Kira sözleşmesi nedir?
Türk Borçlar Kanunu'nun 299. maddesine göre kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı; kiracının da buna karşılık kira bedeli ödemeyi üstlendiği sözleşmedir.
Kiraya verenin mutlaka tapu maliki olması geçerliliğin her durumda tek şartı değildir; ancak taşınmazı kiraya verme yetkisinin kontrolü önemlidir. Kiracı, tapu veya yetki belgesini; kiraya veren de kiracı ile varsa temsilcinin kimlik ve yetki bilgilerini doğrulamalıdır.
Yazılı kira sözleşmesi zorunlu mu?
Olağan konut ve çatılı işyeri kiralarında kira sözleşmesinin geçerli olması için genel olarak yazılı şekil veya noter onayı şart değildir. Sözlü anlaşmayla da kira ilişkisi kurulabilir. Ancak uyuşmazlık çıktığında kira bedeli, başlangıç tarihi, artış koşulu, depozito, demirbaşlar veya fesih bildirimi gibi konuların ispatı güçleşebilir.
Bu nedenle yazılı sözleşme, yalnızca “formalite” değildir. Tarafların gerçek anlaşmasını açık biçimde kayda geçirir. Kanunun emredici hükümlerine aykırı bir kayıt ise imzalanmış olsa bile her zaman uygulanabilir hâle gelmez.
Kira sözleşmesi hazırlama kontrol listesi
| Başlık | Yazılması önerilen bilgi | Başlıca risk |
|---|---|---|
| Taraflar ve yetki | Ad-soyad veya unvan, adres, iletişim ve temsil bilgileri | Yanlış kişiyle sözleşme veya yetkisiz imza |
| Kiralanan | Açık adres, bağımsız bölüm ve ayırt edici bilgiler | Hangi yerin ve eklentilerin kiralandığının belirsizliği |
| Kullanım amacı | Konut, işyeri veya izin verilen özel kullanım | Amaç dışı kullanım ve ruhsat sorunları |
| Süre ve teslim | Başlangıç, süre, anahtar teslimi ve teslim durumu | Fesih, yenileme ve borç başlangıcının tartışılması |
| Kira bedeli | Tutar, para birimi, ödeme günü, hesap ve açıklama | Eksik ödeme, temerrüt ve ispat uyuşmazlığı |
| Artış | TBK 344'e uygun yenileme dönemi artış hükmü | Kanuni sınırı aşan veya belirsiz artış kaydı |
| Güvence | Tutar, tür, bankada tutulma ve iade koşulları | Üç aylık sınırın aşılması veya keyfî kesinti |
| Giderler | Abonelikler, kullanım giderleri ve ortak gider ayrımı | Aidat ve büyük onarım borçlarında belirsizlik |
| Demirbaşlar | Liste, marka-model, mevcut hasar ve fotoğraflar | Çıkışta hasar veya eksik eşya tartışması |
| Bildirim ve imza | Tebligat adresleri, ekler, sayfa imzaları ve nüshalar | Bildirimin ulaşmaması veya sonradan metin tartışması |
1. Taraf bilgileri ve kiraya verme yetkisi
Gerçek kişilerde ad-soyad, adres ve iletişim; tüzel kişilerde ticari unvan, vergi bilgisi, merkez adresi ve temsilci bilgileri doğru yazılmalıdır. Kişisel veriler yalnızca gerekli ölçüde alınmalı ve güvenli saklanmalıdır.
Tapu kaydı, vekâletname, mirasçılık durumu veya şirket temsil yetkisi gereken ölçüde kontrol edilmelidir. Birden fazla malik bulunması, elbirliği mülkiyeti, intifa hakkı ya da temsil ilişkisi özel inceleme gerektirebilir. Kira ödemesinin yapılacağı hesap sahibinin sözleşmedeki kişiyle ilişkisi de açıklanmalıdır.
2. Kiralananın adresi, eklentileri ve kullanım amacı
İl, ilçe, mahalle, cadde veya sokak, bina, daire ve bağımsız bölüm bilgileri yazılmalıdır. Otopark, depo, bahçe, teras veya müştemilat kiraya dâhilse ayrıca belirtilmelidir. Abonelik sayaç numaraları da teslim tutanağına eklenebilir.
Kullanım amacı “konut”, “ofis”, “mağaza” gibi açıkça yazılmalıdır. İşyerinde planlanan faaliyetin tapu niteliğine, yönetim planına, belediye ve ruhsat kurallarına uygunluğu sözleşmeden önce kontrol edilmelidir. Sözleşmedeki izin, kamu hukukundan doğan ruhsat veya izinlerin yerine geçmez.
3. Başlangıç tarihi, süre ve otomatik uzama
Sözleşmenin başlangıç tarihi, anahtar teslim tarihi ve belirli ya da belirsiz süreli olduğu açıkça yazılmalıdır. Konut ve çatılı işyeri kiralarında belirli süreli sözleşme, kiracı sürenin bitiminden en az 15 gün önce bildirimde bulunmadıkça aynı koşullarla bir yıl uzamış sayılır.
Kiraya veren, yalnızca sözleşme süresi bitti diye sözleşmeyi sona erdiremez. TBK 347'deki on yıllık uzama süresi sonrasına ilişkin yol ile ihtiyaç, yeniden inşa, tahliye taahhüdü veya temerrüt gibi diğer sona erme sebeplerinin her biri farklı şartlara tabidir. Sözleşmeye “bir yıl sonunda kiracı koşulsuz çıkar” yazılması, kanundaki koruyucu hükümleri kendiliğinden ortadan kaldırmaz.
4. Kira bedeli ve ödeme düzeni
Aylık veya yıllık kira bedeli rakam ve yazıyla; para birimi, ödeme günü, banka hesabı ve ödeme açıklamasıyla birlikte yazılmalıdır. Kira başlangıcı ayın ortasına denk geliyorsa ilk ayın kıst bedeli ayrıca kararlaştırılmalıdır.
Ödemelerin banka veya PTT üzerinden, “2026 Ağustos konut kirası” gibi açık bir açıklamayla yapılması ispat kolaylığı sağlar. Elden ödeme yapılacaksa her ödeme için tarihli ve imzalı makbuz alınmalıdır; ayrıca yürürlükteki vergisel tevsik yükümlülükleri gözetilmelidir.
5. Kira artış maddesi nasıl yazılmalı?
Konut ve çatılı işyeri kiralarında yenilenen dönemler için tarafların kararlaştırdığı kira artışı, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını aşamaz. Bu oran otomatik artış oranı değil, üst sınırdır. Sözleşmede geçerli ve daha düşük bir oran kararlaştırılmışsa kural olarak o oran dikkate alınır.
Beş yıldan uzun süren veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde kira tespiti yapılırken yalnızca TÜFE değil; kiralananın durumu, emsal kira bedelleri ve hakkaniyet de dikkate alınabilir. Yabancı para üzerinden kira kararlaştırılması ise ayrıca TBK 344 ve dövizle sözleşme sınırlamaları bakımından incelenmelidir.
Güncel döneme ait üst sınırı görmek için Kira Artışı Hesaplama Aracını kullanabilirsiniz.
6. Depozito veya güvence bedeli nasıl düzenlenmeli?
Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmeyle güvence verilmesi kararlaştırılmışsa tutar üç aylık kira bedelini aşamaz. Güvence para veya kıymetli evrak olarak veriliyorsa TBK 342, kiraya verenin onayı olmadan çekilememek üzere bankada tutulmasını öngörür.
Sözleşmede güvencenin tutarı, teslim yöntemi, hangi borçları güvence altına aldığı ve iade usulü açıklanmalıdır. Olağan kullanımdan doğan eskime ve yıpranma kiracıya yüklenemez. Hasar veya borç kesintisi; teslim tutanağı, fotoğraf, fatura, sayaç ve ödeme kayıtlarıyla somutlaştırılmalıdır.
Bankada tutulan güvencenin çözülmesinde tarafların rızası, kesinleşmiş icra takibi veya kesinleşmiş mahkeme kararı önem taşır. Kiraya veren, kira sona erdikten sonraki üç ay içinde bankaya ilgili dava veya takip başlattığını bildirmezse banka, kiracının istemi üzerine güvenceyi geri verebilir.
7. Aidat, abonelik ve ortak giderler
Elektrik, su, doğalgaz, internet, ısıtma, olağan kullanım giderleri ve apartman aidatının hangi bileşenlerinin kim tarafından ödeneceği tek tek yazılmalıdır. “Tüm aidat kiracıya aittir” biçimindeki genel ifade; yatırım, demirbaş yenilemesi, esaslı onarım ve yönetim giderleri ayrımında uyuşmazlık doğurabilir.
Taraflar arasındaki sözleşme, Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca yönetimin malik veya bağımsız bölümden sürekli yararlanan kişiye yönelebileceği hâlleri ortadan kaldırmayabilir. Bu nedenle olağan işletme giderleri, demirbaş yatırımları, geçmiş borçlar ve olağanüstü giderler ayrı başlıklarla düzenlenmelidir.
8. Teslim tutanağı ve demirbaş listesi
Kira sözleşmesinin eki olarak bir teslim tutanağı hazırlanması, taşınmazın başlangıçtaki durumunu kanıtlamanın en etkili yollarından biridir. Tutanakta duvar, zemin, kapı, pencere, mutfak, banyo, tesisat ve cihazların durumu belirtilmelidir.
- Anahtar sayısı ve teslim tarihi,
- Elektrik, su ve doğalgaz sayaç değerleri,
- Mobilya, beyaz eşya ve sabit donanım listesi,
- Marka, model ve mümkünse seri numaraları,
- Mevcut çizik, kırık, leke ve diğer kusurlar,
- Tarihli fotoğraf veya video kayıtlarına ilişkin açıklama
eklerde yer alabilir. Her ek numaralandırılmalı, sözleşmenin parçası olduğu yazılmalı ve taraflarca imzalanmalıdır. Çıkışta da anahtar ve sayaçları içeren ayrı bir iade tutanağı hazırlanmalıdır.
9. Bakım, onarım ve değişiklikler
Kiraya veren, kiralananı amaçlanan kullanıma elverişli durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla yükümlüdür. Kiracı ise olağan temizlik ve bakım giderlerine katlanır; gidermekle yükümlü olmadığı ayıpları gecikmeden kiraya verene bildirmelidir.
Taşıyıcı sistem, ana tesisat, çatı veya yapısal ayıp ile ampul, filtre, olağan temizlik gibi kullanım bakımının aynı cümlede kiracıya yüklenmesi doğru değildir. Yetki ve sorumluluk; arızanın nedeni, kullanım şekli, sözleşme ve emredici hükümlere göre ayrılmalıdır.
Kiracının kiralananda yenilik veya değişiklik yapması için kural olarak kiraya verenin yazılı rızası gerekir. Boya, duvar kaldırma, tabela, klima, sabit mobilya veya tesisat değişikliklerinin kapsamı; eski hâle getirme ve masrafın kime ait olacağıyla birlikte yazılmalıdır.
10. Alt kira, devir ve kullanımın başkasına bırakılması
Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, kiraya verenin yazılı rızası olmadıkça kiralananı başkasına kiralayamaz veya kullanım hakkını devredemez. Kira ilişkisinin devri de ayrı hukuki şartlara tabidir. İşyerlerinde kiraya verenin haklı sebep olmaksızın devir rızasını vermekten kaçınamayacağı durumlar ayrıca değerlendirilir.
Aile bireylerinin konutta yaşaması, kısa süreli misafirlik, oda kiralama, işletmenin devri ve alt kira aynı şey değildir. İzin verilen kullanıcılar ile yazılı onay gerektiren hâller somut ihtiyaca göre açıklaştırılmalıdır.
11. Kefil varsa özel şekil şartları
Kira sözleşmesine kefil eklenmesi, yalnızca “kefilim” yazıp imza atmakla her durumda tamamlanmaz. TBK 583 uyarınca kefalet sözleşmesi yazılı olmalı; kefilin sorumlu olacağı azami miktar ile kefalet tarihi kefilin kendi el yazısıyla belirtilmelidir. Müteselsil kefalet kararlaştırılıyorsa bu iradenin de kanundaki şekle uygun yazılması gerekir.
Evli kefiller bakımından TBK 584'teki eş rızası kuralı ve istisnaları; şirket, tacir veya mesleki faaliyet bağlantılı kefaletlerde somut duruma göre incelenmelidir. Kefaletin süresi, kapsamı ve yenilenen kira dönemlerine etkisi açıkça belirlenmelidir.
12. Tahliye taahhüdü sözleşmenin içine yazılmalı mı?
TBK 352 kapsamındaki özel tahliye yolundan yararlanılabilmesi için kiracının, kiralananın tesliminden sonra belirli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlenmesi gerekir. Kira sözleşmesi kurulurken veya anahtar tesliminden önce sözleşmeye eklenen “süre sonunda tahliye eder” kaydı bu koşulu karşılamaz.
Geçerli bir taahhütte kiralanan, taraflar, düzenlenme tarihi ve belirli tahliye tarihi açık olmalıdır. Kiracı o tarihte çıkmazsa kiraya veren, tahliye tarihinden başlayarak bir ay içinde icraya başvurmalı veya dava açmalıdır. Ayrıntılı bilgi için Tahliye Taahhütnamesi Rehberini inceleyebilirsiniz.
13. Erken çıkış ve fesih hükümleri
Kiracının süre dolmadan anahtarı teslim etmesi, kalan bütün ayların kirasından her durumda otomatik olarak sorumlu olduğu anlamına gelmez. TBK 325 uyarınca borçlar, kiralananın benzer koşullarla yeniden kiraya verilebileceği makul süre boyunca devam edebilir. Kiracı, ödeme gücü bulunan ve kira ilişkisini devralmaya hazır uygun yeni kiracı bulursa sorumluluk daha erken sona erebilir.
Fesih bildiriminin yöntemi ve süresi, anahtarın kime teslim edileceği, son kira ve gider hesabı ile güvence iadesi kayıt altına alınmalıdır. Konut ve çatılı işyeri kiralarında fesih bildiriminin geçerliliği yazılı şekle bağlıdır. Aile konutunda eşin durumu için TBK 349 ayrıca gözetilmelidir.
14. Noter onayı gerekli mi?
Olağan bir konut veya çatılı işyeri kira sözleşmesinin geçerliliği için noter onayı zorunlu değildir. Tarafların imzaladığı adi yazılı sözleşme geçerli olabilir. Noterlikte düzenleme veya imza onayı; taraf kimliği, imza ve tarih hakkında çıkabilecek bazı ispat tartışmalarını azaltabilir.
Bununla birlikte noter işlemi, kanunun emredici hükümlerine aykırı bir maddeyi geçerli hâle getirmez. Yüksek bedelli, uzun süreli, kurumsal, yabancı unsurlu veya temsil ilişkisi karmaşık kiralamalarda sözleşme imzalanmadan önce hukuki ve mali inceleme yapılması yararlı olur.
Sözleşme imzalanmadan önce son kontroller
- Tapu, kimlik, şirket ve temsil yetkisi bilgilerini karşılaştırın.
- Boş bırakılan satırları kapatın; sonradan doldurulacak belge imzalamayın.
- Her sayfayı ve bütün ekleri taraflara imzalatın veya paraflatın.
- Rakamla ve yazıyla belirtilen tutarların aynı olduğunu kontrol edin.
- Kira, aidat, güvence ve ilk ödeme için ayrı açıklama kullanın.
- Teslim tutanağı ile demirbaş listesini sözleşmeye ekleyin.
- TÜFE üst sınırını aşan, muacceliyet veya geç ödeme cezası içeren kayıtları düzeltin.
- Tarafların her birine imzalı ve eksiksiz bir nüsha verin.
- Tebligat adresleri ile değişiklik bildirim yöntemini açıkça yazın.
- Özel şartları matbu metinle çelişmeyecek biçimde düzenleyin.
Uyuşmazlık çıkarsa ne olur?
Kira bedeli, depozito, aidat, tespit, uyarlama, tahliye veya sözleşmenin sona ermesi konusunda anlaşmazlık çıkabilir. Kira ilişkisinden doğan davalarda, 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu kapsamındaki ilamsız icra yoluyla tahliye hükümleri hariç olmak üzere, dava açılmadan önce arabulucuya başvuru kural olarak dava şartıdır.
Sözleşmedeki “yetkili mahkeme” kaydı da her durumda tarafları ve mahkemeyi bağlamaz; tüketici, tacir, kesin yetki ve görev kuralları somut olaya göre değerlendirilir. Süreye bağlı haklarda başvuruyu son güne bırakmamak gerekir.
Sonuç
Sağlam bir kira sözleşmesi, yalnızca kira tutarını yazan kısa bir form değildir. Tarafların yetkisini, taşınmazı, kullanım amacını, teslimi, kira ve artış düzenini, güvenceyi, giderleri, demirbaşları, bakım sorumluluğunu ve sona erme sürecini birbirine uygun biçimde kayda geçirir.
Hazır bir örnek kullanılacaksa taşınmaza ve tarafların gerçek anlaşmasına göre uyarlanmalı; emredici hükümlere aykırı maddeler çıkarılmalıdır. Kefalet, aile konutu, şirket kiracısı, işyeri ruhsatı, birden çok malik veya yüksek bedel gibi özel durumlarda imzadan önce profesyonel hukuki destek alınması hak kaybı riskini azaltır.
Sık Sorulan Sorular
Kira sözleşmesinin yazılı olması zorunlu mu?
Genel kural olarak kira sözleşmesi için yazılı şekil geçerlilik şartı değildir; sözlü kira ilişkisi de kurulabilir. Ancak taraflar, taşınmaz, bedel, süre ve diğer koşulların yazılı olması ispatı kolaylaştırır ve uyuşmazlık riskini azaltır. Özel durumlara ilişkin şekil kuralları saklıdır.
Kira sözleşmesinde hangi bilgiler bulunmalı?
Tarafların ve kiralananın ayırt edici bilgileri, kullanım amacı, teslim ve başlangıç tarihi, süre, kira bedeli, ödeme günü ve yöntemi, artış koşulu, güvence, yan giderler, demirbaşlar, tebligat adresleri ve imzalar açıkça yazılmalıdır. Bu liste tek tip zorunlu form değil, uyuşmazlığı azaltan temel kontrol listesidir.
Kira artışı sözleşmeye nasıl yazılmalı?
Konut ve çatılı işyeri kiralarında yenilenen dönem için kararlaştırılan artış, TBK 344 uyarınca TÜİK tarafından açıklanan on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını aşamaz. Bu oran otomatik artış oranı değil üst sınırdır; sözleşmedeki daha düşük geçerli oran uygulanabilir. Beş yılı aşan kira ilişkilerinde kira tespiti için ek ölçütler gündeme gelir.
Depozito en fazla kaç aylık olabilir?
Konut ve çatılı işyeri kiralarında güvence bedeli üç aylık kira bedelini aşamaz. Güvence para veya kıymetli evrak olarak veriliyorsa TBK 342, kiraya verenin onayı olmadan çekilememek üzere bankada tutulmasını öngörür. İade ve çözülme süreci sözleşmede kanuna uygun biçimde açıklanmalıdır.
Kira sözleşmesinin noter onaylı olması gerekir mi?
Olağan bir konut veya çatılı işyeri kira sözleşmesinin geçerliliği için noter onayı zorunlu değildir. Noterlik işlemi kimlik, imza veya tarih bakımından ispat tartışmalarını azaltabilir; fakat kanuna aykırı bir maddeyi geçerli hâle getirmez.
Tahliye taahhüdü kira sözleşmesine madde olarak yazılabilir mi?
TBK 352 kapsamındaki tahliye taahhüdünün kiralananın tesliminden sonra kiracı tarafından yazılı olarak verilmesi gerekir. Kira sözleşmesi kurulurken veya teslimden önce sözleşmeye eklenen tahliye kaydı, bu özel tahliye yolunun şartını karşılamaz. Taahhütte belirli tahliye tarihi ve kiracının iradesi açık olmalıdır.
