Kira sözleşmesi ne zaman yenilenmiş sayılır?
Türk Borçlar Kanunu'nun 347. maddesi, konut ve çatılı iş yeri kiralarında belirli süreli sözleşmeler için özel bir uzama sistemi öngörür. Kiracı, sözleşme bitiminden en az 15 gün önce yazılı fesih bildirimi yapmazsa kira ilişkisi aynı koşullarla bir yıl daha devam eder.
Bu uzama için ev sahibinin ayrıca onay vermesi veya yeni bir belge imzalaması gerekmez. Ev sahibinin “sözleşmeyi yenilemiyorum” demesi de tek başına kira ilişkisini sona erdirmez. Tahliye için kanunda yer alan bir sebep ile o sebebe uygun usul bulunmalıdır.
Yenileme için yeni bir kira sözleşmesi şart mı?
Hayır. Otomatik uzama koşulları oluştuğunda önceki sözleşme, kanundaki kira artışı hükümleri saklı kalmak üzere aynı koşullarla devam eder. Her yıl yeniden kontrat imzalamak hukuki bir zorunluluk değildir.
Buna karşılık taraflar; ödeme günü, kullanım biçimi, yan giderler, demirbaş listesi veya başka bir koşulu karşılıklı anlaşmayla değiştirmek istiyorsa yazılı bir ek protokol düzenleyebilir. Tamamen yeni bir sözleşme imzalanacaksa başlangıç tarihi, süre, depozito ve önceki sözleşmenin durumu açık yazılmalıdır. Yeni metin, tarafların mevcut haklarını etkileyebileceğinden okunmadan imzalanmamalıdır.
Yenilemede kira artışı nasıl hesaplanır?
Konut ve çatılı iş yeri kiralarında yenilenen kira dönemi için tarafların kararlaştırdığı artış oranı, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını aşamaz. Sözleşmede daha yüksek oran yazması, aşan kısmı kendiliğinden geçerli hâle getirmez.
Sözleşmede artış hükmü yoksa veya taraflar anlaşamazsa kira bedelinin tespiti gündeme gelebilir. İlk beş yıllık dönem ile beş yıldan uzun ya da beş yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde hâkimin dikkate alacağı ölçütler farklıdır.
| Dönem | Temel kural | Emsal kira etkisi |
|---|---|---|
| İlk beş yıllık yenileme dönemi | Tarafların artış anlaşması, on iki aylık ortalama TÜFE değişim oranını aşamaz. Anlaşma yoksa hâkim bu sınırı ve kiralananın durumunu gözeterek hakkaniyete göre belirleme yapar. | Piyasa ilanları kanuni TÜFE sınırını kendiliğinden ortadan kaldırmaz. |
| Beş yıldan uzun veya beş yıldan sonra yenilenen sözleşme | Hâkim; on iki aylık ortalama TÜFE değişimini, kiralananın durumunu, emsal kira bedellerini ve hakkaniyeti birlikte değerlendirir. | Karşılaştırılabilir gerçek emsaller dikkate alınır; en yüksek ilan bedeli otomatik sonuç doğurmaz. |
Yeni kira tutarını hesaplamak için Kira Artışı Hesaplama Aracını kullanabilirsiniz. Hesaplama sonucunun sözleşmedeki yenileme tarihi ve hukuki durumla birlikte değerlendirilmesi gerekir.
Beş yıl dolunca kira doğrudan piyasa seviyesine çıkar mı?
Hayır. Beş yılın dolması ev sahibine tek taraflı biçimde istediği bedeli uygulama hakkı vermez. Taraflar anlaşamazsa kira tespit davası gündeme gelebilir. Mahkeme; TÜFE ölçütünü, taşınmazın durumunu, karşılaştırılabilir emsalleri ve hakkaniyeti birlikte inceler.
Kira tespit davası öncesinde, 1 Eylül 2023'ten beri kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda kural olarak dava şartı arabuluculuğa başvurulması gerekir. Arabuluculukta anlaşmak zorunlu değildir; usulüne uygun başvuru yapılması zorunludur.
Kiracı sözleşmeyi yenilemek istemiyorsa ne yapmalı?
Kiracı, belirli süreli konut veya çatılı iş yeri kira sözleşmesini dönem sonunda sona erdirmek istiyorsa bitiş tarihinden en az 15 gün önce yazılı fesih bildirimi yapmalıdır. Bildirim bu sürede yapılmazsa sözleşme kural olarak bir yıl uzamış sayılır.
Konut ve çatılı iş yeri kiralarında fesih bildiriminin yazılı şekilde yapılması geçerlilik şartıdır. İspat sorunu yaşamamak için noter ihtarı veya teslimi doğrulanabilen yazılı yöntemler tercih edilebilir. Sıradan SMS ya da karşı tarafa ulaştığı kanıtlanamayan e-posta, uyuşmazlıkta ciddi ispat riski doğurabilir.
Ev sahibi sözleşmeyi yenilemek istemezse ne olur?
Kiraya veren, konut ve çatılı iş yeri kiralarında yalnızca belirli sürenin sona ermesine dayanarak sözleşmeyi feshedemez. Ev sahibinin sözleşmeyi sona erdirebilmesi için ihtiyaç, yeniden inşa ve imar, yeni malikin ihtiyacı, iki haklı ihtar veya geçerli tahliye taahhüdü gibi kanunda düzenlenen bir sebebin koşulları oluşmalıdır.
Tahliye sebeplerinin süreleri ve başvuru yöntemleri birbirinden farklıdır. Bir tahliye sebebinin varlığı da kiracının kendiliğinden çıkacağı anlamına gelmez; gerekli bildirim, arabuluculuk, takip veya dava yolu somut olaya göre izlenmelidir.
TBK 347'ye göre kiraya veren, on yıllık uzama süresi tamamlandıktan sonra bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunarak, sebep göstermeksizin sözleşmeyi sona erdirebilir. Bu hesapta ilk sözleşme süresi, uzama yılları ve bildirim tarihi birlikte incelenmelidir.
Yenilemede depozito ve aidat ne olur?
Mevcut depozito, sözleşme bir yıl uzadığı için kendiliğinden güncel kira bedeline yükselmez. Taraflar güvence bedelini değiştirmek isterse karşılıklı anlaşma gerekir. Konut ve çatılı iş yeri kiralarında güvence üç aylık kira bedelini aşamaz.
Güvence para veya kıymetli evrak olarak kararlaştırılmışsa TBK 342'deki banka hesabı sistemi gözetilmelidir. Depozitonun kira artışıyla her yıl zorunlu olarak “tamamlanacağı” yönünde genel bir kanun kuralı yoktur.
Aidat ve ortak giderler ise depozitodan farklıdır. Apartman veya site bütçesindeki değişiklik, giderin niteliği, kira sözleşmesi ve Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamındaki sorumluluklar birlikte değerlendirilir. Sözleşme yenilenirken hangi giderin kime ait olduğu açıkça yazılmalıdır.
Yenileme protokolünde hangi bilgiler bulunmalı?
Yeni sözleşme zorunlu olmasa da taraflar değişiklikleri belgelemek için kısa bir yenileme veya ek protokol düzenleyebilir. Belgede en az şu bilgilerin açık olması yararlıdır:
- Asıl kira sözleşmesinin tarihi ve kiralananın açık adresi,
- Yeni kira döneminin başlangıç ve bitiş tarihi,
- Yeni aylık kira bedeli ve ödeme günü,
- Artış hesabında kullanılan oran ve dönem,
- Bedelin net veya brüt olduğu ve vergi yükümlülükleri,
- Aidat, ortak gider ve yan giderlerin paylaşımı,
- Depozitoya ilişkin değişiklik varsa tutar ve teslim yöntemi,
- Değişmeyen hükümlerin aynen devam ettiğine ilişkin açıklama,
- Tarafların tarihli imzaları.
Sözleşme yenilenirken sık yapılan hatalar
- Ev sahibinin sözleşme bittiğinde kiracıyı doğrudan çıkarabileceğini düşünmek,
- Her yenilemede mutlaka yeni kontrat gerektiğini sanmak,
- On iki aylık ortalama TÜFE yerine aylık veya yıllık TÜFE verisini kullanmak,
- Beş yıl dolunca kiranın otomatik olarak ilan seviyesine çıkacağını kabul etmek,
- Kiracının 15 günlük yazılı bildirim süresini kaçırmak,
- Depozitonun her yıl kendiliğinden artacağını varsaymak,
- Sözlü anlaşmayı yazılı ve ispatlanabilir hâle getirmemek.
Sonuç
Konut ve çatılı iş yeri kira sözleşmesi, kiracının süresinde yazılı fesih bildirimi yapmaması hâlinde çoğunlukla yeni bir imza olmadan bir yıl uzar. Ev sahibi yalnızca sözleşmenin sona erdiğini ileri sürerek uzamayı engelleyemez; kira artışı da kanuni ölçütlere göre belirlenir.
Yenileme tarihi, artış hükmü, depozito, aidat ve fesih bildirimi her dosyada farklı sonuç doğurabilir. Tarafların değişiklikleri açık ve yazılı biçimde belgelemeleri; anlaşmazlık hâlinde ise somut sözleşme üzerinden profesyonel hukuki destek almaları güvenli yaklaşımdır.
Sık Sorulan Sorular
Kira sözleşmesi süresi dolunca kendiliğinden yenilenir mi?
Konut ve çatılı iş yeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmenin bitiminden en az 15 gün önce yazılı fesih bildirimi yapmazsa sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzamış sayılır. Kiraya veren yalnızca sürenin bittiğini ileri sürerek sözleşmeyi sona erdiremez.
Kira sözleşmesini yenilemek için yeni kontrat imzalamak şart mı?
Hayır. Kanundaki otomatik uzama koşulları gerçekleştiğinde yeni bir kontrat imzalamak zorunlu değildir. Taraflar değişiklik yapmak istiyorsa yazılı bir ek protokol veya yeni sözleşme düzenleyebilir.
Yenileme döneminde kira artışı nasıl belirlenir?
Konut ve çatılı iş yeri kiralarında yenilenen dönem için kararlaştırılan artış, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını aşamaz. Beş yıldan uzun veya beş yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde mahkemenin dikkate alacağı ölçütler genişler.
Kiracı sözleşmeyi yenilemek istemiyorsa ne zaman bildirim yapmalı?
Kiracı, belirli süreli konut veya çatılı iş yeri kira sözleşmesinin bitiminden en az 15 gün önce yazılı bildirim yapmalıdır. Bildirim süresinde yapılmazsa sözleşme kural olarak bir yıl uzar.
Ev sahibi sözleşme bittiği için kiracıyı çıkarabilir mi?
Kural olarak hayır. Kiraya veren, konut ve çatılı iş yeri kiralarında yalnızca belirli sürenin sona ermesine dayanarak sözleşmeyi feshedemez. İhtiyaç, yeniden inşa veya kanunda düzenlenen başka bir tahliye sebebine uygun yasal yol izlenmelidir.
Yenilemede depozito otomatik olarak artırılır mı?
Hayır. Mevcut güvence bedeli sözleşme uzadığı için kendiliğinden artmaz. Tarafların yeni bir güvence üzerinde anlaşması hâlinde konut ve çatılı iş yeri kiralarındaki üç aylık kira bedeli üst sınırı gözetilmelidir.
