kirahesaplama.com.tr

Neden Yazılı Kira Sözleşmesi Şart?

Türkiye’de pek çok kiralama ilişkisi hâlâ sözlü anlaşmalarla yürütülüyor. Ancak kira bedelinin yüksek olduğu, tahliye ve artış davalarının arttığı bir dönemde yazılı kira sözleşmesi hem kiracı hem de ev sahibi için hayati öneme sahiptir. Yazılı sözleşme:

• Tarafların hak ve yükümlülüklerini netleştirir,
• Uyuşmazlıkta ispat kolaylığı sağlar,
• Kira bedeli, artış oranı, depozito gibi konularda belirsizliği ortadan kaldırır,
• İleride açılabilecek davalarda mahkeme için temel referans olur.

Bu nedenle “Sözleşme yapmasak da olur” düşüncesi, ileride ciddi hukuki ve finansal sorunlara yol açabilir.

Geçerli Bir Kira Sözleşmesinde Bulunması Gereken Temel Bilgiler

Bir kira sözleşmesinin hukuken sağlıklı sayılabilmesi için mutlaka bazı temel bilgileri içermesi gerekir. En azından şu başlıklar bulunmalıdır:

• Taraf bilgileri: Kiracı ve ev sahibinin adı, soyadı, T.C. kimlik numarası, iletişim bilgileri, adresleri.
• Kira konusu taşınmaz: Dairenin açık adresi, bağımsız bölüm numarası, varsa ada–parsel bilgisi.
• Kullanım amacı: Konut mu, işyeri mi, ofis mi olduğu açıkça belirtilmelidir.
• Kira bedeli: Aylık kira tutarı, ödeme şekli (banka, elden), ödeme günü.
• Sözleşme süresi: Başlangıç tarihi, süresi (1 yıl gibi), yenileme şartları.
• Depozito bilgisi: Alınan güvence bedeli, iade koşulları.
• Demirbaş listesi: Evde bırakılan eşyalar, beyaz eşyalar, mobilyalar.

Kira Artış Oranı Sözleşmede Nasıl Yazılmalı?

Kira artışı Türk Borçlar Kanunu gereği konut ve çatılı işyeri kiralarında son 12 aylık TÜFE ortalamasını geçemez. Bu nedenle sözleşmede yer alacak artış maddesi hazırlanırken şu ifadelere dikkat edilmelidir:

• “Her yıl %X artış yapılır” gibi TÜFE’yi aşan maddeler risklidir.
• “Her kira döneminde, bir önceki yılın TÜİK tarafından açıklanan 12 aylık ortalama TÜFE oranını geçmemek kaydıyla artış yapılır.” ifadesi daha sağlıklıdır.
• TÜFE’den yüksek orana imza atılmış olsa bile yasal sınır yine TÜFE’dir.

Bu nedenle sözleşmeye TÜFE’ye uygun, yuvarlanmış ve açık bir madde yazmak hem kiracı hem ev sahibi için güvenli olacaktır.

Depozito (Güvence Bedeli) Nasıl Düzenlenmeli?

Depozito, kiracının taşınma sırasında verdiği güvence bedelidir. Kanuna göre:

• Konut ve çatılı işyeri kiralarında depozito en fazla 3 aylık kira bedeli kadar olabilir.
• Depozito mümkünse banka hesabına blokeli olarak yatırılmalıdır.
• Kiracı taşınmazı hasarsız teslim ettiğinde depozito iade edilmelidir.

Sözleşmede depozito ile ilgili net bir madde bulunması büyük önem taşır. “Depozito alınmıştır” şeklinde tek cümle yazmak yerine, iade koşulları ve hasar tespit yöntemi de açıklanmalıdır.

Demirbaş ve Eşya Listesi Yapmak Neden Önemli?

Mobilyalı, beyaz eşyalı veya kısmi eşyalı kiralamalarda sıkça sorun yaşanır. Bu nedenle sözleşmenin ekinde:

• Buzdolabı, çamaşır makinesi, bulaşık makinesi gibi eşyalar,
• Klima, kombi, ankastre ürünler,
• Mobilyalar, yatak, dolap, masa vb.

ayrıntılı şekilde listelenmelidir. Gerekirse fotoğraf çekilip dijital olarak saklanmalıdır. Bu liste, çıkışta “eşya eksik” tartışmalarını önler.

Fatura ve Aidat Ödemeleri Kimin Sorumluluğunda Olmalı?

Elektrik, su, doğalgaz, internet gibi abonelikler ile apartman aidatı, site aidatı ve ısınma giderleri sözleşmede netleştirilmelidir. Genel uygulama şöyledir:

• Elektrik, su, doğalgaz, internet: Genellikle kiracı sorumluluğundadır.
• Normal aidat: Kiracı tarafından ödenir.
• Büyük tadilat, mantolama, asansör yenileme gibi giderler: Ev sahibinin sorumluluğunda kabul edilir.

Bu ayrım sözleşmede açıkça yer almalıdır. “Aidat kiracıya aittir” gibi genel bir ifade yerine hangi giderlerin kime ait olduğu yazılmalıdır.

Kiracının Tahliyesi ve Tahliye Taahhüdü Maddeleri

Kira sözleşmelerinde en kritik konulardan biri tahliyedir. Tahliye taahhüdü, kiracının belirli bir tarihte evi boşaltmayı kabul ettiği belgedir. Bu belge:

• Sözleşme imzalandığı gün değil, sonraki bir tarihte imzalanmalıdır.
• Tarih, kiracının gerçek durumda düşünebileceği makul bir zaman olmalıdır.
• İhtiyaç halinde ev sahibi bu taahhüde dayanarak tahliye talep edebilir.

Sözleşme ile birlikte aynı gün alınan tahliye taahhüdü, uygulamada sıkça tartışma konusu olmaktadır. Kiracının baskı altında imzaladığı iddiası gündeme gelebilir.

Kira Sözleşmesi Hazırlarken Kiracı Nelere Dikkat Etmeli?

Kiracılar sözleşme imzalarken çoğu zaman metni detaylı okumadan imza atmaktadır. Oysa imza atılan her madde, ileride hukuken bağlayıcı hâle gelir. Kiracı açısından dikkat edilmesi gereken noktalar:

• TÜFE üzerinde artış öngören maddelere imza atmamaya çalışmak,
• Depozito tutarının kira ile orantılı olmasına dikkat etmek,
• Erken tahliyede cezai şart maddesi varsa incelemek,
• Aidat ve giderlere ilişkin sorumlulukları anlamak,
• Ev sahibinin ihtiyaç nedeniyle tahliye maddelerini dikkatle okumak.

Ev Sahibinin Bakış Açısı: Sözleşmeyle Kendini Nasıl Güvenceye Alır?

Ev sahipleri açısından kira sözleşmesi; tahliye, kira ödemeleri, taşınmazın korunması ve zararların tazmini açısından büyük önem taşır. Ev sahibi:

• Kiranın banka üzerinden ödenmesini şart koşabilir,
• Taşınmazın amacı dışında kullanılmayacağını sözleşmeye ekleyebilir,
• Bakım, onarım ve tadilat kurallarını belirleyebilir,
• Kiracının izinsiz alt kiralama yapmasını yasaklayabilir.

Böylece ileride doğabilecek sorunlarda sözleşme, ev sahibinin elini güçlendirir.

Noter Onayı Zorunlu mu?

Konutta kira sözleşmesinin geçerli olması için noter onayı zorunlu değildir. Basit yazılı bir sözleşme de geçerlidir. Ancak noter onaylı sözleşme:

• İspat kuvvetini artırır,
• Bazı durumlarda icra takibini kolaylaştırır,
• Taraflar arasında güven sağlar.

Bu nedenle yüksek kira bedelli taşınmazlarda noter onayı tercih edilebilir.

Örnek Kira Sözleşmesi Maddeleri Nelere Benzer?

Her kira sözleşmesinin içeriği taraflara göre değişse de genel iskelet şu maddelerden oluşur:

• Tarafların kimlik bilgileri
• Taşınmazın adresi ve özellikleri
• Kira bedeli ve ödeme şekli
• Kira süresi ve yenileme koşulları
• Kira artış oranı (TÜFE uyumlu)
• Depozito miktarı ve iade şartları
• Giderler ve aidat sorumluluğu
• Demirbaş listesi
• Tahliye, fesih ve dava şartları

Bu başlıklar üzerinden kendi şartlarınıza uygun bir metin oluşturmak mümkündür. Ancak karmaşık durumlarda uzman bir hukukçudan destek alınması faydalı olacaktır.

Sonuç: Sağlam Bir Kira Sözleşmesi, İleride Çıkabilecek Sorunları Azaltır

Kira sözleşmesi; kira bedeli, artış oranı, depozito, aidat, tahliye ve daha birçok konuda tarafların sorumluluklarını netleştirir. Sözleşmenin eksik veya hatalı hazırlanması, hem kiracıyı hem de ev sahibini ileride zor durumda bırakabilir.

Bu nedenle sözleşme hazırlanırken TÜFE sınırı, depozito üst sınırı, tahliye şartları ve gider paylaşımı gibi temel hukuki çerçevelere dikkat edilmesi gerekir.

Kira artış dönemine geldiğinizde yeni kira tutarınızı doğru hesaplamak için Kira Artışı Hesaplama Aracımızı kullanabilirsiniz.