Ev satılınca kira sözleşmesi sona erer mi?
Hayır. TBK 310'a göre kira sözleşmesi kurulduktan sonra kiralanan herhangi bir nedenle el değiştirirse yeni malik, kanun gereği kira sözleşmesinin tarafı olur. Satış nedeniyle eski sözleşmenin iptal edilmesi veya kiracının yeni bir sözleşme imzalamaya zorlanması söz konusu değildir.
Kira bedeli, ödeme günü, artış hükmü ve sözleşmenin diğer geçerli koşulları kural olarak devam eder. Taraflar isterse yeni bir sözleşme yapabilir; ancak kiracının yeni sözleşme imzalamaması, tek başına tahliye sebebi oluşturmaz.
Yeni malik hangi durumda tahliye isteyebilir?
Yeni malik, kiralananı aşağıdaki kişiler için konut veya işyeri olarak kullanma zorunluluğu bulunduğunda ihtiyaç nedeniyle tahliye yoluna başvurabilir:
- Kendisi,
- Eşi,
- Altsoyu; örneğin çocuğu veya torunu,
- Üstsoyu; örneğin annesi, babası veya büyükannesi,
- Kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler.
İhtiyacın yalnızca ileri sürülmesi yeterli değildir. Uyuşmazlık mahkemeye taşınırsa ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olup olmadığı somut olayın özelliklerine göre değerlendirilir. Yatırım amacıyla satın alma, daha yüksek bedelle kiraya verme isteği veya soyut bir gelecek planı tek başına ihtiyaç nedeniyle tahliye için yeterli kabul edilmeyebilir.
Yeni malikin kullanabileceği iki farklı dava yolu
TBK 351, yeni malike ihtiyaç nedeniyle tahliye için iki ayrı zamanlama seçeneği tanır. Bu yolların şartları birbirine karıştırılmamalıdır.
| Yol | Bildirim ve süre | Dava zamanı |
|---|---|---|
| Altı aylık özel yol | Yeni malik, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde ihtiyacını kiracıya yazılı olarak bildirmelidir. | Edinme tarihinden altı ay geçtikten sonra ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açılabilir. |
| Sözleşme süresinin sonunu bekleme | TBK 351'in ikinci fıkrasındaki alternatif yol kullanılır. Dava ve varsa süre koruyucu bildirim tarihleri dikkatle belirlenmelidir. | Sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde dava açılabilir. |
Hangi yolun daha erken veya uygun olduğu; edinme tarihi, sözleşmenin başlangıç ve bitiş tarihi, kira türü ve yapılan bildirimlere göre değişir. Bir aylık dava süreleri hak kaybı doğurabileceğinden somut takvim profesyonel olarak kontrol edilmelidir.
6 ay kuralı tam olarak nedir?
Kamuoyunda “6 ay kuralı” olarak bilinen düzenleme, kiracının altı ay sonunda kendiliğinden çıkacağı anlamına gelmez. Bu süre, yeni malikin TBK 351'in ilk fıkrasındaki özel dava yolunu kullanabilmesi için edinme tarihinden itibaren beklemesi gereken süredir.
- Taşınmazın mülkiyeti yeni malike geçer.
- Yeni malik, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde ihtiyacını kiracıya yazılı olarak bildirir.
- Edinme tarihinden itibaren altı aylık süre beklenir.
- Dava şartı arabuluculuk süreci tamamlanır.
- Anlaşma olmazsa yeni malik, ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açar.
- İhtiyacın ve diğer koşulların oluşup oluşmadığını mahkeme değerlendirir.
Kiracı altı ay dolduğunda gönüllü olarak taşınmazı boşaltmamışsa, yalnızca bildirime dayanılarak zorla çıkarılamaz. Tahliye için usulüne uygun yargılama ve kararın uygulanması gerekir.
Bir aylık bildirim ne zaman ve nasıl yapılır?
Altı aylık özel yol için yazılı bildirimin, mülkiyetin edinildiği tarihten başlayarak bir ay içinde kiracıya ulaşması önem taşır. Sürenin yalnızca bildirimin gönderildiği tarihe göre hesaplandığını varsaymak risklidir; tebliğ tarihi ve ispat durumu ayrıca değerlendirilmelidir.
Kanun metni bildirimin yazılı olmasını arar; “mutlaka noter” ifadesi kullanmaz. Buna rağmen noter ihtarı, bildirimin içeriğini ve tebliğ tarihini ispat bakımından güvenli bir yöntemdir. Bildirimde taşınmazın, edinme tarihinin, ihtiyacın kimin için ileri sürüldüğünün ve konut mu işyeri mi olduğunun açıkça belirtilmesi uyuşmazlık riskini azaltır.
Bir ay içinde bildirim yapılmazsa ne olur?
Edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde yazılı bildirim yapılmazsa, TBK 351'in ilk fıkrasındaki altı aylık özel yol kullanılamayabilir. Ancak bu durum, yeni malikin ihtiyaç nedeniyle tahliye hakkının her koşulda tamamen ortadan kalktığı anlamına gelmez.
Yeni malik, koşulları varsa TBK 351'in ikinci fıkrasındaki alternatif yolu kullanarak sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde dava açmayı değerlendirebilir. Bu nedenle “bildirim yapılmadıysa kiracı kesin olarak en az bir yıl daha oturur” şeklinde genel bir sonuç doğru değildir.
Tahliye davasından önce arabuluculuk zorunlu mu?
Evet. Kira ilişkisinden kaynaklanan bu tür tahliye uyuşmazlıklarında 1 Eylül 2023'ten itibaren dava açılmadan önce arabulucuya başvuru kural olarak dava şartıdır. Tarafların arabuluculukta anlaşması zorunlu değildir; anlaşma sağlanamazsa son tutanakla dava yoluna gidilebilir.
Arabuluculuk başvurusunun dava açma süresine etkisi ve son tutanağın alınmasından sonra kalan sürenin hesabı teknik sonuçlar doğurabilir. Özellikle bir aylık süreye bağlı davalarda başvuru zamanının bir avukatla kontrol edilmesi önemlidir.
Tahliye davası ne kadar sürer?
Her dosya için geçerli sabit bir sonuçlanma süresi yoktur. Mahkemenin iş yükü, tebligatlar, tarafların delilleri, tanıklar, keşif veya bilirkişi ihtiyacı, istinaf başvurusu ve kararın icrası toplam süreyi etkiler. Bu nedenle “6–12 ayda kesin biter” veya “kiracı bir yıl daha kalır” gibi kesin takvimler yanıltıcı olabilir.
Altı aylık bekleme süresi ile davanın görülme süresi aynı şey değildir. Altı ay, TBK 351'in ilk fıkrasındaki davanın açılabilmesi için beklenen kanuni süredir; yargılama süresi bunun ardından ayrıca işler.
Yeni malik kira bedelini istediği gibi değiştirebilir mi?
Hayır. Mülkiyetin devri, yeni malike tek taraflı olarak dilediği kira bedelini belirleme yetkisi vermez. Mevcut sözleşme ve TBK 344'teki kira artış kuralları uygulanmaya devam eder. Beş yıldan uzun veya beş yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde kira tespit davası koşulları ayrıca gündeme gelebilir.
Kiracının yeni bedeli kabul etmemesi de kendiliğinden tahliye sonucu doğurmaz. Bununla birlikte sözleşme ve kanuna göre geçerli kira borcunun eksik veya geç ödenmesi temerrüt ve ayrı bir tahliye riski oluşturabilir.
Ev satıldıktan sonra kira kime ödenir?
Yeni malik sözleşmenin tarafı olduğundan, mülkiyet devrinden sonraki kira ödemeleri kural olarak yeni malike yapılır. Kiracı, ödeme yapmadan önce mülkiyet değişikliğini ve bildirilen banka hesabını güvenli biçimde doğrulamalıdır. Yalnızca telefon mesajıyla gelen yeni IBAN bilgisine dayanmak dolandırıcılık riski doğurabilir.
- Tapu devrini veya yeni malikin yetkisini doğrulayın.
- Yeni ödeme hesabını yazılı olarak isteyin.
- Banka açıklamasına ilgili ayı ve “kira bedeli” ifadesini yazın.
- Eski ve yeni malikten gelen bildirimleri saklayın.
- Birbiriyle çelişen ödeme taleplerinde hukuki destek alın.
Kiracı evi göstermek zorunda mı?
Satış henüz gerçekleşmeden önce kiracı, bakım, satış veya sonraki kiralama için gerekli olduğu ölçüde taşınmazın görülmesine izin vermekle yükümlü olabilir. Buna karşılık kiraya veren, çalışmaları ve gösterim talebini uygun süre önce bildirmeli; kiracının menfaatlerini ve özel hayatını gözetmelidir.
Habersiz giriş, anahtarla konuta izinsiz girme veya günün her saatinde sınırsız gösterim talep etme hukuka uygun değildir. Tarafların gün, saat ve gösterim sıklığını yazılı olarak planlaması uyuşmazlığı azaltır.
Yeni malik kiracıyı zorla çıkarabilir mi?
Hayır. Kilidi değiştirmek, kiracının eşyalarını çıkarmak, elektrik, su veya doğal gaz hizmetlerine müdahale etmek ve baskıyla tahliyeye zorlamak hukuka uygun bir tahliye yöntemi değildir. Kiracı gönüllü çıkmıyorsa tahliye, geçerli kanuni sebebe ve usulüne uygun yargı veya icra sürecine dayanmalıdır.
Kiracı da ihtarları görmezden gelmemeli, kira borcunu aksatmamalı ve dava ya da arabuluculuk evrakı geldiğinde süresinde işlem yapmalıdır. Satıştan sonra hem kiracı hem yeni malik yazışma, tebligat ve ödeme belgelerini düzenli saklamalıdır.
İhtiyaç nedeniyle boşaltılan ev yeniden kiraya verilebilir mi?
TBK 355'e göre kiraya veren, gereksinim amacıyla boşaltılmasını sağladığı taşınmazı haklı bir sebep olmadıkça üç yıl geçmeden eski kiracısından başkasına kiralayamaz. Bu düzenleme, ihtiyaç iddiasının yalnızca daha yüksek kira elde etmek için kullanılmasını önlemeyi amaçlar.
Yasağa aykırı davranılması hâlinde eski kiracı, koşulları oluştuğunda son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat isteyebilir. Ancak tazminatın doğup doğmadığı; tahliyenin nasıl gerçekleştiği, yeni kiralama, haklı sebep ve deliller gibi unsurlara göre somut olayda değerlendirilir.
Kiracının satıştan sonra yapması gerekenler
- Kira sözleşmesini ve ödeme dekontlarını saklayın.
- Mülkiyet değişikliğini güvenli bir kaynaktan doğrulayın.
- Yeni malikin yazılı iletişim ve ödeme bilgilerini alın.
- Kira ödemelerini zamanında ve açıklamalı banka yoluyla yapın.
- İhtiyaç bildiriminin tebliğ tarihini not edin.
- Arabuluculuk veya dava evrakını süresinde yanıtlayın.
- Sözlü tahliye anlaşması yapıyorsanız koşulları yazılılaştırın.
- Baskı veya hukuka aykırı müdahalelerde delilleri koruyun.
Yeni malikin dikkat etmesi gerekenler
- Edinme ve sözleşme tarihlerini birlikte kontrol etmek,
- İhtiyacın kanunda sayılan kişilerden biri için olduğunu belirlemek,
- Altı aylık yol seçilecekse bir aylık yazılı bildirim süresini kaçırmamak,
- Bildirimin tebliğini ve içeriğini ispatlanabilir hâle getirmek,
- Dava şartı arabuluculuk sürecini tamamlamak,
- Dava açma süresini somut takvime göre hesaplamak,
- Tahliyeden sonra üç yıllık yeniden kiralama yasağını gözetmek.
Sonuç
Evin satılması, kira sözleşmesini sona erdirmez ve kiracıyı otomatik olarak tahliye etmez. Yeni malik sözleşmenin tarafı olur; ihtiyaç nedeniyle tahliye talep edecekse TBK 351'deki iki yoldan birinin şartlarını yerine getirmelidir.
En çok karıştırılan nokta altı ay kuralıdır. Altı ay, kesin tahliye tarihi değil; edinme tarihinden itibaren bir ay içinde yazılı bildirim yapılması koşuluyla özel dava yolunun kullanılabileceği bekleme süresidir. Arabuluculuk, dava süresi ve ihtiyaç ispatı ayrıca değerlendirilir. Her dosyanın tarihleri farklı olduğundan somut uyuşmazlıkta profesyonel hukuki destek alınması önemlidir.
Sık Sorulan Sorular
Ev satılınca kiracı hemen çıkmak zorunda mı?
Hayır. Satış, kira sözleşmesini kendiliğinden sona erdirmez. TBK 310 uyarınca yeni malik sözleşmenin tarafı olur. Tahliye için kanunda düzenlenen bir sebep ve o sebebe uygun süreç gerekir.
Yeni malik kiracıyı altı ay sonra kesin olarak çıkarabilir mi?
Hayır. Altı ayın dolması otomatik tahliye oluşturmaz. Yeni malik, TBK 351'de sayılan kişiler için gerçek ve zorunlu konut veya işyeri ihtiyacını ispat ederek dava açabilir; uyuşmazlık varsa kararı mahkeme verir.
Yeni malik bildirimi ne zaman yapmalıdır?
Yeni malik altı aylık özel dava yolunu kullanmak istiyorsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde ihtiyacını kiracıya yazılı olarak bildirmelidir. Kanunda noter şartı yazmamakla birlikte noter ihtarı tebliğ ve içerik ispatı bakımından güvenli bir yöntemdir.
Bir aylık bildirim yapılmazsa tahliye hakkı tamamen kaybolur mu?
Bir aylık yazılı bildirim yapılmazsa TBK 351'in ilk fıkrasındaki altı aylık özel yol kullanılamayabilir. Bununla birlikte yeni malik, koşulları varsa sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde ihtiyaç nedeniyle dava açma yolunu değerlendirebilir.
Yeni malik tahliye davasından önce arabulucuya başvurmalı mı?
Kira ilişkisinden kaynaklanan bu tür tahliye davalarında, 1 Eylül 2023'ten beri dava açılmadan önce arabulucuya başvuru kural olarak dava şartıdır. Sürelerin kaçırılmaması için başvuru zamanı somut dosyaya göre dikkatle belirlenmelidir.
Yeni malik ihtiyaç nedeniyle boşalttığı evi başkasına kiralayabilir mi?
TBK 355'e göre gereksinim amacıyla boşaltılan taşınmaz, haklı sebep olmadıkça üç yıl geçmeden eski kiracıdan başkasına kiralanamaz. Aykırılık hâlinde eski kiracı, koşulları oluştuğunda en az son kira yılında ödenen bir yıllık kira bedeli tutarında tazminat isteyebilir.
