Kira stopajı nedir?
Kira stopajı veya diğer adıyla kira tevkifatı, belirli kişi ve kuruluşların kira ödemesi yaparken brüt bedel üzerinden vergi keserek bu tutarı kiraya veren adına vergi dairesine yatırmasıdır. Stopaj ayrı bir kira türü değildir; mal sahibinin kira geliri üzerinden peşin alınan gelir vergisi niteliğindedir.
Vergiyi kesme, beyan etme ve ödeme sorumluluğu tevkifat yükümlüsü kiracıya aittir. Mal sahibi, şartları oluştuğunda kesilen tutarı yıllık gelir vergisi beyannamesinde hesaplanan vergiden mahsup edebilir. Bu nedenle kiracı tarafından yapılan kesinti ile mal sahibinin yıllık beyanı birbirinden ayrı yükümlülüklerdir.
| Kiralama durumu | Genel uygulama | Açıklama |
|---|---|---|
| Gerçek kişiden işyeri kiralayan şirket | %20 stopaj | Brüt kira üzerinden kiracı tarafından kesilir. |
| Gerçek kişiden ofis kiralayan serbest meslek erbabı | %20 stopaj | Kiracı GVK 94 kapsamında tevkifat yükümlüsüdür. |
| Yalnızca konut olarak bireysel kiralama | Stopaj yok | Bireysel konut kiracısı tevkifat yükümlüsü değildir. |
| Basit usule tabi kiracının işyeri kirası | Stopaj yok | Mal sahibinin yıllık beyan durumu ayrıca incelenir. |
| Şirket aktifindeki taşınmazın kiralanması | Genellikle stopaj yok | Fatura ve KDV uygulaması gündeme gelir; somut statü kontrol edilir. |
| Konut ve işyeri olarak karma kullanım | Tamamı stopaja tabi olabilir | Kiracı tevkifat yükümlüsüyse GİB rehberindeki karma kullanım kuralı uygulanır. |
2026 kira stopaj oranı kaçtır?
Gelir Vergisi Kanununun 94'üncü maddesinde sayılan kişi, kurum ve kuruluşların tevkifata tabi kira ödemelerinde oran brüt kira bedelinin %20'sidir. Gelecek aylara veya yıllara ait kira peşin ödenirse kesinti, peşin ödenen brüt tutarın tamamı üzerinden yapılır.
Kira stopajını kim öder?
Kanuni sorumluluk bakımından stopajı kesen, beyan eden ve vergi dairesine yatıran taraf tevkifat yükümlüsü kiracıdır. Ancak stopajın ekonomik yükü, sözleşmede kiranın brüt mü yoksa net mi kararlaştırıldığına göre değişir.
- Brüt kira kararlaştırılmışsa: Stopaj brüt bedelden kesilir; kalan net tutar mal sahibine ödenir.
- Net kira kararlaştırılmışsa: Mal sahibine net tutarın tamamı ödenir; stopaj brütleştirme yöntemiyle ayrıca hesaplanır ve kiracının toplam maliyeti artar.
- Sözleşme açık değilse: Net–brüt yorumu uyuşmazlık yaratabilir. Kira bedeli ile stopajın kimin üzerinde kalacağı sözleşmede açıkça yazılmalıdır.
Kira stopajı nasıl hesaplanır?
Brüt kira üzerinden hesaplama
Stopaj = Brüt kira × %20
Net ödeme = Brüt kira − Stopaj
Örnek 1: 20.000 TL brüt kira
- Brüt kira: 20.000 TL
- Stopaj: 20.000 × %20 = 4.000 TL
- Mal sahibine ödenecek net tutar: 16.000 TL
- Kiracının toplam kira maliyeti: 20.000 TL
Net kira üzerinden brütleştirme
Brüt kira = Net kira ÷ 0,80
Stopaj = Brüt kira − Net kira
Örnek 2: 20.000 TL net kira
- Net kira: 20.000 TL
- Brüt kira: 20.000 ÷ 0,80 = 25.000 TL
- Stopaj: 25.000 × %20 = 5.000 TL
- Mal sahibine ödenecek tutar: 20.000 TL
- Kiracının toplam kira maliyeti: 25.000 TL
Örnek 3: 35.000 TL brüt kira
- Brüt kira: 35.000 TL
- Stopaj: 35.000 × %20 = 7.000 TL
- Mal sahibine ödenecek net tutar: 28.000 TL
- Kiracının toplam kira maliyeti: 35.000 TL
Hangi kiralarda stopaj uygulanır?
Stopajın doğması için yalnızca taşınmazın işyeri olarak kullanılması yeterli değildir. Kiracının Gelir Vergisi Kanununun 94'üncü maddesinde sayılan tevkifat sorumlularından olması ve ödemenin stopaja tabi kira niteliği taşıması gerekir. Şirketler, ticaret şirketleri, kurumlar ve gerçek usulde ticari veya serbest meslek kazancı elde edenler bu kapsamda olabilir.
Gerçek kişiye ait dükkân, ofis, depo veya benzeri taşınmazın şirket ya da gerçek usulde vergiye tabi işletme tarafından kiralanması, uygulamadaki en yaygın stopaj örneğidir. Kiralananın bir bölümü işyeri, bir bölümü konut olarak kullanılıyorsa ve kiracı tevkifat yükümlüsüyse kira bedelinin tamamı kesintiye tabi tutulabilir.
Hangi durumlarda kira stopajı uygulanmaz?
Yalnızca konut olarak kullanım
Bir gerçek kişinin yalnızca barınma amacıyla kiraladığı konutta kira stopajı yapılmaz. Mal sahibinin konut kira gelirine ilişkin yıllık beyan yükümlülüğü, stopajdan ayrı kurallara tabidir.
Basit usule tabi kiracı
Gelir İdaresi Başkanlığının güncel rehberine göre kazancı basit usulde tespit edilen kiracının kira ödemesi üzerinden vergi kesintisi yapma yükümlülüğü yoktur. Stopaj yapılmaması, mal sahibinin kira gelirini beyan etmeyeceği anlamına gelmez.
Kesinti ve istisna uygulamasına konu olmayan kira gelirlerinde 2026 yılı için belirtilen 22.000 TL, bir istisna değil beyan sınırıdır. Şartları oluşup sınır aşıldığında gelirin tamamının beyanı gündeme gelir.
Taşınmazın bir şirkete veya ticari işletmeye ait olması
Kiraya veren tam mükellef bir kurumsa veya taşınmaz ticari işletmenin aktifinde kayıtlıysa, kira geliri çoğu durumda fatura ve kurum ya da ticari kazanç hükümleri kapsamında beyan edilir; Gelir Vergisi Kanununun 94/5-a maddesine göre kira stopajı yapılmaz. KDV, kooperatif, dernek, vakıf, yabancı kurum ve iktisadi işletme gibi özel statüler farklı sonuç doğurabilir.
Stopaj ne zaman ve nasıl beyan edilir?
Kira stopajı, ödemenin nakden yapılması veya mal sahibinin hesabına alacak kaydedilmesi sırasında doğabilir. Tevkifat yükümlüsü kiracı, kesilen vergiyi kendi beyan dönemine göre Muhtasar ve Prim Hizmet Beyannamesiyle bildirir ve süresinde öder. Beyan dönemi ve son tarihler mükellefin durumuna göre değişebileceği için güncel vergi takvimi ile mali müşavir kayıtları esas alınmalıdır.
Peşin ödenen üç aylık, altı aylık veya yıllık işyeri kirasında stopaj yalnızca ilk aya değil, peşin ödenen brüt tutarın tamamına uygulanır. Tahakkuk, ödeme ve banka kayıtlarının aynı kira dönemini gösterecek biçimde düzenlenmesi önemlidir.
Banka açıklaması nasıl yazılabilir?
Net ve brüt tutarı açıkça gösteren bir açıklama, taraflar arasındaki hesabın ispatını kolaylaştırır. Örneğin:
“2026 Ağustos ayı işyeri kirası – brüt 25.000 TL, stopaj 5.000 TL, mal sahibine net ödeme 20.000 TL”
Banka dekontu, kira sözleşmesi, tahakkuk kaydı ve stopaj beyannamesi birbiriyle uyumlu olmalı; belgeler kanuni saklama süresince muhafaza edilmelidir.
Ev sahibi kesilen stopajı mahsup veya iade alabilir mi?
Tevkifata tabi işyeri kira geliri yıllık gelir vergisi beyannamesine dahil ediliyorsa, yıl içinde kiracı tarafından kesilen vergiler beyannamede hesaplanan gelir vergisinden mahsup edilir. Kesinti tutarı hesaplanan vergiden fazlaysa, mevzuattaki belge ve inceleme şartlarına göre mahsuben veya nakden iade istenebilir.
2026 yılı gelirleri bakımından tevkifata tabi işyeri kira gelirinin brüt tutarı için belirtilen beyan sınırı 400.000 TL'dir. Ancak başka gelirlerin bulunması, ortak mülkiyet, dar mükellefiyet veya farklı gelir türlerinin birlikte elde edilmesi beyan sonucunu değiştirebilir. Bu sınır yalnız başına değerlendirilmemelidir.
Kira stopajı yapılmazsa ne olur?
Kesilmesi gereken stopajın kesilmemesi, eksik beyan edilmesi veya süresinde ödenmemesi hâlinde vergi aslı, vergi ziyaı cezası ve gecikme zammı ya da faizi gündeme gelebilir. Sorumluluk öncelikle tevkifat yapmakla yükümlü kiracı bakımından doğar; mal sahibinin gelir vergisi beyanı da ayrıca incelenebilir.
Sabit ve her olayda aynı bir ceza tutarı yoktur. Dönem, vergi tutarı, kendiliğinden düzeltme, pişmanlık şartları ve inceleme aşaması sonucu etkiler. Hata fark edildiğinde güncel kayıtlarla mali müşavir üzerinden düzeltme seçeneği değerlendirilmelidir.
İşyeri kira sözleşmesinde nelere dikkat edilmelidir?
- Kira bedelinin net mi brüt mü olduğu açıkça yazılmalıdır.
- Stopaj beyan ve ödeme sorumluluğunun kiracıda olduğu belirtilmelidir.
- Kiraya verenin gerçek kişi, şirket veya başka bir kurum statüsü doğrulanmalıdır.
- KDV uygulanıp uygulanmadığı ayrıca belirlenmelidir.
- Kira artışının net veya brüt bedelden hangisine uygulanacağı açıklanmalıdır.
- Banka dekontunda dönem, brüt tutar, stopaj ve net ödeme gösterilmelidir.
- Stopaj tahakkuk ve ödeme belgelerinin mal sahibiyle paylaşılma yöntemi kararlaştırılmalıdır.
Sonuç
Kira stopajında temel oran %20 olsa da doğru hesap için önce kiracının tevkifat yükümlüsü olup olmadığı, kiraya verenin vergi statüsü ve sözleşmedeki net–brüt kira ifadesi belirlenmelidir. 20.000 TL brüt kira ile 20.000 TL net kiranın stopajı aynı değildir. Yanlış sınıflandırma hem kiracı hem mal sahibi açısından vergi ve sözleşme uyuşmazlığı doğurabilir.
Kira Stopajı Hakkında Sık Sorulan Sorular
2026 yılında kira stopaj oranı kaçtır?
Gelir Vergisi Kanununun 94 üncü maddesi kapsamındaki kiracıların tevkifata tabi kira ödemelerinde oran, brüt kira bedelinin %20'sidir. Sözleşmede bedelin net veya brüt yazılması hesaplama yöntemini değiştirir.
Kira stopajını kiracı mı, ev sahibi mi öder?
Vergiyi kesme, beyan etme ve vergi dairesine yatırma sorumluluğu tevkifat yapmakla yükümlü kiracıdadır. Ekonomik yükün taraflar arasında nasıl paylaşılacağı ise sözleşmede kiranın net veya brüt belirlenmesine göre değişir.
Konut kirasında stopaj uygulanır mı?
Yalnızca konut olarak kullanılan ve bireysel kiracı tarafından ödenen kira için kural olarak stopaj yapılmaz. Taşınmazın tamamı veya bir kısmı işyeri olarak kullanılıyor ve kiracı tevkifat yükümlüsü ise kiranın tamamı kesintiye tabi olabilir.
20.000 TL net kira için stopaj ne kadardır?
Sözleşmedeki 20.000 TL mal sahibinin eline geçecek net tutar ise brüt kira 25.000 TL, stopaj 5.000 TL olur. Buna karşılık 20.000 TL brüt kira için stopaj 4.000 TL ve mal sahibine net ödeme 16.000 TL'dir.
Basit usule tabi kiracı kira stopajı yapar mı?
Hayır. Gelir İdaresi Başkanlığı rehberine göre kazancı basit usulde tespit edilen kiracının kira ödemesi üzerinden vergi kesintisi yapma yükümlülüğü bulunmaz. Mal sahibinin yıllık beyan durumu ayrıca değerlendirilir.
Ev sahibi kesilen kira stopajını mahsup edebilir mi?
Kira geliri yıllık gelir vergisi beyannamesine dahil ediliyorsa yıl içinde kesilen stopaj hesaplanan gelir vergisinden mahsup edilir. Kesinti hesaplanan vergiyi aşarsa, şartları karşılayan tutar için iade istenebilir.
