Kira Artışında Yasal Sınırlar ve Kiracı Hakları
Kiracılar kira artışları konusunda hangi haklara sahip? Yasal sınırlar nedir?
Kiracılar kira artışları konusunda hangi haklara sahip? Yasal sınırlar nedir?
Kira artışları, Türkiye’de hem kiracılar hem de ev sahipleri arasında en fazla tartışılan başlıklardan biridir. Özellikle enflasyonun yüksek seyrettiği yıllarda, kira bedellerinin ne kadar artacağı, kiracının bu artışı kabul etmek zorunda olup olmadığı ve ev sahibinin hangi oranı talep edebileceği çok daha kritik hâle gelir. Pek çok kiracı, “Ev sahibi benden %200 artış istiyor, ne yapmalıyım?” ya da “Sözleşmemde oran yazmıyor, yine de zam yapmak zorunda mıyım?” gibi soruların cevabını arar.
Türk Borçlar Kanunu (TBK) ise bu noktada hem kiracıyı hem de ev sahibini koruyan, dengeleyici bir çerçeve sunar. Kanun; kira sözleşmesinin yenilenmesi, kira artış oranının belirlenmesi, fahiş artış talepleri karşısında izlenecek yollar ve kira tespit davaları gibi konularda detaylı hükümler içerir. Bu rehberde, kira artış sürecinde kiracının hangi haklara sahip olduğunu, ev sahibinin neyi talep edebileceğini ve hangi durumların hukuka aykırı sayıldığını sade ve anlaşılır bir dille özetliyoruz.
Konut ve çatılı işyerlerinde kira artış oranı belirlenirken uygulanabilecek en yüksek oran, TÜFE’nin (12 aylık ortalaması)dır. Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesi, tarafların kira artış oranını kendi aralarında belirleyebileceğini kabul eder; ancak bu oran hiçbir şekilde TÜFE ortalamasını aşamaz. Yani sözleşmede “her yıl %60 artış yapılır” gibi bir hüküm bile yazsa, TÜFE ortalaması %35 ise uygulanabilecek en yüksek oran %35’tir.
Bu nedenle kiracının karşılaşabileceği en yüksek artış oranı yasal olarak TÜFE ile sınırlıdır. Ev sahibi ister sözleşmede yer alan bir maddeye dayanarak, ister “piyasa şartları çok değişti” gerekçesiyle çok daha yüksek bir artış talep ediyor olsun; kiracının ödeme yükümlülüğü yalnızca TÜFE ortalamasına kadardır.
Özetle: Kiracı, TÜFE’nin üzerinde hiçbir artışı ödemek zorunda değildir. Fazlasını öderse, bu ödemeler ileride iade talebine konu olabilir.
Kira sözleşmesinin yenileneceği ay ile uygulanacak TÜFE oranı çoğu zaman karıştırılır. Uygulamada esas olan, kira artışının yapılacağı aydan bir önceki ay açıklanan 12 aylık ortalama TÜFE oranıdır.
Örneğin;
Benzer şekilde, kira yenileme ayı Ocak olan bir kiracı için Aralık ayında açıklanan 12 aylık ortalama TÜFE dikkate alınır. Böylece tüm taraflar, kira artışının hangi orana göre yapılacağını önceden öngörebilir ve bütçesini ona göre planlayabilir.
Türkiye’de yapılan kira sözleşmelerinin önemli bir kısmında, kira artış oranına ilişkin açık bir madde bulunmaz. Birçok kiracı, sözleşmesinde böyle bir oran yazmıyor diye “o zaman zam yapılmayabilir” diye düşünebiliyor. Oysa hukuki durum tam tersidir: Sözleşmede artış oranı yazmasa bile kira artışı yapılabilir ve bu artış oranı doğrudan TÜFE ortalamasına göre belirlenir.
Yani artış maddesi olmayan sözleşmelerde, otomatik olarak TÜFE sınırı devreye girer. Ev sahibi “sözleşmede artış yazmıyor, o yüzden ben kafama göre yüksek oran isteyebilirim” diyemez; kiracı da “hiç zam yapmayacağım” deme hakkına sahip değildir. Kanun burada denge kurar ve her iki tarafı da korur.
Kiracının kira artışı sürecinde sahip olduğu haklar, TBK ile güvence altındadır. Kiracı, haksız ve hukuka aykırı artış taleplerine karşı aşağıdaki haklarını kullanabilir:
Bu hakların bilinmesi, kiracının hem ev sahibiyle olan iletişiminde hem de olası hukuki süreçlerde kendini daha güvende hissetmesini sağlar.
Pratikte bazı ev sahipleri, kiracıyla görüşmeden tek taraflı olarak artış oranı belirleyip yeni kira bedelini kiraya yansıtmak isteyebiliyor. Örneğin, banka hesap ekstresine yeni tutar üzerinden ödeme yapılmasını talep etmek veya sadece sözlü bir bildirimle “bundan sonra kira şu kadar” demek yaygın uygulamalar arasında.
Hukuken ise kira artışının sağlıklı ve geçerli sayılabilmesi için kiracının bilgisi ve onayı önemlidir. Kiracının onayı olmadan, özellikle de TÜFE’nin üzerinde oranlar uygulanarak yapılan artışlar tartışmaya açık olur. Kiracı, kanuni oranı ödeyerek kiralamaya devam ettiği sürece, tek başına ev sahibinin beyanı artışı geçerli kılmaz.
Hayır. Kiracı, kanuni oran olan TÜFE artışını ödediği sürece ev sahibinin “zam kabul etmiyor” gerekçesiyle kiracıyı tahliye ettirmesi mümkün değildir. Tahliye sebepleri kanunda sınırlı sayıda sayılmıştır ve kira artışını reddetmek bu sebepler arasında yer almaz.
Türk Borçlar Kanunu’na göre tahliye sebeplerinden bazıları şunlardır:
Bunların dışında sırf “yüksek zam istemiştim, kiracı kabul etmedi” diye kiracının tahliye edilmesi hukuka uygun değildir. Kiracı, kanuni oranı düzenli ve zamanında ödemeye devam ettiği müddetçe sözleşme korumasından yararlanır.
Son dönemde özellikle büyük şehirlerde bazı ev sahiplerinin TÜFE’nin çok üzerinde, hatta bazen %150–%200’leri bulan artış taleplerinde bulunduğu görülüyor. Bu durumda kiracının atabileceği adımlar net ve basittir:
Bu adımlar, ileride açılabilecek olası davalarda kiracının elini güçlendirir ve “ben kanuni oranı uyguladım” savunmasını somut delillerle desteklemesini sağlar.
Kira tespit davası, yalnızca ev sahibinin değil, kiracının da başvurabileceği bir yoldur. Genellikle “ev sahibinin çok yüksek artış talep ettiği” veya “sözleşmede yazılı oran ile kanuni sınır arasında uyumsuzluk olduğu” durumlarda gündeme gelir.
Kiracı kira tespit davasını şu durumlarda açmayı düşünebilir:
Mahkeme, kira tespit davasında sadece TÜFE’ye bakmaz; emsal kira bedellerini, dairenin konumunu, fiziksel özelliklerini, binanın yaşını, çevredeki kira seviyelerini ve ekonomik koşulları birlikte değerlendirir. Amaç, her iki taraf için de adil sayılabilecek bir kira bedeli belirlemektir.
Kiracının, kanuni oran olan TÜFE artışını ödediği sürece tahliye riski bulunmaz. Tahliye ancak kanunda sayılan sebeplerden birine dayanıyorsa ve usulüne uygun bir dava süreci işletilirse gündeme gelebilir. Sırf “yeterince zam yapmadı” diye bir tahliye kararı verilmesi mümkün değildir.
Burada kiracının dikkat etmesi gereken en önemli nokta; kira bedelini zamanında ve eksiksiz ödemek, mümkünse ödemeleri banka kanalıyla yapmak ve dekontları saklamaktır. Böylece “kirayı ödemedi” iddialarına karşı elinde güçlü kanıt bulunur.
Hayır. Kira artışı, kural olarak sözleşmenin yenilenmesiyle birlikte gündeme gelir. Sözleşme devam ederken ev sahibinin “enflasyon çok arttı, ortada yeni bir durum var, şu andan itibaren ekstra zam yapalım” demesi hukuken geçerli değildir.
Kiracının, sözleşme bitimine kadar aynı kira bedelini ödeme hakkı vardır. Sözleşme süresi dolduğunda, kanuni sınırlar çerçevesinde ve TÜFE’ye göre artış uygulanabilir.
Ev sahibi kira artışı talep ettiğinde, bunun sağlıklı ve ispatlanabilir olması için yazılı bildirim yapılması önemlidir. Sözlü olarak telefonda ya da yüz yüze söylenen zam talepleri, ileride ispat problemi doğurabilir.
Bildirim;
gibi yollarla yapılabilir. Kiracının da bu bildirimlere yazılı yanıt vermesi, özellikle ileride doğabilecek uyuşmazlıklarda kendi haklarını koruması açısından faydalıdır.
Son yıllarda kira uyuşmazlıklarında zorunlu arabuluculuk uygulaması da devreye girmiştir. Pek çok uyuşmazlık, dava açılmadan önce arabulucu huzurunda görüşülmek zorundadır. Bu süreçte taraflar, hem mahkeme masrafına girmeden hem de daha kısa sürede uzlaşma imkânı bulabilir.
Kiracı açısından arabuluculuk;
gibi avantajlar sağlayabilir. Ancak kiracı, arabuluculukta da kanuni sınırın üzerinde bir artışı kabul etmek zorunda değildir.
Türk Borçlar Kanunu ve güncel mevzuat sayesinde, kiracılar fahiş zam taleplerine karşı önemli ölçüde korunmaktadır. Kanuni oran olan TÜFE’nin üzerinde hiçbir zam geçerli değildir ve kiracı bu tür talepleri reddederek, sözleşmeye ve yasaya uygun şekilde oturmaya devam edebilir. Ev sahibinin tek taraflı beyanı, kiracının kanuni haklarını ortadan kaldırmaz.
Kira artışı döneminde;
kiracının elini güçlendiren adımlar olacaktır.
Kira artışıyla ilgili doğru hesaplama yapmak ve yasal oranı hızlıca görmek için Kira Artış Hesaplama Aracını kullanabilir, aylık TÜFE verilerine göre yeni kira tutarınızı saniyeler içinde öğrenebilirsiniz.
