taraflı feshedebileceğini tüm hukuki dayanaklarıyla açıklıyoruz.
Gündelik hayatta sıkça duyulan “Ev sahibi isterse kiracıyı çıkarır” cümlesi hukuken doğru değildir. Türk Borçlar Kanunu’na göre ev sahibi kira sözleşmesini keyfi olarak tek taraflı feshedemez. Kiracı, konut ve çatılı işyeri kiralarında güçlü bir şekilde korunmuştur ve tahliye için mutlaka kanunda sayılan haklı bir sebep ve çoğu durumda mahkeme kararı gerekir.
Sözleşmenin belirli süreli (örneğin 1 yıllık) veya belirsiz süreli olması, fesih imkânlarını ve sürelerini etkiler. Ancak her iki durumda da ev sahibinin “hoşuma gitmedi, çık” deme lüksü yoktur. Fesih; bildirim sürelerine, TBK 347’deki 10 yıl kuralına, tahliye sebeplerine ve son dönemde zorunlu hâle getirilen arabuluculuk aşamasına uygun olarak yürütülmelidir.
Ev sahibinin kira sözleşmesini sonlandırmak için dayanabileceği sebepler kanunda tek tek sayılmıştır. Bunları kabaca üç başlıkta toplayabiliriz: ihtiyaç, yeniden inşa veya esaslı onarım ve sözleşme / ödeme kaynaklı nedenler. Aşağıda en sık karşılaşılan fesih sebeplerini özetliyoruz:
Uygulamada bazı ev sahipleri kiracıya sözlü olarak “Sözleşme bitti, bir ay içinde çıkmanız gerekiyor” şeklinde bildirimde bulunabiliyor. Ancak konut ve çatılı işyeri kiralarında bu tür sözlü bildirimlerin hukuki bağlayıcılığı yoktur.
Ev sahibi kiracıyı gerçekten tahliye etmek istiyorsa:
Yalnızca “istek” düzeyinde kalan, dayanağı olmayan tahliye talepleri hukuki sonuç doğurmaz. Kiracı, geçerli bir mahkeme kararı ya da icra emri olmadan evden çıkarılamaz; kapı kilidinin değiştirilmesi, eşyaların dışarıya konulması gibi fiili uygulamalar hem suç hem de tazminat sebebi olabilir.
Güncel mevzuata göre kira kaynaklı uyuşmazlıklarda genellikle dava açmadan önce arabuluculuk aşaması zorunlu hâle getirilmiştir. Bu nedenle ev sahibi, tahliye davası açmadan önce yetkili arabuluculuk bürosuna başvurmalıdır.
Genel süreç şu adımlardan oluşur:
Bu süreç, mahkemelerin iş yüküne ve dosyanın içeriğine göre birkaç aydan bir yıla kadar uzayabilir. Dolayısıyla ev sahibinin “Hemen çıkman lazım” talebi çoğu zaman pratikte de mümkün değildir.
Ev sahibi gerçekten konuta ihtiyaç duyuyorsa kira süresinin sonunda tahliye davası açabilir. Ancak bu ihtiyaç; samimi, gerçek ve dürüstlük kuralına uygun olmalıdır. Yargı uygulamasında “Kağıt üzerinde ihtiyaç gösterip sonra evi daha yüksek fiyata başkasına kiraya verme” gibi durumlara sıkça rastlandığı için, kanun koyucu kötüye kullanıma karşı bazı koruma mekanizmaları getirmiştir.
Örneğin, ihtiyaç sebebiyle tahliye edilen konut belirli bir süre içinde başka bir kiracıya kiralanamaz. Aksi hâlde kiracıya tazminat ödeme yükümlülüğü doğabilir. Bu düzenleme, ev sahibinin ihtiyaç gerekçesini yalnızca kira bedelini yükseltmek için kullanmasını engellemeyi hedefler.
Belirli süreli kira sözleşmeleri genellikle 1 yıllık yapılır. Sözleşme bitiminde kiracı evde oturmaya devam ediyor, ev sahibi de itiraz etmiyorsa sözleşme her yıl otomatik olarak uzar. Bu uzama süresi toplamda 10 yılı bulduğunda, TBK 347 uyarınca ev sahibi, herhangi bir gerekçe göstermek zorunda kalmadan sözleşmeyi sona erdirebilir.
Ancak bunun için bile belli kurallar vardır:
10 yıl kuralı, özellikle çok uzun süredir aynı kiracıyla devam eden ilişkilerde ev sahibine bir çıkış kapısı sağlarken, diğer yandan sık sözleşme feshi yapılmasını da sınırlandırır.
Kiracı kira bedelini düzenli ödemezse ev sahibi açısından “iki haklı ihtar” müessesesi devreye girer. Aynı kira dönemi içinde kiracı kira bedelini iki kez zamanında ödemez ve ev sahibi her iki gecikme için de yazılı ihtar gönderirse, dönem sonunda “iki haklı ihtar” gerekçesiyle tahliye davası açılabilir.
Bunun dışında kira hiç ödenmiyorsa, ev sahibi doğrudan icra takibi başlatabilir. Takipte kiracıya ödeme için belirli bir süre tanınır; bu sürede ödeme yapılmazsa tahliye süreci icra yoluyla da ilerleyebilir. Güncel düzenlemeler gereği, kira ödemelerinin banka kanalıyla yapılması esastır. Bu hem ev sahibi hem kiracı açısından; yapılan ödemelerin ispatı ve olası uyuşmazlıklarda delil bakımından büyük avantaj sağlar.
Ev sahibinin elinde çeşitli fesih sebepleri bulunsa da, kiracı da güçlü bir yasal koruma altındadır. Kiracının başlıca haklarını şöyle özetleyebiliriz:
Kiracı, ev sahibinin “Ben evi sattım, haftaya çıkın”, “Oğlum evlenecek, bir ay içinde boşaltın” gibi sözlü talepleriyle karşılaşsa bile, bunların hemen geçerli olmadığını bilmelidir. Tahliye için mutlaka yazılı bildirim, süreler, arabuluculuk ve gerektiğinde mahkeme kararı devreye girer.
Güncel sistemde kira ilişkisinden doğan pek çok uyuşmazlık için dava öncesi zorunlu arabuluculuk öngörülmüştür. Bu aşamada taraflar, mahkeme sürecine gitmeden karşılıklı anlaşma imkânına sahiptir. Örneğin:
gibi çözümler protokole bağlanabilir. Bu protokol mahkeme kararı gibi icra edilebilir nitelik kazanır ve taraflara zaman ve maliyet açısından önemli avantaj sağlar.
Özetle, ev sahibinin kira sözleşmesini tek taraflı feshedebilmesi ancak kanunda sayılan sınırlı sebepler ve yasal yollar çerçevesinde mümkündür. İhtiyaç, 10 yıl kuralı, iki haklı ihtar, renovasyon ya da tahliye taahhüdü gibi gerekçeler yoksa; sırf kira bedelini yükseltmek veya kiracının profilinden hoşlanmamak gibi sebeplerle tahliye talep edilemez.
Kiracı açısından bakıldığında ise haklarını bilmek, ödemeleri banka üzerinden yapmak, yazışmaları yazılı ve ispatlanabilir şekilde yürütmek çok önemlidir. Ev sahibi açısından da fesih ve tahliye süreçlerinde usule uygun hareket etmek; ileride doğabilecek tazminat ve zaman kaybı risklerini azaltacaktır.
Bu yazı, genel bilgilendirme amacı taşımakta olup somut uyuşmazlıklarda mutlaka alanında uzman bir hukukçudan profesyonel destek alınması önerilir.
