Kira uyuşmazlıklarında arabuluculuk zorunlu mu?
1 Eylül 2023 tarihinden itibaren, kiralanan taşınmazlarla ilgili kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurmak kural olarak dava şartıdır. Kira tespiti, tahliye, kira alacağı, depozito, sözleşmeden kaynaklanan yan giderler ve benzeri talepler bu kapsamda gündeme gelebilir.
Kanunda önemli bir istisna vardır: Kiralanan taşınmazların İcra ve İflas Kanunu'na göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler dava şartı arabuluculuk kapsamının dışında bırakılmıştır. Buna karşılık tahliye davası açılacaksa, özel bir istisna bulunmadığı sürece önce arabuluculuk başvurusu yapılmalıdır.
Kira arabuluculuk ücretini kim öder?
Ücretin kime ait olduğu, arabuluculuk faaliyetinin nasıl sona erdiğine göre belirlenir. 2026 Yılı Arabuluculuk Asgari Ücret Tarifesi'nin genel kuralı, taraflar aksini kararlaştırmadıkça ücretin eşit ödenmesidir. Dava şartı arabuluculuktaki ilk iki saat desteği ise yalnızca anlaşmama hâli için uygulanır.
| Sürecin sonucu | Ücreti kim karşılar? |
|---|---|
| Anlaşma sağlanır | Taraflar aksini kararlaştırmadıkça toplam ücret eşit paylaşılır. |
| İki saat veya daha kısa sürede anlaşma sağlanamaz | İki saatlik ücret Adalet Bakanlığı bütçesinden karşılanır. |
| İki saati aşan görüşmede anlaşma sağlanamaz | İlk iki saat Bakanlık bütçesinden; aşan süre aksi kararlaştırılmadıkça taraflarca eşit karşılanır. |
| Taraflara ulaşılamaz veya görüşme yapılamaz | Kanundaki şartlarla iki saatlik ücret Bakanlık bütçesinden ödenir. |
| Taraflar farklı paylaşımda anlaşır | Ücretin tamamı bir tarafa bırakılabilir veya farklı oranlar belirlenebilir. |
İlk iki saat gerçekten ücretsiz mi?
“Arabuluculuğun ilk iki saati her durumda devlet tarafından ödenir” ifadesi eksik ve yanıltıcıdır. Doğru ayrım şöyledir:
- Anlaşma yoksa: İlk iki saatlik ücret Adalet Bakanlığı bütçesinden karşılanır.
- Görüşme iki saati aşar ve anlaşma olmazsa: Aşan süreye ait ücret, taraflar başka bir paylaşım kararlaştırmadıkça eşit ödenir.
- Anlaşma varsa: İlk iki saat için ayrı bir devlet desteği uygulanmaz; ücret tarifeye göre hesaplanarak taraflarca karşılanır.
Bakanlık bütçesinden ödenen ve tarafların karşıladığı arabuluculuk ücretleri, anlaşmama sonrasında dava açılırsa yargılama gideri olarak değerlendirilir. Bu nedenle “Bakanlık ödedi, hiçbir koşulda taraflara dönmez” biçiminde kesin bir sonuç çıkarılmamalıdır; nihai gider sorumluluğunu mahkeme davanın sonucuna ve usul kurallarına göre belirler.
Anlaşma sağlanırsa ücret nasıl hesaplanır?
Tarafların anlaşması hâlinde arabuluculuk ücreti, faaliyetin sona erdiği tarihte yürürlükte bulunan tarifeye göre hesaplanır. 2026 tarifesinde, anlaşma bedeline bakılmaksızın toplam arabuluculuk ücretinin 9.000 TL'den az olamayacağı düzenlenmiştir. Bu rakam kişi başına değil, dosya için belirlenen toplam asgari ücrettir.
Taraflar ücretin tamamını kiraya verenin ya da kiracının ödemesini kararlaştırabilir. Örneğin borcun taksitlendirilmesi, tahliye tarihinin belirlenmesi veya depozito iadesi üzerinde uzlaşılırken ücretin kime ait olacağı anlaşma belgesinde açıkça yazılabilir. Açık bir düzenleme yoksa eşit paylaşım kuralı uygulanır.
Tahliye anlaşmasında arabuluculuk ücreti
Tahliye talepli uyuşmazlık anlaşmayla sonuçlanırsa ücret doğrudan “yarım yıllık kira” olarak ödenmez. 2026 tarifesine göre bir yıllık kira bedelinin yarısı ücret hesabının matrahı kabul edilir ve tarifenin para ile değerlendirilebilen uyuşmazlıklara ilişkin oranları bu matraha uygulanır.
Örneğin aylık kira bedeli 30.000 TL ise yıllık bedel 360.000 TL, tahliye anlaşmasına ilişkin hesaplama matrahı ise 180.000 TL olur. Arabuluculuk ücreti 180.000 TL'nin tamamı değildir; bu tutara tarife oranı uygulanır. Hesaplanan ücret, 2026 tarifesindeki 9.000 TL'lik genel asgari sınırın altında kalamaz.
Kira tespitinde arabuluculuk ücreti
Kira bedelinin tespiti uyuşmazlığı anlaşmayla sonuçlanırsa matrah, tespit edilen aylık kira farkının bir yıllık toplamıdır. Mevcut kira 20.000 TL, kararlaştırılan yeni kira 30.000 TL ise aylık fark 10.000 TL; ücret hesabına esas yıllık fark 120.000 TL olur. Tarifenin ilgili yüzde oranı bu tutara uygulanır ve genel asgari ücret sınırı ayrıca gözetilir.
Kira tespitinde yalnızca yeni kira rakamı değil, bu bedelin hangi tarihten itibaren uygulanacağı, geçmiş dönem farklarının nasıl ödeneceği, faiz ve yargılama gideri taleplerinin bulunup bulunmadığı da anlaşma belgesinde açıkça düzenlenmelidir.
Kira borcu, depozito ve aidat uyuşmazlıklarında ücret
Kira alacağı, depozito iadesi veya para ile ölçülebilen yan gider taleplerinde anlaşma sağlanırsa ücret, kural olarak üzerinde anlaşılan parasal değer üzerinden tarifenin ikinci kısmına göre hesaplanır. 2026 yılı için anlaşma hâlindeki 9.000 TL toplam asgari ücret sınırı bu dosyalarda da dikkate alınır.
Apartman veya site aidatları bakımından uyuşmazlığın tarafları ve hukuki sebebi önemlidir. Kiracı ile kiraya veren arasındaki yan gider uyuşmazlığı kira ilişkisinden; yönetim, kat maliki veya kullanıcı arasındaki uyuşmazlık ise Kat Mülkiyeti Kanunu'ndan kaynaklanabilir. Her iki alan da kanundaki koşullarla dava şartı arabuluculuk kapsamında olabilir; ancak borcun kime ait olduğu sözleşme ve mevzuata göre ayrıca değerlendirilir.
Başvuru sırasında peşin ücret alınır mı?
Adliyedeki arabuluculuk bürosuna yapılan dava şartı başvurusunda başvuru harcı alınmaz. Ayrıca 2026 tarifesine göre arabulucu, dava şartı arabuluculuk sürecinde taraflardan masraf isteyemez. Bu kural, sürecin sonunda hiçbir ücret doğmayacağı anlamına gelmez; anlaşma veya anlaşmama sonucuna göre yukarıdaki ücret hükümleri uygulanır.
İhtiyari arabuluculuk farklıdır. İhtiyari süreç başlamadan önce arabulucu, teklifte bulunan taraf veya taraflardan ücret ve masraf isteyebilir. Bu nedenle dosyanın dava şartı mı yoksa ihtiyari arabuluculuk mu olduğu baştan netleştirilmelidir.
Toplantıya katılmayan taraf bütün masrafı mı öder?
Hayır. Güncel kanun metnindeki yaptırım, bütün arabuluculuk ücretinin doğrudan toplantıya katılmayan tarafa yüklenmesi şeklinde değildir. Taraflardan biri geçerli bir mazeret göstermeden ilk toplantıya katılmaz, bu nedenle arabuluculuk sona erer ve daha sonra dava açılırsa özel bir yargılama gideri sonucu doğar.
- Katılmayan taraf, davada kısmen veya tamamen haklı çıksa bile karşı tarafın ödemekle yükümlü olduğu yargılama giderlerinin yarısından sorumlu tutulur.
- Katılmayan taraf lehine, Avukatlık Asgari Ücret Tarifesine göre belirlenen vekâlet ücretinin yalnızca yarısına hükmedilir.
- Her iki tarafın da ilk toplantıya katılmaması nedeniyle süreç sona ererse, sonradan açılan davada tarafların yaptıkları yargılama giderleri kendi üzerlerinde bırakılır.
Arabulucu ücreti, avukatlık ücreti ve diğer giderler aynı mı?
Hayır. Arabuluculuk ücreti, arabulucunun yürüttüğü faaliyet karşılığıdır. Taraf görüşmeye avukatla katılırsa avukatıyla arasındaki ücret ilişkisi ayrıdır. Noter bildirimi, tapu işlemi, icra edilebilirlik şerhi veya anlaşmanın uygulanması için gereken başka resmî işlemler de kendi mevzuatına göre ayrıca gider doğurabilir.
| Kalem | Açıklama |
|---|---|
| Başvuru harcı | Dava şartı arabuluculuk bürosu başvurusunda alınmaz. |
| Arabuluculuk ücreti | Anlaşma veya anlaşmama sonucuna ve yıllık tarifeye göre belirlenir. |
| Avukatlık ücreti | Taraf ile kendi avukatı arasındaki ayrı ücret ilişkisidir. |
| Resmî işlem giderleri | Noter, tapu, icra edilebilirlik şerhi veya uygulama işlemine göre doğabilir. |
| Sonraki dava giderleri | Anlaşma olmaz ve dava açılırsa mahkemece usul ve dava sonucuna göre belirlenir. |
Arabuluculuk süreci ne kadar sürer?
Dava şartı arabuluculukta arabulucu, görevlendirildiği tarihten itibaren süreci kural olarak üç hafta içinde sonuçlandırır. Zorunlu hâllerde bu süre en fazla bir hafta uzatılabilir. Başvurudan son tutanağın düzenlenmesine kadar zamanaşımı durur ve hak düşürücü süre işlemez.
Süre kısa olsa da görüşmeye hazırlıksız katılmak anlaşmayı ve hakların korunmasını zorlaştırabilir. Kira sözleşmesi, banka dekontları, ihtarnameler, mesajlar, aidat dökümleri, depozito belgesi, teslim tutanakları ve varsa emsal kira kayıtları görüşme öncesinde düzenlenmelidir.
Kiracı ve kiraya veren için pratik kontrol listesi
- Uyuşmazlık konusu ve talep edilen tutar açıkça belirlenmelidir.
- Kira sözleşmesinin tamamı ve ekleri görüşmeye götürülmelidir.
- Ödeme, tebligat ve teslim belgeleri tarih sırasına konulmalıdır.
- Ücretin taraflar arasında nasıl paylaşılacağı anlaşma belgesinde yazılmalıdır.
- Tahliye anlaşmasında tarih, anahtar teslimi ve borçların durumu açık olmalıdır.
- Kira tespitinde yeni bedel, başlangıç tarihi ve geçmiş farklar düzenlenmelidir.
- İmzalanmadan önce anlaşmanın cebri icraya elverişli ve uygulanabilir olup olmadığı değerlendirilmelidir.
Sonuç
Kira arabuluculuğunda ücretin kim tarafından ödeneceği, yalnızca “yarı yarıya” kuralıyla açıklanamaz. Anlaşma sağlanırsa ücret tarifeye göre hesaplanır ve aksi kararlaştırılmadıkça eşit paylaşılır. Anlaşma sağlanamazsa ilk iki saatlik ücret Bakanlık bütçesinden karşılanır; iki saati aşan bölüm için eşit paylaşım kuralı devreye girer.
2026 tarifesinde anlaşma hâlindeki toplam asgari ücret 9.000 TL'dir. Tahliye ve kira tespiti dosyalarında ise özel matrah kuralları bulunur. Toplantıya katılmama yaptırımı da bütün arabuluculuk ücretinin tek tarafa yüklenmesi değil, sonradan açılan davadaki yargılama gideri ve vekâlet ücreti sonuçlarıdır. Somut işlem öncesinde güncel tarife, sözleşme ve dosya belgeleri birlikte değerlendirilmelidir.
Sık Sorulan Sorular
Kira arabuluculuğunda ilk iki saati devlet her durumda öder mi?
Hayır. Dava şartı arabuluculukta anlaşma sağlanamazsa ilk iki saatlik ücret Adalet Bakanlığı bütçesinden karşılanır. Görüşme iki saati aşar ve yine anlaşma olmazsa aşan sürenin ücreti, aksi kararlaştırılmadıkça taraflarca eşit ödenir. Anlaşma sağlanırsa ücret tarifeye göre taraflara aittir.
Kira arabuluculuğunda anlaşma olursa ücreti kim öder?
Taraflar başka bir paylaşım kararlaştırmadıkça arabuluculuk ücretini eşit öder. Taraflar, anlaşma belgesinde ücretin tamamını kiracının, kiraya verenin veya farklı oranlarla her iki tarafın karşılamasını kararlaştırabilir.
2026 yılında anlaşma hâlinde asgari arabuluculuk ücreti ne kadardır?
2026 Yılı Arabuluculuk Asgari Ücret Tarifesine göre anlaşma sağlanması hâlinde arabuluculuk ücreti, anlaşma bedeline bakılmaksızın toplam 9.000 TL'den az olamaz. Bu tutar kişi başına değil, dosyanın toplam asgari arabuluculuk ücretidir; taraflar aksini kararlaştırmazsa eşit paylaşılır.
Arabuluculuk toplantısına katılmayan taraf bütün ücreti mi öder?
Hayır. Kanundaki güncel yaptırım doğrudan bütün arabuluculuk ücretinin katılmayan tarafa yüklenmesi değildir. Geçerli mazeret olmadan ilk toplantıya katılmama nedeniyle süreç biter ve dava açılırsa katılmayan taraf, haklı çıksa bile karşı tarafın ödemekle yükümlü olduğu yargılama giderlerinin yarısından sorumlu tutulur; kendi lehine de tarifedeki vekâlet ücretinin yarısına hükmedilir.
Kira arabuluculuğu başvurusu ücretli midir?
Arabuluculuk bürosuna dava şartı arabuluculuk başvurusu için başvuru harcı alınmaz. Ayrıca 2026 tarifesine göre arabulucu, dava şartı arabuluculuk sürecinde taraflardan masraf isteyemez. Sürecin sonunda doğabilecek arabuluculuk ücreti ise anlaşma veya anlaşmama sonucuna göre belirlenir.
Kira arabuluculuğuna avukatla katılmak zorunlu mudur?
Hayır. Taraflar görüşmelere bizzat, kanuni temsilcileri veya avukatları aracılığıyla katılabilir. Ancak tahliye, yüksek tutarlı kira alacağı, kira tespiti veya kapsamlı bir anlaşma söz konusuysa hak ve süre kaybını önlemek için profesyonel hukuki destek alınması yararlı olabilir.
