Türkiye'de konut ve işyeri kira fiyatları son yıllarda ciddi artışlar yaşadı. Peki 2025 ve 2026'da kiralar ne kadar artacak? TÜFE, faiz, konut arzı ve göç etkisiyle birlikte tüm tahminleri detaylandırıyoruz.
2023–2024 döneminde yüksek enflasyon, düşük konut arzı, göç hareketleri, yenileme maliyetleri ve kentsel dönüşüm süreçleri kiraları olağan dışı seviyelere taşıdı. Bu yükselişin ardından 2025’e daha dengeli ama yüksek fiyat seviyeleriyle girildi.
Özellikle büyükşehirlerde kiraların artış hızının yavaşlamasına rağmen fiyatların geri gelmemesi, 2025–2026 döneminin en kritik göstergesi olarak kabul ediliyor.
Uzman analizleri, 2025 yılında kiraların enflasyonun altında ancak pozitif bir seyirle artacağını gösteriyor.
📌 2025 Kira Artış Tahmini: %25 – %45 arası
(Bölgesel ve konut türüne göre değişkenlik gösterebilir)
TÜFE'nin 2025 genelinde %30–35 bandında seyretmesi beklenirken, kira artış oranının da buna paralel bir bant izlemesi öngörülüyor.
2026 yılında enflasyonun düşmesi beklenmesine rağmen, kiralarda aşağı yönlü bir hareket beklenmiyor. Nedeni ise arz yetersizliği ve maliyetlerin hâlâ yüksek olması.
📌 2026 Kira Artış Tahmini: %20 – %35
Özellikle sahil şehirleri, üniversite bölgeleri ve göç yoğun şehirlerde kiraların Türkiye ortalamasının üstünde kalması muhtemeldir.
Kira artışlarının temel belirleyicisi enflasyondur. TÜFE %30 bandında kaldıkça kiralar da benzer hızda artacaktır.
İnşaat maliyetleri, arsa fiyatları, deprem yönetmelikleri ve kentsel dönüşüm süreçleri konut arzını sınırlandırıyor. Yeni konut üretimi düşük kaldığı sürece kira fiyatları geri gelmeyecek.
Yüksek faizler konut satışlarını yavaşlattığı için talep kiralık konutlara kayıyor. Bu da kira fiyatlarını yukarı yönlü etkiliyor.
İç göç, deprem göçü, öğrenciler ve yabancı nüfus kira talebini artırıyor. Özellikle büyükşehirlerde kiraların baskılanmasına engel oluyor.
Kısa süreli kiralama yasası sonrası Airbnb konutlarının bir kısmı piyasadan çekilse bile turistik bölgelerde arz hâlâ düşük. Bu da yıllık kiraları etkiliyor.
| Bölge | 2025 Artış Tahmini | 2026 Artış Tahmini |
|---|---|---|
| Marmara | %30 – %45 | %20 – %35 |
| Ege | %25 – %40 | %20 – %30 |
| Akdeniz | %30 – %50 | %25 – %35 |
| İç Anadolu | %20 – %35 | %15 – %25 |
2025 – 2026 döneminde en yüksek kira artışı yaşayacak bölgeler arasında üniversite şehirleri öne çıkıyor.
Bu şehirlerde hem öğrencilerin dönüşü hem de yurt kapasitelerinin yetersizliği fiyatları yukarı yönde itiyor.
Antalya, Mersin, İzmir, Muğla, Aydın gibi şehirlerde kiralar yıl bazında Türkiye ortalamasının üzerinde artmaya devam edecek.
Özellikle yabancı talebi ve turizm ekonomisi, sahil kesimlerinde fiyatların düşmesini zorlaştırıyor.
Esnaf ve işletmeler için kira artışları konutlara göre daha sert seyredebilir. Çünkü işyerlerinde TÜFE sınırı yoktur ve artışlar rayiç bedellere göre yapılır.
📌 İş yeri kiralarında 2025–2026’da %40 – %60 arası artış öngörülüyor.
Kira fiyatlarında 2025–2026 döneminde keskin düşüş beklenmiyor. Artış hızının yavaşladığı ancak fiyat seviyelerinin yüksek kalmaya devam ettiği bir dönem yaşanacak.
Özetle:
Kira artışınızı hızlı hesaplamak için Kira Hesaplama Aracını kullanabilirsiniz.
