Kira Tespit Davası Nedir? Hangi Durumlarda Açılır?
Kira tespit davası; bir konutun veya işyerinin kira bedelinin, bulunduğu bölgedeki rayiç değerlerle uyumsuz hale gelmesi durumunda kiracı veya ev sahibi tarafından açılan bir davadır. Türk Borçlar Kanunu'na göre bu dava, kira bedelinin hakkaniyete uygun şekilde güncellenmesi amacıyla başvurulan yasal bir mekanizmadır.
Ekonomik koşulların sürekli değiştiği, enflasyonun yüksek seyrettiği dönemlerde kira bedelleri gerçek piyasa değerlerinin çok altında veya üzerinde kalabilir. Bu durumda taraflardan biri, mevcut kira bedelinin güncel ekonomik koşullara göre yeniden belirlenmesi için mahkemeye başvurabilir. Dava sonucunda hâkim, emsal kira değerleri, taşınmazın konumu ve TÜFE gibi ekonomik verileri dikkate alarak yeni kira bedelini belirler.
Kira tespit davasının en önemli özelliği, kira artışına ilişkin uyuşmazlıklar çözümsüz kaldığında hem kiracı hem ev sahibi için adil bir yol sunmasıdır.
Kira Tespit Davasını Kimler Açabilir?
Kira tespit davasını yalnızca ev sahipleri değil, kiracılar da açabilir. Kiracılar ve ev sahipleri bu davaya şu durumlarda başvurur:
Ev sahibi dava açabilir çünkü…
- Kira bedeli piyasanın çok altında kalmıştır.
- Uzun süredir devam eden sözleşmede artış oranı yetersiz kalmıştır.
- Kiracı TÜFE oranına rağmen zam yapmayı reddetmiştir.
- Piyasa rayiçleri önemli ölçüde artmış ve kira dengesizliği oluşmuştur.
Kiracı dava açabilir çünkü…
- Ev sahibi fahiş kira artışı talep etmektedir.
- Ev sahibi rayiç bedelin çok üzerinde zam dayatmaktadır.
- Piyasaya göre çok yüksek kira ödemektedir.
- Sözleşmede hukuka aykırı bir artış maddesi vardır.
Bu nedenle kira tespit davası her iki taraf için de adil kira noktasında çözüm sağlayan bir yoldur.
Kira Tespit Davası Hangi Mahkemede Açılır?
Kira tespit davaları, taşınmazın bulunduğu yerin Sulh Hukuk Mahkemesi’nde açılır. Dava dilekçesiyle birlikte:
- Kira sözleşmesi,
- Kira ödeme dekontları,
- Emsal kira araştırmaları,
- Gerekiyorsa tapu veya taşınmaz bilgileri
mahkemeye sunulur. Emsal kira tespiti genellikle bilirkişi tarafından yapılır ve dava sürecinin en önemlilerinden biridir.
5 Yıl Kuralı Nedir? Neden Önemlidir?
Kira tespit davasında en kritik konulardan biri, 5 yıl kuralıdır. Türk Borçlar Kanunu'na göre kira sözleşmesi 5 yılı doldurduysa, artık sadece TÜFE değil, taşınmazın rayiç bedeli de esas alınır.
Bu durumda hâkim, TÜFE oranı yanında şu kriterleri de dikkate alır:
- Bölgedeki güncel emsal kiralar
- Gayrimenkulün konumu
- Gayrimenkulün fiziksel özellikleri
- Ekonomik koşullar
- Hakkaniyet ilkesi
Bu nedenle 5 yılı doldurmuş kiralamalarda kira tespit davasının sonucu çoğu zaman TÜFE artışının çok üzerinde ya da altında bir bedel olabilir.
Kira Tespit Davası Sözleşme Yenilenmeden Açılabilir mi?
Evet. Kira tespit davası, sözleşme yenilenmeden önce de açılabilir. Böyle bir dava açıldığında karar geriye dönük olarak işlemeye başlayabilir. Bu nedenle özellikle yüksek enflasyon dönemlerinde ev sahipleri kira döneminden kısa süre önce dava açmayı tercih etmektedir.
Genel kural şudur:
Dava kira döneminden önce açılırsa, karar yeni kira döneminin başlangıcından itibaren geçerli olur.
Kira Tespit Davası Nasıl Açılır? Adım Adım Süreç
Kira tespit davası belirli aşamalardan oluşur ve süreç şu şekilde ilerler:
1) Dava dilekçesi hazırlanır
Kira sözleşmesinin detayları, talep edilen kira bedeli, emsal değerler ve hukuki dayanakları içeren bir dilekçe Sulh Hukuk Mahkemesi’ne sunulur.
2) Arabuluculuk süreci (zorunlu)
2023 sonrası kira davalarında arabuluculuk zorunludur. Dava açmadan önce taraflar arabulucuya gider. Anlaşma olmazsa dava aşamasına geçilir.
3) Mahkeme bilirkişi atar
Bilirkişi, taşınmazın bulunduğu bölgede emsal kira değerlerini inceler ve detaylı bir rapor hazırlayarak mahkemeye sunar.
4) Emsal araştırması yapılır
Emlakçılar, kiralama platformları ve yerel piyasadan alınan veriler bilirkişinin raporuna yansıtılır.
5) Hâkim yeni kira bedelini belirler
Mahkeme, TÜFE, emsal bedeller ve taşınmazın durumu gibi kriterleri değerlendirerek yeni kira bedeline karar verir.
6) Karar kesinleşir
Karar kesinleştiğinde, yeni kira bedeli hem kiracı hem de ev sahibi için bağlayıcı hale gelir.
Kira Tespit Davası Ne Kadar Sürer?
Kira tespit davaları genellikle 6 ay ile 18 ay arasında sonuçlanır. Süre; bilirkişi yoğunluğu, mahkemenin iş yükü ve tarafların tutumuna göre kısalıp uzayabilir.
Ancak önemli bir nokta vardır:
Karar geriye dönük işlemeye başladığı için gecikme kiracının veya ev sahibinin aleyhine olmaz.
Kira Tespit Davası Geriye Dönük Uygulanır mı?
Evet. Kira tespit davası, kira döneminden önce açılmışsa, mahkeme kararı yeni kira döneminin başından itibaren geçerlidir. Örneğin kira döneminiz Temmuz’da başlıyorsa ve Nisan ayında dava açtıysanız, mahkeme kararı Temmuz ayından itibaren uygulanır.
Bu durum özellikle ev sahipleri için önemlidir, çünkü doğru zamanda açılan dava daha yüksek kira geliri sağlayabilir.
Kira Tespit Davasında Emsal Kira Değerleri Nasıl Belirlenir?
Bilirkişi tarafından yapılan emsal araştırması dava sonucunu doğrudan etkiler. Bu araştırmada:
- Aynı bölgede benzer büyüklükteki dairelerin kira miktarları,
- Binanın yaşı ve fiziksel özellikleri,
- Ulaşım, okul, hastane gibi yakınlık faktörleri,
- Konutun demografik ve ekonomik çevresi,
- İşlek cadde veya merkezi konum avantajı
dikkate alınır. Bu veriler yeni kira bedelinin belirlenmesinde kritik rol oynar.
Kira Tespit Davasında Kiracının Hakları
Kiracı, dava süreci boyunca mevcut kira bedelini ödemeye devam eder. Kiracının hakları şunlardır:
- Dava boyunca konut veya işyerinde oturmaya devam etme hakkı
- Emsal bedelin fahiş olduğu iddiasında bulunma hakkı
- TÜFE üzerinde ücret talep edilmesini reddetme
- Usule aykırı artış taleplerine itiraz etme
- Bilirkişi raporuna itiraz etme
Kira tespit davası, kiracının tahliyesine neden olmaz. Tahliye ancak kanunda belirtilmiş özel durumlarda mümkündür.
Kira Tespit Davasında Ev Sahibinin Hakları
Ev sahibi ise kira bedelinin rayiç değerlerde kalmasını sağlamak için dava açabilir. Ev sahibinin hakları şunlardır:
- Beş yıllık sözleşmelerde rayiç bedel talep etme hakkı
- Kira döneminden önce zam talebiyle dava açma hakkı
- Kira bedelinin hakkaniyete uygun şekilde düzenlenmesini isteme
- Gerekirse bilirkişi raporuna itiraz etme hakkı
Ev sahibi dava açsa bile kiracıyı tahliye edemez; dava yalnızca kira bedelinin belirlenmesi içindir.
Kira Tespit Davası İle Kira Uyarlama Davası Aynı mıdır?
Hayır. Bu iki dava birbirine benzemekle birlikte farklı amaçlara hizmet eder.
Kira tespit davası: Kira bedelinin tespiti içindir. Kira uyarlama davası: Sözleşmenin ekonomik koşullara göre revize edilmesi içindir.
Kira uyarlama davaları genellikle aşırı ifa güçlüğü veya öngörülemeyen ekonomik değişiklikler nedeniyle açılır.
Sonuç: Kira Tespit Davası Adil Kira İçin En Etkili Yöntemdir
Kira tespit davası, hem kiracı hem de ev sahibi için hakkaniyetli bir çözüm mekanizmasıdır. Ekonomik koşulların hızla değiştiği dönemlerde kira bedelinin rayiç değerlere göre ayarlanmasını sağlar ve uzun süreli sözleşmelerde dengeli bir kira belirlenmesine yardımcı olur.
Eğer kira bedelinizin rayiç değerlerle uyuşmadığını düşünüyorsanız, yasal haklarınızı bilmeniz ve süreci doğru yönetmeniz büyük önem taşır.
Yeni kira bedelinizi hızlıca hesaplamak için Kira Artış Hesaplama Aracımızı kullanabilirsiniz.
