Kısa cevap: “Muafiyet” değil, konut kira geliri istisnası
Günlük kullanımda “kira vergisi muafiyeti” denilse de mevzuattaki doğru kavram konut kira geliri istisnasıdır. İstisna yalnızca konut olarak kiraya verilen taşınmazlardan elde edilen hasılata uygulanır. İşyeri kira gelirleri için aynı istisna bulunmaz.
Yalnızca konut kira geliri bulunan bir kişi, 2025 yılında toplam 47.000 TL veya daha az kira tahsil etmişse bu gelir için yıllık gelir vergisi beyannamesi vermez. Gelir sınırı aşarsa, şartları taşıması halinde 47.000 TL düşüldükten sonra gider yöntemi ve vergi tarifesi uygulanır.
Kimler konut kira geliri için beyanname vermez?
2025 yılında yalnızca konut kira geliri elde eden ve yıl boyunca tahsil ettiği toplam tutar 47.000 TL'yi aşmayan kişi, bu gelir için beyanname vermez. Birden fazla konut varsa 47.000 TL her ev için ayrı ayrı değil, kira gelirlerinin toplamına bir kez uygulanır.
Konut hisseli ise her ortak kendi payına düşen kira gelirini değerlendirir. Şartları sağlayan her ortak, kendi payı bakımından istisnadan ayrı ayrı yararlanabilir. Paylaşılmamış mirasta da her mirasçının durumu kendi payı üzerinden ele alınır.
Konut kira geliri istisnasından kimler yararlanamaz?
2025 gelirleri bakımından aşağıdaki durumlarda 47.000 TL'lik istisna uygulanmaz:
- Ticari, zirai veya mesleki kazancını yıllık beyannameyle bildirmek zorunda olanlar,
- 47.000 TL'nin üzerinde konut kira geliri elde edip ücret, menkul sermaye iradı, gayrimenkul sermaye iradı ve diğer kazanç ve iratlarının gayrisafi toplamı 1.200.000 TL'yi aşanlar,
- Beyan edilmesi gereken konut kira gelirini süresinde bildirmeyen veya eksik bildirenler.
Süresinden sonra beyan, pişmanlık ve kendiliğinden düzeltme gibi durumların sonucu somut olaya göre değişebilir. Normal beyan süresi kaçırılmışsa Dijital Vergi Dairesindeki güncel seçeneklerin veya vergi uzmanı görüşünün değerlendirilmesi gerekir.
İstisna aşıldığında vergi nasıl hesaplanır?
İstisna tutarının aşılması, yalnızca sınırı aşan kısmın doğrudan vergi olarak ödeneceği anlamına gelmez. Önce istisna düşülür; ardından seçilen gider yöntemine göre safi kira geliri bulunur. Son aşamada gelir vergisi tarifesi ve varsa diğer gelirler ile indirimler dikkate alınır.
Bu örnek yalnızca hesap sırasını gösterir. Nihai vergi; diğer gelirler, geçmiş yıl zararları, indirimler, kesintiler ve kişiye özgü şartlara göre farklılaşabilir.
Gerçek gider mi, götürü gider mi?
Kira gelirinin safi tutarı iki yöntemden biriyle belirlenebilir:
- Götürü gider yöntemi: İstisna sonrasında kalan hasılatın yüzde 15'i gider kabul edilir. Hakların kiralanmasından gelir elde edenler bu yöntemi kullanamaz.
- Gerçek gider yöntemi: Kanunda sayılan ve belgeye dayanan giderlerin vergiye tabi hasılata isabet eden bölümü indirilir. Belgelerin beş yıl saklanması gerekir.
Götürü gider yöntemini seçenler, iki yıl geçmedikçe gerçek gider yöntemine dönemez. Birden fazla taşınmaz için yöntem ayrı ayrı seçilemez; seçim taşınmazların tamamını kapsar.
İşyeri kira geliri neden farklı değerlendirilir?
Konut kira geliri istisnası işyeri kira gelirine uygulanmaz. İşyeri kirasında vergi kesintisi yapma yükümlülüğü bulunan kiracılar, brüt kira üzerinden gelir vergisi kesintisi yapar. Ancak her işyeri kirasında mutlaka kesinti yapılacağı söylenemez; kiracının vergi statüsü önemlidir.
2025 yılında kesintiye tabi işyeri kira gelirinin brüt tutarı 330.000 TL'yi aşıyorsa beyan gerekir. Kesintiye ve istisnaya tabi olmayan kira gelirlerinde ise 2025 beyan sınırı 18.000 TL'dir; bu sınır aşılırsa gelirin tamamı beyan edilir. Konut ve işyeri gelirinin birlikte bulunması halinde sınır hesabı ayrıca yapılır.
Akrabaya bedelsiz verilen konutta vergi çıkar mı?
Kira bedelinin hiç olmaması veya emsaline göre düşük kalması halinde kural olarak emsal kira bedeli gündeme gelir. Bina ve arazide başka bir kira tespiti yoksa emsal kira bedeli, emlak vergisi değerinin yüzde 5'idir.
Bununla birlikte konutun mal sahibinin üstsoyu, altsoyu veya kardeşinin ikametine bedelsiz bırakılması halinde emsal kira bedeli uygulanmaz. Aynı kişiye birden fazla konut tahsis edilmişse bu ayrıcalık yalnızca bir konut için geçerlidir. Arkadaş, kuzen veya başka bir kişiye bedelsiz kullanım sağlanması otomatik olarak aynı kapsamda değildir. Gerçekten kira alınıyorsa gelir, akrabalık nedeniyle vergiden çıkmaz.
Konutun yalnızca bir odası kiraya verilirse istisna uygulanır mı?
Binanın kısmen kiraya verilmesinden doğan gelir gayrimenkul sermaye iradı olabilir. Ancak konutun tek bir kira sözleşmesiyle konut olarak kullanıma bırakılması ile oda oda veya yatak başına, sürekli biçimde farklı kişilerin kullanımına sunulması aynı değildir. İkinci durumda ticari organizasyon oluştuğu kabul edilerek gelir ticari kazanç sayılabilir. Bu nedenle “oda kiralamasında her durumda konut istisnası vardır” denilemez.
Airbnb ve kısa süreli kiralamada istisna otomatik midir?
Hayır. Günlük veya haftalık kiralamanın gelir vergisi yönünden gayrimenkul sermaye iradı mı yoksa ticari kazanç mı olduğu; faaliyetin sürekliliği, kapsamı, organizasyonu ve sunulan hizmetler gibi unsurlara göre değerlendirilir. Ticari kazanç olarak kabul edilen ve beyanı gereken faaliyette konut kira geliri istisnasından yararlanılamaz.
Kısa süreli kiralamalarda ayrıca turizm amaçlı kiralama izin belgesi ve ilan kuralları gündeme gelebilir. Vergilendirme ile izin belgesi yükümlülüğü birbirinden ayrı konulardır. Günlük ve haftalık kiraların tahsilatı da banka veya PTT ile belgelendirme zorunluluğu kapsamındadır.
Kira bankadan veya PTT'den alınmak zorunda mı?
Evet. Konut ve işyeri kira tahsilatları ile ödemelerinin tamamı, tutarı ne olursa olsun banka veya PTT tarafından düzenlenen belgelerle tevsik edilmelidir. Havale, EFT, para yatırma, çek, banka kartı ve kredi kartı gibi araçlar kullanılabilir. İnternet bankacılığı işlemleri de bu kapsamdadır.
Elden tahsilat, konut istisnasını tek başına otomatik olarak ortadan kaldıran bir hüküm değildir; ancak tevsik zorunluluğuna aykırılık hem kiraya veren hem de kiracı yönünden özel usulsüzlük cezası doğurabilir.
Emekliler kira gelir vergisinden muaf mı?
Emekli olmak, kira gelir vergisinden otomatik muafiyet sağlamaz. Emeklinin konut kira geliri de aynı istisna ve beyan kurallarına göre değerlendirilir. Emlak vergisindeki indirimli bina vergisi uygulaması ile kira gelir vergisi birbirine karıştırılmamalıdır; bunlar farklı vergilerdir.
2025 kira geliri ne zaman ve nereden beyan edildi?
2025 takvim yılına ait beyana tabi kira gelirleri için normal beyan dönemi 1–31 Mart 2026 idi. Tahakkuk eden gelir vergisinin ilk taksiti ile damga vergisinin 31 Mart 2026'ya, ikinci taksitin ise 31 Temmuz 2026'ya kadar ödenmesi gerekiyordu.
Beyanname; Hazır Beyan Sistemi, Dijital Vergi Dairesi veya Hazır Beyan mobil uygulaması üzerinden verilebilir. Süre kaçırılmışsa gecikmenin sonucu kişisel duruma göre değişebileceğinden güncel işlem seçenekleri kontrol edilmelidir.
Sonuç
2025 yılında tahsil edilen konut kira geliri için geçerli istisna 33.000 TL değil, 47.000 TL'dir. 33.000 TL, 2024 gelir yılına aittir. 2026 yılında tahsil edilen konut kira gelirlerinde uygulanacak istisna ise 58.000 TL'dir.
İstisnanın uygulanması yalnızca kira tutarına bağlı değildir. Ticari, zirai veya mesleki kazanç nedeniyle beyanname verilmesi, toplam gelirin kanuni sınırı aşması, işyeri geliri, ortak mülkiyet ve kısa süreli kiralama gibi unsurlar sonucu değiştirebilir.
Sık Sorulan Sorular
2025 yılı konut kira geliri istisnası ne kadar?
2025 yılında tahsil edilen konut kira gelirleri için istisna 47.000 TL'dir. Bu gelirlere ilişkin normal beyan dönemi 1–31 Mart 2026'dır.
2026 yılı konut kira geliri istisnası ne kadar?
2026 yılında tahsil edilen konut kira gelirleri için istisna 58.000 TL'dir. 2026 gelirleri izleyen yılın beyan döneminde değerlendirilir.
Birden fazla evi olanlar istisnadan ayrı ayrı yararlanabilir mi?
Hayır. Aynı kişinin birden fazla konuttan kira geliri varsa istisna, konut kira gelirleri toplamına yalnızca bir kez uygulanır. Hisseli konutta ise şartları sağlayan her ortak kendi payına düşen gelir için ayrı istisnadan yararlanabilir.
Emekliler kira gelir vergisinden tamamen muaf mı?
Hayır. Emekli olmak tek başına kira gelir vergisi muafiyeti sağlamaz. Konut kira gelirinin tutarı ve istisnadan yararlanma şartları emekliler için de değerlendirilir.
İşyeri kira geliri için konut istisnası uygulanır mı?
Hayır. Konut kira geliri istisnası işyeri kira gelirine uygulanmaz. İşyeri gelirinin beyanı, vergi kesintisi yapılıp yapılmadığına ve ilgili yılın beyan sınırlarına göre ayrıca belirlenir.
Kiranın elden alınması istisnayı kaldırır mı?
Kira tahsilatının elden yapılması tek başına konut istisnasını otomatik olarak kaldıran bir şart değildir. Ancak konut ve işyeri kira tahsilatları tutarı ne olursa olsun banka veya PTT belgeleriyle tevsik edilmelidir; kurala aykırılık özel usulsüzlük cezasına yol açabilir.
