Kira Artışı Nedir ve Otomatik Olarak Uygulanır mı?
Kira artışı, konut ve işyeri kiralarında yıllık olarak yapılabilen, en fazla son 12 aylık TÜFE ortalaması kadar olabilen zam oranıdır. Ancak Türkiye’de sıkça yanlış bilinen bir konu bulunmaktadır: Kira artışı otomatik olarak gerçekleşmez. Yani ev sahibi her yıl zam yapmak zorunda olmadığı gibi, kiracı da kendiliğinden artış yapmakla yükümlü değildir.
Bir kira artışının geçerli olabilmesi için ev sahibinin bu talebini kiracıya yazılı olarak bildirmesi gerekir. Bildirim yapılmadığı sürece kiracı eski kira bedeliyle oturmaya devam edebilir ve bu tamamen yasaldır.
Ev Sahibi Kira Artışı Yapmazsa Ne Olur?
Ev sahibi yıllık artış döneminde hiçbir bildirim yapmazsa kira bedeli o yıl için aynı kalır. Kiracı eski kirayı ödemeye devam eder ve bu durum bir hak kaybı oluşturmaz. Kiracı açısından bakıldığında:
- Eski kira bedelini ödemeye devam etme hakkı doğar.
- Ev sahibi sonradan “Ben zam yapmayı unutmuşum, şimdi yapıyorum” diyemez.
- Kira artışı bildirim yapılana kadar geçerli olmaz.
Bu durum özellikle ekonomik dalgalanmaların yaşandığı dönemlerde kiracılar için önemli bir avantaj sağlar.
Ev Sahibi Zam Yapmadığı Yıl İçin Sonradan Artış Talep Edebilir mi?
Bu soru, kiracıların en çok merak ettiği konulardan biridir. Yanıtı oldukça nettir:
Genel kural olarak ev sahibi geriye dönük kira artışı isteyemez.
Bunun tek istisnası, ev sahibinin ilgili dönemde yazılı artış bildiriminde bulunmuş olmasıdır. Eğer bildirim yapılmışsa ve kiracı itiraz etmeden eski bedel üzerinden ödeme yapmışsa, ev sahibi geriye dönük fark talep edebilir. Ancak:
- Bildirim yoksa geriye dönük artış talebi geçersizdir.
- Kiracının bu farkları ödeme zorunluluğu yoktur.
- Sözlü bildirim hukuken geçerli sayılmaz.
Yazılı Bildirim Neden Zorunludur?
Kira artışının uygulanabilmesi için ev sahibinin kira döneminden önce kiracıya bildirimde bulunması gerekir. Bu bildirim:
- Noter ihtarıyla,
- Yazılı mesajla,
- WhatsApp üzerinden (kayıtlı şekilde),
- E-posta ile,
- Banka dekontuna “artışlı kira bedeli” notu düşerek
yapılabilir. Ancak ispat açısından en güçlü yöntem noter ihtarıdır.
Bildirimin amacı hem kiracının hem de ev sahibinin haklarını korumaktır. Yazılı bildirim yapmadan zam yapılması, ileride hukuki uyuşmazlıklara neden olabilir.
Ev Sahibi Yıllarca Zam Yapmazsa Kiracının Durumu Ne Olur?
Kimi kiracılar 3–5 yıl boyunca zam yapılmadan evlerinde oturabilmektedir. Bu durum tamamen yasaldır. Çünkü:
- Ev sahibi zam yapmayı tercih etmeyebilir,
- Kiracı ile ev sahibi arasında sözlü anlaşma olabilir,
- Ev sahibinin yazılı bildirim yapma zorunluluğu yerine getirilmemiş olabilir.
Süre ne kadar uzun olursa olsun, zam yapılmayan dönem için sonradan toplu zam talep edilemez. Kiracı eski kirayla oturmaya devam ettiği her dönemde yasal koruma altındadır.
Kiracı Zam Yapılmamasından Dolayı Hak Kaybı Yaşar mı?
Hayır. Kiracının hiçbir hak kaybı olmaz. Kira artışı kiracının sorumluluğu değildir. Ev sahibi talep etmediği sürece kiracı eski kira bedeli üzerinden ödeme yapmaya devam eder.
Ayrıca kiracının “hak kaybı yaşamamak için” kendi kendine zam yapması gerekmez. Kiracının görevi yalnızca sözleşmede yazan veya geçen yıl ödediği kira bedelini ödemektir.
Ev Sahibi Artış Yapmazsa Sözleşme Yenilenir mi?
Türk Borçlar Kanunu uyarınca konut ve işyeri kiralarında sözleşmeler otomatik olarak bir yıl yenilenir. Bu nedenle zam yapılmaması sözleşmenin yenilenmesini etkilemez.
Zam yapılmasa bile sözleşme yenilenmiş sayılır ve kiracı yasal haklarını korur.
Ev Sahibi Sonradan Zam Yapmaya Karar Verirse Ne Olur?
Ev sahibi zam talebinde bulunmak isterse bunu ancak o yılın kira dönemi için geçerli olacak şekilde yapabilir. Kira dönemi geçtikten sonra yapılan bildirim bir sonraki yıl için geçerli olur.
Örnek:
Kira dönemi 1 Haziran olan bir kiracıya ev sahibi zam talebini 10 Temmuz’da bildirirse:
- Bu bildirim o yıl için geçerli olmaz,
- Bir sonraki yıl 1 Haziran itibarıyla uygulanabilir.
Çünkü bildirim geç geliyor ve geçmişe dönük uygulanması mümkün değildir.
Ev Sahibi Yazılı Bildirim Yapmadıysa, Kiracı Eski Kira Bedeliyle Ödemeye Devam Edebilir mi?
Evet. Kiracı eski kira bedeliyle ödeme yapmaya devam edebilir. Ancak bu ödemeyi mutlaka banka üzerinden yapmalı ve açıklama kısmına “aylık kira bedelidir” gibi not düşmelidir.
Banka açıklaması, kiracının ödediği bedelin hangi aya ait olduğunu kanıtlayan önemli bir belgedir.
Ev Sahibi Artış Bildirimi Yapmadan Zam Talep Ederse Kiracı Ne Yapmalı?
Böyle bir durumda kiracı:
- Zam talebini yazılı olarak reddetmeli,
- Eski bedelden ödeme yapmaya devam etmeli,
- Banka yolu ile ödeme yaparak kayıt oluşturmalı.
Bu yöntem, ileride yaşanabilecek herhangi bir uyuşmazlıkta kiracıyı güçlü kılar.
Geriye Dönük Zamın Mümkün Olduğu İstisnai Durumlar
Her ne kadar geriye dönük zam genel olarak mümkün olmasa da iki istisna vardır:
1) Ev sahibinin yazılı bildirim yapmış olması
Eğer bildirimi doğru zamanda ve yazılı olarak yaptıysa, kiracı eksik ödeme yaptıysa fark talep edilebilir.
2) Mahkeme tarafından belirlenen kira tespit davası sonucunda
Kira tespit davası zam döneminden önce açılmışsa mahkeme kararı geriye dönük uygulanabilir.
Kiracı İçin Pratik Öneriler
Kiracı, ev sahibinin zam yapmadığı durumlarda şu adımları izlemelidir:
- Tüm ödemeleri banka üzerinden yapmak,
- Yazışmaları yazılı ortamda tutmak,
- TÜFE oranlarını takip etmek,
- Ev sahibinin bildirimine göre hareket etmek.
Ev Sahibi İçin Pratik Öneriler
Ev sahibi zam talebinin geçerli olabilmesi için:
- Kira döneminden önce yazılı bildirim yapmalı,
- Bildirimi ispatlanabilir kanallardan göndermeli,
- TÜFE oranını aşmamalı.
Sonuç: Ev Sahibi Zam Yapmazsa Kiracı İçin Hiçbir Hak Kaybı Yoktur
Ev sahibi kira artışı yapmazsa kira eski bedelle devam eder ve kiracının hiçbir hakkı yanmaz. Türk Borçlar Kanunu’na göre zam talebinin yazılı bildirilmesi zorunludur. Bildirimin olmadığı dönem için geriye dönük zam yapılamaz.
Kira artış oranınızı doğru hesaplamak için Kira Artışı Hesaplama Aracımızı kullanabilirsiniz.
