Kira artışını reddetmek mümkün mü?
“Artışı reddetmek” ifadesi iki farklı durumu anlatabilir. Kiraya veren, sözleşme ve kanuni sınır dışında keyfî bir bedel istiyorsa kiracı bu fazla talebi kabul etmek zorunda değildir. Buna karşılık sözleşmede geçerli bir artış hükmü bulunuyor ve yeni dönem bedeli bu hükme göre doğuyorsa kiracının yalnızca “kabul etmiyorum” demesi ödeme yükümlülüğünü ortadan kaldırmaz.
Bu nedenle uyuşmazlıkta önce talep edilen rakamın hangi hukuki temele dayandığı belirlenmelidir. Sözleşmenin başlangıç tarihi, artış maddesi, kira ilişkisinin beş yılı geçip geçmediği ve varsa mahkeme kararı sonucu doğrudan etkiler.
Konut kirasında yeni bedel nasıl belirlenir?
| Durum | Temel kural | Dikkat edilmesi gereken |
|---|---|---|
| Sözleşmede artış maddesi varsa | Yenilenen dönemde uygulanacak oran, TÜFE'nin on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını aşmamak koşuluyla geçerlidir | Sözleşmede daha yüksek oran yazsa bile ilk beş yıl bakımından kanuni üst sınır aşılamaz |
| Sözleşmede artış maddesi yoksa | Taraflar anlaşamazsa hâkim; kiralananın durumunu dikkate alarak TÜFE sınırını aşmayan bir bedel belirler | Kiraya verenin tek taraflı bildirdiği her rakam kendiliğinden yeni kira bedeli olmaz |
| Beş yıldan uzun veya beş yıldan sonra yenilenen kirada | Hâkim; TÜFE'yi, kiralananın durumunu, emsal kiraları ve hakkaniyeti birlikte değerlendirir | Mahkemece belirlenen bedel yalnızca yıllık TÜFE oranıyla sınırlı olmayabilir |
| Tarafların yeni bedelde anlaşması | Kanunun emredici hükümlerine uygun açık bir anlaşma yapılabilir | Rakamın ve hangi dönemden itibaren uygulanacağının yazılı kayda bağlanması ispatı kolaylaştırır |
Yüzde 25 kira artış sınırı devam ediyor mu?
Hayır. Konut kiraları için getirilen geçici yüzde 25 artış sınırı, 1 Temmuz 2024 itibarıyla sona erdi. Bu tarihten sonra yenilenen konut kiralarında genel kural, TBK 344'teki TÜFE on iki aylık ortalama değişim oranıdır. Beş yılı aşan kira ilişkilerindeki kira tespit ölçütleri ise ayrıca uygulanır.
Güncel oran her ay değişebildiği için kira yenileme ayına ait doğru verinin kullanılması gerekir. Hesaplama yapılırken aylık TÜFE oranı veya yıllık enflasyon değil, kanunda belirtilen on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı esas alınır.
Kira artışı için yazılı bildirim şart mı?
Her kira artışında ev sahibinin ayrıca yazılı bildirim yapması gerektiği yönünde genel bir kural yoktur. Sözleşmede yeni kira döneminde uygulanacak geçerli bir artış maddesi varsa bedel, yeni dönemde bu hükme göre hesaplanabilir. Kiracının ayrıca onay vermemesi artış maddesini kendiliğinden geçersiz kılmaz.
Yazılı bildirimin özel önem taşıdığı alanlardan biri TBK 345'tir. Kiraya veren, mahkemece belirlenecek bedelin yeni dönemin başından itibaren geçerli olmasını istiyorsa davanın veya bildirimin zamanı önem kazanır. Dava yeni dönemin başlangıcından en geç 30 gün önce açılmışsa ya da bu süre içinde artış talebi yazılı bildirilmiş ve dava izleyen yeni kira döneminin sonuna kadar açılmışsa, belirlenecek bedel yeni dönemin başından itibaren bağlayıcı olabilir. Sözleşmede artış hükmü bulunması hâlinde TBK 345'in son fıkrası ayrıca dikkate alınır.
Kiracı hangi artış talebini kabul etmek zorunda değildir?
Somut sözleşme ayrıca incelenmekle birlikte kiracı şu taleplere itiraz edebilir:
- İlk beş yılda geçerli TÜFE sınırını aşan sözleşmesel artış kısmına,
- Sözleşmede dayanağı bulunmayan tek taraflı ve keyfî ek bedele,
- Yanlış aya veya yanlış TÜFE verisine göre yapılan hesaba,
- Kira dönemi dolmadan uygulanmak istenen yıllık artışa,
- Mahkeme kararı varmış gibi istenen ancak henüz hukuken belirlenmemiş emsal kira farkına,
- Kanunun emredici hükümlerine aykırı ceza veya ek ödeme taleplerine.
Ancak itirazın bulunması, tartışmasız olan kira tutarının vadesinde ödenmemesi anlamına gelmemelidir. Doğru tutarın hesaplanamadığı veya taraflar arasında ciddi görüş ayrılığı bulunduğu durumlarda ödeme yapılmadan önce profesyonel hukuki destek alınması önemlidir.
Kiracı eski kira bedelini öderse ne olur?
Geçerli artış maddesine göre yeni bedel doğmuşsa eski bedelin ödenmesi, kira borcunun yalnızca bir kısmının ödenmesi anlamına gelebilir. Kiraya veren aradaki farkı talep edebilir; koşullarına göre ihtar gönderebilir veya icra takibi başlatabilir.
Örneğin eski kira 20.000 TL ve yeni dönemde hukuken uygulanabilir artış oranı yüzde 40 ise, yalnızca 20.000 TL yatırılması artışın ortadan kalkmasını sağlamaz. Bu varsayımda 8.000 TL fark borcu tartışması doğabilir. Ev sahibinin bunun üzerinde istediği ilave tutarın hukuki dayanağı ise ayrıca değerlendirilir.
Ev sahibi ödemeyi kabul etmezse ne yapılabilir?
Kiraya veren banka hesabını kapatır, ödemeyi iade eder veya ödeme almaktan kaçınırsa kiracı borcun sona erdiğini varsaymamalıdır. Yapılan transferin dekontu, iade kaydı ve taraflar arasındaki yazışmalar saklanmalıdır. Gerekli koşullarda mahkemeden ödeme yerinin belirlenmesi ve bedelin tevdi edilmesi gibi yollar gündeme gelebilir.
Bu aşamada yanlış hesaba ödeme yapmak, parayı elden ve belgesiz vermek veya kendiliğinden kira kesintisi uygulamak yeni uyuşmazlıklar doğurabilir. Somut duruma uygun yöntem için gecikmeden hukuki yardım alınması güvenlidir.
Kira artışını reddetmek tahliye sebebi midir?
Bir zam talebini kabul etmediğini söylemek, tek başına Türk Borçlar Kanunu'nda düzenlenen bağımsız bir tahliye sebebi değildir. Ev sahibi yalnızca “zammı kabul etmedi” gerekçesiyle kiracıyı kendi kararıyla çıkaramaz veya kilidi değiştiremez.
Buna karşılık geçerli artışla birlikte muaccel olan kira bedelinin eksik ödenmesi kira borcu oluşturabilir. Kiraya veren TBK 315 kapsamında konut ve çatılı iş yeri kiracısına en az 30 günlük yazılı ödeme süresi verebilir. Borç bu sürede gereği gibi ödenmezse fesih ve tahliye talebi gündeme gelebilir. Tahliye talepli ilamsız icra ve iki haklı ihtar gibi yolların kendi koşulları da ayrıca değerlendirilir.
Ev sahibi hangi yollara başvurabilir?
- Yazılı hesap ve talep gönderebilir: Yeni bedelin hangi sözleşme maddesi ve hangi oranla hesaplandığını açıklayabilir.
- Arabuluculuğa başvurabilir: Taraflar yeni kira tutarı, ödeme takvimi veya başka bir çözüm üzerinde anlaşabilir.
- Kira tespit davası açabilir: Mahkemeden yeni dönem kira bedelinin belirlenmesini isteyebilir.
- Kira farkını talep edebilir: Hukuken muaccel olan artış farkı ödenmemişse alacak veya icra yollarına başvurabilir.
- Koşulları varsa tahliye isteyebilir: Temerrüt, iki haklı ihtar veya kanunda düzenlenen başka bir tahliye sebebi varsa ilgili usulü izleyebilir.
Kira tespit davası ne zaman açılır?
Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir; ancak kararın hangi kira döneminden itibaren uygulanacağı TBK 345'teki zamanlama kurallarına bağlıdır. Yeni dönemin başından en geç 30 gün önce dava açılması veya aynı süre içinde yazılı artış bildirimi yapılması sonucu etkileyebilir.
Sözleşmede yeni dönemde artış yapılacağına ilişkin hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılan davada belirlenen bedelin dönem başından itibaren uygulanması gündeme gelebilir. Kira tespit davası kiracıyı kendiliğinden tahliye etmez; davanın konusu kira bedelinin belirlenmesidir. Buna rağmen karar sonrası oluşan kira farklarının ödenmemesi ayrı sonuçlar doğurabilir.
Beş yılı geçen kiralarda durum neden farklıdır?
Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde hâkim yalnızca yıllık TÜFE sınırına bakmaz. TBK 344 uyarınca TÜFE'nin on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu, emsal kira bedelleri ve hakkaniyet birlikte değerlendirilir.
Bu nedenle “TÜFE oranını ödedim, hiçbir kira farkı çıkmaz” yaklaşımı beş yılı aşan kira ilişkilerinde yanıltıcı olabilir. Mahkemenin belirlediği bedelin uygulanacağı dönem ve birikebilecek farklar bakımından dava ve bildirim tarihleri dikkatle incelenmelidir.
Kira uyuşmazlığında arabuluculuk zorunlu mu?
Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda, İcra ve İflas Kanunu'na göre ilamsız icra yoluyla tahliye hükümleri hariç olmak üzere, dava açılmadan önce arabulucuya başvurmak kural olarak dava şartıdır. Kira tespit davası da bu kapsamda değerlendirilir.
Arabuluculukta anlaşma zorunlu değildir; zorunlu olan, kapsama giren davadan önce sürece başvurmaktır. Taraflar anlaşırsa yeni kira bedeli, başlangıç tarihi, geçmiş farklar ve ödeme yöntemi açıkça tutanağa yazılmalıdır. Anlaşma sağlanamazsa son tutanakla dava yolu gündeme gelebilir.
Kiracı artış talebine nasıl yanıt vermeli?
- Kira sözleşmesindeki başlangıç tarihini ve artış maddesini kontrol edin.
- Doğru yenileme ayına ait TÜFE on iki aylık ortalama değişim oranını kullanın.
- Kira ilişkisinin beş yılı doldurup doldurmadığını belirleyin.
- Talebin hangi hesapla yapıldığını ev sahibinden yazılı olarak isteyin.
- İtirazınızı, gerekçenizi ve kabul ettiğiniz hesabı açık biçimde yazılı iletin.
- Tartışmasız kira tutarını vadesinde, açıklamalı ve belgeli olarak ödeyin.
- Noter ihtarı, ödeme emri veya arabuluculuk davetini cevapsız bırakmayın.
- Eski bedelde kalma veya kira kesintisi kararı vermeden önce hukuki destek alın.
WhatsApp ve e-posta yazışmaları uyuşmazlıkta delil olarak değerlendirilebilir; ancak her mesaj resmî tebligatın yerini tutmaz. Süre doğuran veya ispatı kritik bildirimlerde noter, usulüne uygun elektronik yöntemler ya da dosyaya uygun başka güvenli kanallar tercih edilmelidir.
Ev sahibi artış talebinde nelere dikkat etmeli?
- Artış hesabını sözleşme maddesi ve doğru TÜFE verisiyle birlikte açıklayın.
- İlk beş yılda kanuni üst sınırı aşan tek taraflı talepte bulunmayın.
- Beş yılı aşan kirada emsal bedeli kendiliğinden uygulamak yerine yasal yolu izleyin.
- TBK 345'teki 30 günlük bildirim ve dava zamanlamasını gözden kaçırmayın.
- Eksik ödeme varsa hangi aya ve hangi tutara ilişkin olduğunu açıkça belirtin.
- Dava şartı arabuluculuk ile ilamsız icra yoluyla tahliye ayrımını gözetin.
- Mahkeme veya icra süreci dışında kilit değiştirme ve hizmetleri kesme gibi fiilî yöntemlere başvurmayın.
Sonuç
Kiracının hukuka aykırı veya kanuni sınırı aşan kira artışını kabul etmemesi tek başına tahliye sebebi değildir. Fakat geçerli sözleşme hükmünden, tarafların anlaşmasından veya mahkeme kararından doğan kira bedelinin eksik ödenmesi ciddi borç ve tahliye riski yaratabilir.
Güvenli yaklaşım; kira süresini, sözleşmedeki artış maddesini, doğru TÜFE verisini ve TBK 344–345 hükümlerini birlikte değerlendirmek; ödemeleri açıklamalı ve belgeli yapmak; uyuşmazlık büyümeden arabuluculuk veya profesyonel hukuki destek yoluna başvurmaktır.
Sık Sorulan Sorular
Kiracı kira artışını tamamen reddedebilir mi?
Kiracı, hukuki dayanağı bulunmayan veya geçerli sınırı aşan talebi kabul etmek zorunda değildir. Ancak sözleşme ve kanuna göre vadesi gelen artışlı kira tutarını ödememek kira borcu doğurabilir. Eski bedelin gelişigüzel ödenmesi güvenli değildir.
Kira artışı için ev sahibinin yazılı bildirim yapması şart mı?
Her durumda şart değildir. Sözleşmede geçerli bir yıllık artış hükmü varsa yeni dönemdeki bedel bu hükme göre muaccel olabilir. TBK 345'teki yazılı bildirim, özellikle mahkemenin belirleyeceği bedelin yeni dönemin başından uygulanacağı tarih bakımından önemlidir.
Kiracı eski kira bedelini ödemeye devam ederse ne olur?
Geçerli artış nedeniyle daha yüksek kira bedeli vadesi geldiyse eski bedelin ödenmesi eksik ödeme sayılabilir. Aradaki fark için alacak, icra, temerrüt ve koşulları oluşursa tahliye süreçleri gündeme gelebilir.
Kira artışını kabul etmemek tek başına tahliye sebebi midir?
Hayır. Artış talebini sözlü veya yazılı olarak kabul etmemek bağımsız bir tahliye sebebi değildir. Fakat hukuken ödenmesi gereken kira bedelinin eksik bırakılması borç ve temerrüt doğurabilir; uygun yasal süreçte tahliye riski oluşabilir.
Beş yılı geçen kiralarda artış yalnızca TÜFE ile mi sınırlıdır?
Hayır. Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde hâkim; TÜFE on iki aylık ortalamasını, kiralananın durumunu, emsal kiraları ve hakkaniyeti birlikte değerlendirerek yeni bedeli belirleyebilir.
Kira tespit davasından önce arabuluculuk zorunlu mu?
Kira ilişkisinden kaynaklanan davalarda, ilamsız icra yoluyla tahliye hükümleri istisna olmak üzere, dava açılmadan önce arabulucuya başvurmak kural olarak dava şartıdır.
