Kira sözleşmesi bittiğinde ne olur?
Konut ve çatılı iş yeri kira sözleşmeleri uygulamada çoğunlukla bir yıl süreli düzenlenir. Ancak sözleşmede yazılı bitiş tarihi, kira ilişkisinin mutlaka o gün sona ereceği anlamına gelmez. Türk Borçlar Kanunu'nun 347. maddesi kiracı ve kiraya veren için farklı fesih kuralları öngörür.
Kiracı süresinde yazılı fesih bildirimi yapmazsa sözleşme bir yıl uzar. Bunun için yeni sözleşme imzalanması, kiracının ayrıca yenileme talebinde bulunması veya kiraya verenin onay vermesi gerekmez. Kiraya veren ise kural olarak yalnızca ilk sürenin dolmasına dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez.
| Durum | Genel sonuç |
|---|---|
| Kiracı süresinde bildirim yapmaz | Sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzamış sayılır. |
| Kiracı dönem sonunda çıkmak ister | Bitişten en az 15 gün önce yazılı bildirim yapar. |
| Ev sahibi yalnızca “süre doldu” der | Bu açıklama tek başına geçerli tahliye sebebi değildir. |
| Kanuni tahliye sebebi oluşur | İlgili sebebe özgü bildirim, dava veya takip süresi uygulanır. |
| On yıllık uzama dönemi tamamlanır | Kiraya veren, izleyen uzama yılının sonu için en az üç ay önce yazılı fesih yapabilir. |
Kiracı sözleşme sonunda çıkmak isterse ne yapmalı?
Kiracı, belirli süreli sözleşmeyi bitiş tarihinde sona erdirmek istiyorsa en az 15 gün önce yazılı bildirim yapmalıdır. Bildirimin süresinde karşı tarafa ulaşması önemlidir. Kanun noter şartı koymaz; ancak bildirimin yapıldığını ve ulaştığını kanıtlayabilen bir yöntem kullanılması ispat bakımından daha güvenlidir.
- Sözleşmenin bitiş tarihi doğru belirlenmelidir.
- Fesih iradesi açık ve yazılı olmalıdır.
- Bildirim en az 15 günlük süre korunarak kiraya verene ulaşmalıdır.
- Anahtar ve taşınmaz, teslim tutanağıyla iade edilmelidir.
- Sayaç, aidat, kira ve yan gider hesapları belgeye bağlanmalıdır.
Kiracı 15 günlük süreyi kaçırırsa sözleşme bir yıl uzar. Buna rağmen dönem içinde erken çıkmak isterse TBK 325 gündeme gelebilir. Kiracının borcu, taşınmazın benzer koşullarla yeniden kiraya verilebileceği makul süre boyunca devam edebilir. Kiracı, ödeme gücü bulunan ve kira ilişkisini devralmaya hazır uygun bir yeni kiracı bulursa sorumluluğu daha erken sona erebilir.
Ev sahibi sözleşme bitince kiracıyı çıkarabilir mi?
Kiraya veren, belirli sürenin sona ermesini tek başına gerekçe gösteremez. Tahliye için kanunda düzenlenen bir sebebin tüm koşulları oluşmalı; sebebe göre yazılı bildirim, arabuluculuk, dava veya icra takibi süreleri doğru uygulanmalıdır.
İhtiyaç nedeniyle tahliye
Kiraya veren; kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için gerçek ve zorunlu konut ya da iş yeri ihtiyacı varsa TBK 350'deki şartlarla tahliye davası açabilir. Belirli süreli sözleşmede dava, sürenin bitiminden başlayarak bir ay içinde açılmalıdır.
Yeniden inşa veya esaslı onarım
Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla yapılacak esaslı onarım, genişletme ya da değiştirme sırasında kullanım imkânsızsa kiraya veren sözleşmeyi dava yoluyla sona erdirebilir. Her tadilat tahliye sebebi değildir; çalışmanın esaslı olması ve kullanımın mümkün olmaması aranır.
Yeni malikin gerçek ve zorunlu ihtiyacı
Evin veya iş yerinin satılması mevcut kira sözleşmesini kendiliğinden sona erdirmez. Yeni malik, kendisi veya kanunda sayılan yakınları için gerçek ve zorunlu ihtiyaç varsa iki yoldan birini kullanabilir:
- Edinme tarihinden itibaren bir ay içinde kiracıya yazılı bildirim yapıp, edinmeden altı ay sonra tahliye davası açabilir.
- İsterse ihtiyaca dayalı dava hakkını sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı davayla kullanabilir.
Kiracıdan kaynaklanan tahliye sebepleri
Kiracının sözleşmeye aykırı davranışı da koşulları oluştuğunda tahliye sonucuna yol açabilir. Başlıca örnekler şunlardır:
- Kira bedeli veya yan gider borcunun, konut ve çatılı iş yeri kiralarında verilen en az 30 günlük sürede ödenmemesi,
- Bir yıldan kısa sözleşmede kira süresi; bir yıl ve daha uzun sözleşmede bir kira yılı içinde kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle iki haklı yazılı ihtara sebep olunması,
- Kiralananın tesliminden sonra verilmiş, belirli bir boşaltma tarihi içeren geçerli yazılı tahliye taahhüdüne uyulmaması,
- Kiralananın özenle kullanılmaması, komşulara gerekli saygının gösterilmemesi veya sözleşmeye aykırılığın giderilmemesi.
Her sebebin süresi ve usulü farklıdır. Örneğin iki haklı ihtar ve tahliye taahhüdünde kanundaki bir aylık dava veya takip süresi özellikle önemlidir. Somut dosyada ihtarların içeriği, tebliği, ödeme tarihleri ve sözleşme dönemi birlikte incelenmelidir.
10 yıllık uzama süresi nasıl uygulanır?
TBK 347, kiraya verene belirli bir süreden sonra gerekçe göstermeden fesih imkânı tanır; ancak bu süre sözleşme başlangıcından itibaren düz on yıl olarak hesaplanmaz. Belirli süreli kirada önce sözleşmede kararlaştırılan ilk dönem, sonra on yıllık uzama dönemi tamamlanır.
Kiraya veren, on yıllık uzama süresini izleyen uzama yılının sonu için en az üç ay önce yazılı bildirim yaparak sözleşmeyi sona erdirebilir. Bu nedenle bir yıllık belirli süreli sözleşmede hesap uygulamada kısaca 1 yıl ilk sözleşme + 10 uzama yılı + 1 izleyen uzama yılı şeklinde anlatılır.
On yıl kuralını ayrıntılı tarih örnekleriyle incelemek için kira sözleşmesinde 10 yıl kuralı rehberine göz atabilirsiniz.
Ev satılırsa kiracı çıkmak zorunda mı?
Hayır. Yeni malik, mülkiyeti devraldığı anda mevcut kira sözleşmesinin tarafı olur. Satış, kira sözleşmesini veya kiracının kullanım hakkını tek başına sona erdirmez. Kiracı da yalnızca malik değiştiği için aynı gün taşınmazı boşaltmak zorunda değildir.
Yeni malik ihtiyaç iddiasına dayanacaksa TBK 351'deki bildirim ve dava sürelerine uymalıdır. Bildirim yapılmış olması da tek başına zorla tahliye yetkisi vermez. Kiracı taşınmazı teslim etmezse uyuşmazlık kanuni yolla çözülür.
Kiracı çıkmayı reddederse ne olur?
Geçerli bir tahliye sebebi ve sona erme tarihi bulunmasına rağmen kiracı taşınmazı teslim etmezse kiraya veren arabuluculuk, dava veya koşulları varsa ilamsız icra yoluyla tahliye sürecini izlemelidir. Kiraya verenin kendi kararıyla kilidi değiştirmesi, elektriği ya da suyu kestirmesi, eşyaları dışarı çıkarması hukuka uygun bir tahliye yöntemi değildir.
Kiralanan taşınmazla ilgili kira uyuşmazlıklarında, İcra ve İflas Kanunu'na göre ilamsız icra yoluyla tahliye hükümleri hariç olmak üzere, dava açılmadan önce arabulucuya başvuru kural olarak dava şartıdır. Arabuluculuk tarafları anlaşmaya zorlamaz; dava öncesinde usulüne uygun başvuru yapılmasını gerektirir.
Kira artışı yenileme döneminde nasıl uygulanır?
Sözleşmenin bir yıl uzaması, kiraya verenin dilediği oranda artış yapabileceği anlamına gelmez. İlk beş yenileme yılında tarafların artışa ilişkin anlaşması, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını aşamaz.
Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde mahkeme; TÜFE değişimini, kiralananın durumunu, emsal kira bedellerini ve hakkaniyeti dikkate alarak yeni bedeli belirleyebilir. Bu nedenle “TÜFE oranı her durumda mutlak üst sınırdır” şeklindeki ifade beş yılı aşan dönemler için eksik kalır.
Yenileme dönemindeki yasal artışla oluşacak tutarı görmek için Kira Artışı Hesaplama Aracını kullanabilirsiniz.
Taraflar için pratik kontrol listesi
| Kontrol | Neden önemli? |
|---|---|
| Sözleşme başlangıç ve bitiş tarihi | Bildirim, uzama ve dava sürelerinin başlangıcını belirler. |
| Sözleşmenin türü | Belirli veya belirsiz süreli oluşu uygulanacak fesih kuralını değiştirir. |
| Yazılı bildirim ve tebliğ kaydı | Bildirimin içeriği kadar karşı tarafa ulaştığı tarih de önemlidir. |
| Tahliye sebebi | Her sebep için farklı süre ve başvuru yolu bulunabilir. |
| Ödeme ve ihtar belgeleri | Temerrüt ve iki haklı ihtar iddialarında belirleyici olabilir. |
| Teslim tutanağı ve anahtar iadesi | Kiralananın ne zaman ve hangi durumda geri verildiğini kanıtlar. |
Sonuç
Kira sözleşmesinin bitmesi, konut veya çatılı iş yeri kiracısının otomatik olarak çıkmasını gerektirmez. Kiracı en az 15 gün önce yazılı fesih bildiriminde bulunmazsa sözleşme bir yıl uzar; kiraya veren ise yalnızca sürenin dolmasına dayanarak tahliye isteyemez.
Tahliye için ihtiyaç, yeniden inşa, yeni malikin ihtiyacı, temerrüt, iki haklı ihtar, geçerli tahliye taahhüdü veya on yıllık uzama süresi gibi kanuni bir yolun şartları aranır. Başlangıç tarihi, bildirim ve tebliğ kayıtları, ödeme belgeleri ve sözleşmenin tamamı incelenmeden işlem yapılmamalıdır.
Sık Sorulan Sorular
Kira sözleşmesi bitince kiracı otomatik olarak çıkmak zorunda mı?
Hayır. Belirli süreli konut ve çatılı iş yeri kirasında kiracı, sözleşme bitiminden en az 15 gün önce yazılı fesih bildirimi yapmazsa sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzamış sayılır. Kiraya veren yalnızca sürenin dolmasına dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez.
Kiracı çıkmak için kaç gün önce bildirim yapmalıdır?
Kiracı, belirli süreli konut veya çatılı iş yeri kira sözleşmesini dönem sonunda sona erdirmek istiyorsa bitiş tarihinden en az 15 gün önce yazılı bildirim yapmalıdır. Bildirim süresinde yapılmazsa sözleşme bir yıl uzar.
Ev sahibi sözleşmeyi yenilemeyeceğini söyleyerek kiracıyı çıkarabilir mi?
Kural olarak hayır. Kiraya veren, sözleşme süresinin dolmasına dayanarak fesih yapamaz. İhtiyaç, yeniden inşa, yeni malikin ihtiyacı, temerrüt, iki haklı ihtar, geçerli tahliye taahhüdü veya on yıllık uzama süresi gibi kanuni bir yolun şartları oluşmalıdır.
Ev satılırsa kira sözleşmesi sona erer mi?
Hayır. Mülkiyetin devri mevcut kira sözleşmesini kendiliğinden sona erdirmez. Yeni malik gerçek ve zorunlu ihtiyaca dayanacaksa edinme tarihinden itibaren bir ay içinde yazılı bildirim yapıp edinmeden altı ay sonra dava açma yolunu veya sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde dava açma yolunu kullanabilir.
10 yıl dolunca kiracı hemen tahliye edilebilir mi?
Hayır. Belirli süreli sözleşmelerde ilk sözleşme süresi ile on yıllık uzama süresi ayrı hesaplanır. Kiraya veren, on yıllık uzama dönemini izleyen uzama yılının sonu için en az üç ay önce yazılı bildirim yapmalıdır. Sürenin dolması tek başına zorla tahliye sonucu doğurmaz.
Sözleşme yenilenince kira artışı nasıl belirlenir?
İlk beş yenileme yılında tarafların artış anlaşması, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını aşamaz. Beş yıldan uzun süren veya beş yıldan sonra yenilenen kiralarda mahkeme; TÜFE değişimini, kiralananın durumunu, emsal bedelleri ve hakkaniyeti dikkate alarak bedeli belirleyebilir.
