Kira Artışında Yasal Sınırlar ve Kiracı Hakları

Kısa cevap: Ev sahibi istediği oranda zam yapamaz

Konut ve çatılı işyeri kiralarında yenilenen kira dönemleri için tarafların kararlaştırdığı artış oranı, TÜFE'nin on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını aşamaz. Sözleşmede daha düşük bir oran varsa kural olarak bu oran uygulanır. Ev sahibinin piyasa koşullarını gerekçe göstererek tek taraflı biçimde daha yüksek bir bedel bildirmesi, yeni kira borcunu kendiliğinden oluşturmaz.

Bununla birlikte TÜFE oranı her sözleşmede otomatik zam anlamına gelmez. Artış maddesi yoksa tarafların anlaşması veya hâkim kararı gerekebilir. Beş yıllık kira dönemi tamamlandıktan sonra ise mahkeme; TÜFE değişiminin yanında kiralananın durumunu, emsal kira bedellerini ve hakkaniyeti de değerlendirebilir.

Kira artışında yasal tavan nedir?

Türk Borçlar Kanunu'nun 344. maddesine göre konut ve çatılı işyeri kiralarında yenilenen kira dönemleri için yapılan artış anlaşmaları, bir önceki kira yılındaki TÜFE'nin on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçemez. Haberlerde “yıllık enflasyon” olarak açıklanan oran veya yalnızca son ayın TÜFE değişimi kira artış tavanı değildir.

Örneğin sözleşmede yıllık %20 artış yazıyor ve ilgili dönemin TÜFE tavanı %30 ise kural olarak %20 uygulanır. Sözleşmede %40 yazıyor ve TÜFE tavanı %30 ise artış en fazla %30 olabilir. Tarafların yasal tavanın altında yeni bir oran üzerinde anlaşması da mümkündür.

Sözleşmedeki artış maddesi ne kadar bağlayıcıdır?

Kira sözleşmesinde “her yeni kira yılında TÜFE'nin on iki aylık ortalaması oranında” veya belirli bir yüzdeyle artış yapılacağı yazabilir. Açık ve geçerli bir artış hükmünün uygulanması için kiracının her yıl yeniden onay vermesi kural olarak gerekmez. Ancak sözleşme maddesi yasal tavanı aşamaz.

Sözleşmede “TÜFE” denilmekle yetinilmiş ve hangi TÜFE göstergesinin kastedildiği açıkça yazılmamışsa hükmün tamamı, tarafların önceki uygulaması ve kanuni sınır birlikte değerlendirilir. Uyuşmazlık çıkmaması için “TÜFE'nin on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı” ifadesinin açıkça kullanılması daha güvenlidir.

Kiracının baskı altında veya uyuşmazlığı geçici olarak sona erdirmek amacıyla daha yüksek bedel ödemesi hâlinde bunun sonuçları; ödeme açıklamalarına, yazışmalara ve tarafların iradesine göre değişebilir. “TÜFE üzerindeki her ödeme kesinlikle geri alınır” şeklinde genel bir sonuca varılmamalıdır.

Sözleşmede artış maddesi yoksa ne olur?

Artış hükmü bulunmayan sözleşmede yeni kira, TÜFE tavanı kadar kendiliğinden yükselmiş sayılmaz. Türk Borçlar Kanunu'na göre taraflar yeni bedel üzerinde anlaşabilir. Anlaşma sağlanamazsa hâkim, kiralananın durumunu gözeterek ve TÜFE'nin on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını aşmamak koşuluyla hakkaniyete uygun bir bedel belirleyebilir.

Bu nedenle ev sahibinin “sözleşmede oran yok, istediğim zammı yaparım” demesi de kiracının “artış maddesi yok, hiçbir artış olmaz” demesi de tek başına doğru değildir. Uyuşmazlığın çözümü anlaşma, arabuluculuk veya kira tespit davası yoluyla sağlanabilir.

Beş yıl dolduktan sonra kira artışı nasıl belirlenir?

Beş yıllık kira dönemi tamamlandıktan sonra açılabilecek kira tespit davasında hâkim yalnızca TÜFE tavanıyla bağlı değildir. Yeni bedel belirlenirken TÜFE'nin on iki aylık ortalamalara göre değişimi, kiralananın fiziki durumu, emsal kira bedelleri ve hakkaniyet birlikte değerlendirilir.

Ancak bu düzenleme “beşinci yıl biter bitmez ev sahibi piyasa kirasını tek taraflı uygular” anlamına gelmez. Emsal taşınmazların gerçekten karşılaştırılabilir olup olmadığı, mevcut kiracının uzun süredir taşınmazda bulunması ve somut olayın diğer özellikleri mahkemece incelenir. Yeni bedel, tarafların anlaşması veya mahkeme kararıyla belirlenir.

Kiracı onayı olmadan tek taraflı artış yapılabilir mi?

Geçerli bir sözleşme artış hükmünün uygulanması ile sözleşme dışı yeni bir bedelin dayatılması birbirinden ayrılmalıdır. Sözleşmedeki geçerli artış maddesi yeni kira döneminde sonuç doğurabilir; bunun için her yıl yeni bir ek protokol yapılması zorunlu değildir. Buna karşılık ev sahibinin mesajla veya sözlü olarak bildirdiği, sözleşme ve kanuni sınırla bağdaşmayan yeni tutar tek başına kiracıyı bağlamaz.

Kiracı, talep edilen tutara itiraz edecekse bunu yazılı yapmalı; kendi hesaplamasının dayanağını belirtmeli ve ödemelerini zamanında sürdürmelidir. Belirsizlik varsa eksik ödeme riskini küçümsememek gerekir. Sonradan mahkemece daha yüksek bedel belirlenmesi, kira farkı ve temerrüt tartışmalarına yol açabilir.

Kiracı zam talebini kabul etmezse çıkarılabilir mi?

Sırf ev sahibinin istediği yüksek artışın kabul edilmemesi, tek başına kanuni bir tahliye sebebi değildir. Kiraya verenin tahliye talebinin Türk Borçlar Kanunu'nda düzenlenen bir nedene ve usule dayanması gerekir. İhtiyaç, yeniden inşa veya esaslı onarım, geçerli tahliye taahhüdü, iki haklı ihtar ve on yıllık uzama süresinin sona ermesi bunlara örnek olabilir.

Bununla birlikte kiracının kendi hesapladığı tutarı eksik ya da geç ödemesi risksiz değildir. Ödenmesi gereken kira bedeli konusunda uyuşmazlık varsa temerrüt, haklı ihtar ve takip sonuçları somut sözleşmeye göre değerlendirilmelidir. Kira ödemelerinin zamanında, banka üzerinden ve ilgili ay açıklamasıyla yapılması ispat bakımından önemlidir.

Kira artışında yazılı bildirim gerekli mi?

Sözleşmede geçerli ve açık bir artış hükmü varsa bunun her yenilemede yeniden yazılı bildirimle kurulması şart değildir. Yine de artış talebinin ve verilen yanıtın yazılı olması, tarafların ne istediğinin ve hangi hesabı kullandığının ispatını kolaylaştırır.

Kira tespit davasının sonucunun yeni kira döneminin başından itibaren geçerli olabilmesi bakımından ise Türk Borçlar Kanunu'nun 345. maddesindeki süreler önemlidir. Genel olarak dava yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önce açılmış veya bu süre içinde artış talebi yazılı bildirilmişse, belirlenen bedel yeni dönemin başından itibaren sonuç doğurabilir. Sözleşmede yeni dönemde artış yapılacağına ilişkin hüküm varsa kanundaki ayrı düzenleme ayrıca uygulanır.

Kira tespit davasını kim açabilir?

Kira bedelinin tespiti davasını hem kiraya veren hem de kiracı açabilir. Kiraya veren bedelin artırılmasını, kiracı ise hukuki şartları varsa kira bedelinin hakkaniyete uygun biçimde belirlenmesini isteyebilir. Mahkeme sözleşme süresini, artış hükmünü, TÜFE verisini, kiralananın özelliklerini ve beş yıllık sürenin tamamlanıp tamamlanmadığını değerlendirir.

Dava her zaman açılabilse de kararın hangi kira döneminden itibaren geçerli olacağı, dava tarihi ve yazılı bildirim sürelerine bağlıdır. Bu nedenle yeni kira dönemine çok az süre kalmışsa yalnızca sözlü görüşmeye güvenilmemeli; izlenecek yol ve süreler somut sözleşmeye göre değerlendirilmelidir.

Arabuluculuk kira uyuşmazlıklarında zorunlu mu?

1 Eylül 2023'ten itibaren kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda, kanundaki istisnalar dışında dava açmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır. İlamsız icra yoluyla tahliyeye ilişkin hükümler bu genel kuralın istisnaları arasında yer alır.

Arabuluculukta taraflar yeni kira bedeli, artış tarihi, geçmiş farklar ve ödeme takvimi üzerinde anlaşabilir. Anlaşma sağlanamazsa arabuluculuk son tutanağından sonra dava yolu değerlendirilebilir. Arabuluculuk, kiracının kanuni sınırın üzerinde bir artışı kabul etmek zorunda olduğu anlamına gelmez.

Yüksek artış talebi alan kiracı ne yapmalı?

1. Kira başlangıç ve yenilenme tarihini sözleşmeden kontrol edin.
2. Sözleşmedeki artış maddesini aynen okuyun; ek protokol veya önceki yazışmaları da inceleyin.
3. Yenileme tarihinde yayımlanmış doğru TÜFE on iki aylık ortalama oranını belirleyin.
4. Ev sahibinin talebini ve kendi yanıtınızı yazılı hâle getirin.
5. Kira ödemelerini zamanında, banka üzerinden ve ay açıklaması yazarak yapın.
6. İmzalanması istenen yeni sözleşme, tahliye taahhüdü veya borç kabulünü incelemeden imzalamayın.
7. Anlaşma sağlanamazsa dava şartı arabuluculuk ve gerekiyorsa kira tespit davası için uzman görüşü alın.

Ev sahibinin hakları nelerdir?

Yasal düzenleme yalnızca kiracıyı korumaz. Kiraya veren; sözleşmedeki geçerli artışın uygulanmasını, kiranın zamanında ödenmesini ve şartları varsa kira bedelinin mahkemece tespitini isteyebilir. Beş yıllık sürenin tamamlanmasından sonra emsal kiraların değerlendirilmesini talep edebilir ve kanuni tahliye sebepleri varsa ilgili yollara başvurabilir.

Buna karşılık kiraya veren, su veya elektriği kesmek, kilidi değiştirmek, eşyayı dışarı çıkarmak ya da fiziksel ve psikolojik baskıyla kiracıyı tahliyeye zorlamak gibi kendiliğinden hak alma yöntemlerine başvurmamalıdır. Tahliye, anlaşma veya kanunda öngörülen usul izlenerek gerçekleştirilmelidir.

Kira artışında sık yapılan hukuki hatalar

• Haberlerdeki yıllık enflasyonu kira artış oranı sanmak.
• TÜFE tavanını, sözleşmede otomatik uygulanacak zorunlu oran olarak görmek.
• Sözleşmede daha düşük oran bulunmasına rağmen doğrudan TÜFE tavanını uygulamak.
• Beş yıl sonunda piyasa kirasının tek taraflı olarak geçerli olacağını düşünmek.
• Yüksek zam reddedildiğinde kiracının hemen tahliye edilebileceğini varsaymak.
• Kira tespit davasındaki otuz günlük süre ve yazılı bildirim kurallarını gözden kaçırmak.
• Arabuluculuğa başvurmadan doğrudan kira tespit veya tahliye davası açmak.

Sonuç

Kira artışında doğru sonuç yalnızca güncel TÜFE oranına bakılarak bulunmaz. Sözleşmedeki artış hükmü, kira döneminin başlangıcı, beş yıllık sürenin dolup dolmadığı, tarafların yazışmaları ve varsa kira tespit süreci birlikte değerlendirilmelidir. Ev sahibinin yüksek talebi tek başına bağlayıcı olmadığı gibi kiracının kendi belirlediği tutarı ödemesi de her durumda hukuki riski ortadan kaldırmaz.

Mevcut kira bedelinizi ve yenileme ayınızı kullanarak yasal tavan üzerinden örnek hesaplama yapmak için Kira Hesaplama Aracını kullanabilirsiniz.