Kiracının Kira Artışını Reddetme Hakkı Var mı?
Türk Borçlar Kanunu’na göre kiracılar, yasal sınırları aşan veya sözleşmeye aykırı şekilde talep edilen kira artışlarını reddetme hakkına sahiptir. Kira artışı her ne kadar yıllık olarak yapılabilen bir uygulama olsa da bunun geçerli olabilmesi için belirli kurallar vardır. Kiracı bu kurallara aykırı bir zam talebiyle karşılaştığında “ödemiyorum” deme hakkına sahiptir ve bu durum tek başına tahliye sebebi oluşturmaz.
Kira artışının uygulanabilmesi için ev sahibinin:
- Kira döneminden önce yazılı bildirim yapması,
- TÜFE sınırını aşmaması,
- Sözleşme hükümlerine uygun hareket etmesi
gerekmektedir. Bu şartlardan biri eksikse kiracının reddi tamamen hukuka uygundur.
Kiracı Hangi Durumlarda Artışı Reddedebilir?
Kira artışının reddi ancak bazı durumlarda geçerlidir. Aşağıdaki hallerde kiracı artışı reddedebilir ve eski bedelden ödemeye devam edebilir:
- TÜFE oranının üzerinde zam talep edilmesi
- Artış talebinin yazılı iletilmemiş olması
- Sözleşmede artış oranı belirtilmişse ve ev sahibi bundan daha fazlasını istemişse
- Kira döneminden sonra yapılan geç bildirimler
- Sözlü olarak iletilen zam talepleri
- Ev sahibinin keyfi veya belgelendirilemeyen talepleri
Bu koşullardan biri varsa kiracı, eski kira bedelini banka üzerinden ödeyerek hukuki güvenliğini sağlar.
Kiracı Zam Talebini Nasıl Reddedebilir?
Kiracının artışı reddetmesi için özel bir forma ihtiyaç yoktur. Reddetme şu yollarla yapılabilir:
- WhatsApp üzerinden yazılı mesaj
- E-posta
- Noter ihtarı
- Banka açıklamasına “yasal kira bedeli yatırılmıştır” notu düşmek
Hukuki açıdan en güçlü yol noter ihtarı olsa da günlük hayatta en sık kullanılan yöntem WhatsApp yazışmalarıdır. Karşı tarafın mesajı okuması ve yanıt vermesi hukuken güçlü bir delil oluşturur.
Kiracı Artışı Reddedince Ev Sahibi Ne Yapabilir?
Kiracının artış talebini reddetmesi üzerine ev sahibinin başvurabileceği yasal yollar şunlardır:
1) Kira Tespit Davası Açmak
Ev sahibi, kira bedelinin düşük kaldığını düşünüyorsa Sulh Hukuk Mahkemesi’nde kira tespit davası açabilir. Mahkeme, bilirkişi raporlarına ve emsal kira araştırmalarına dayanarak yeni kira bedelini belirler.
Ancak bu dava açıldı diye kiracı hemen tahliye edilemez. Yalnızca yeni kira bedeli belirlenir ve mahkeme kararı yürürlüğe girdikten sonra kiracı bu bedeli ödemek zorunda kalır.
2) Tahliye Sebebi Oluşturmak
Sadece kira artışının reddedilmesi, ev sahibine tahliye hakkı vermez. Tahliye süreci ancak aşağıdaki durumlarda gündeme gelebilir:
- Kiracının art arda kira geciktirmesi,
- Bir yıl içinde iki haklı ihtar alınması,
- Mahkemece belirlenen yeni kira bedelinin ödenmemesi,
- Kiracının evi amacı dışında kullanması.
Bunların dışında sırf zam reddedildi diye kiracı tahliye edilemez; bu Türk Borçlar Kanunu ile açıkça güvence altına alınmıştır.
Kira Artışının Reddedilmesi Tahliye Sebebi midir?
Hayır. Sadece kira artışının reddedilmesi kiracıyı tahliyeye götürmez.
Bazı ev sahipleri “Zam yapmazsan çıkarırım” gibi tehditlerde bulunabilmektedir. Ancak hukuken böyle bir hak yoktur. Tahliye kararı yalnızca mahkeme aracılığıyla ve yasal sebeplere dayanarak verilebilir.
Ev Sahibi Zam Reddedilince Ne Kadar Sürede Dava Açabilir?
Ev sahibi, reddedilen artış talebi sonrasında dava açmak isterse bunu bir sonraki yıl için veya sözleşme dönemine göre yapabilir.
Kira tespit davalarında dikkat edilmesi gereken nokta şudur:
- Dava zam döneminden önce açılırsa,
- Karar geriye dönük olarak uygulanabilir.
Ancak dava zam döneminden sonra açılırsa yeni kira dönemi için geçerli olur. Bu nedenle zam reddedildiğinde ev sahibi hızlı hareket etmek isteyebilir.
Kiracı Ödemeyi Eski Bedelden Yapmaya Devam Ederse Ne Olur?
Kiracı eski kira bedelinden ödeme yapmaya devam edince ev sahibi ödemeyi almak zorundadır. Ödeme banka üzerinden yapıldığı sürece reddedilemez. Ev sahibinin bunu kabul etmemesi hukuki bir sonuç doğurmaz.
Kira ödemelerinin mutlaka şu şekilde yapılması önerilir:
- Banka üzerinden düzenli ödeme,
- Açıklamaya “aylık kira bedeli – yasal bedel” yazılması,
- Her ay aynı tarihte ödeme yapılması.
Bunlar, kiracının hukuki konumunu güçlendiren önemli noktalardır.
Kiracı Artışı Reddederse Ev Sahibi Zam Yapmakta Israr Edebilir mi?
Ev sahibi zam talebinde ısrar etse bile kiracının bunu kabul etme zorunluluğu yoktur. Zam ancak:
- TÜFE oranı dahilinde,
- Yazılı bildirim ile,
- Kira dönemi başlamadan önce
talep edilirse geçerli olur.
Bu kuralların dışındaki talepler istenilen kadar ısrar edilse bile geçersizdir.
Kira Artışını Reddeden Kiracı Arabuluculuğa Gitmek Zorunda mı?
2023’ten itibaren kira uyuşmazlıklarında zorunlu arabuluculuk uygulaması geçerlidir. Eğer taraflar yazışarak anlaşamazsa süreç mahkemeye gitmeden önce arabuluculuk masasında çözülmeye çalışılır.
Arabuluculukta kiracı:
- Yasal sınırları aşan zamma itiraz edebilir,
- Sözleşmeye uygun çözüm talep edebilir,
- TÜFE oranı doğrultusunda ödeme taahhüdü verebilir.
Arabuluculuk anlaşması imzalanırsa taraflar buna uymak zorundadır.
Kira Artışını Reddetmenin Kiracıya Cezası Var mı?
Hayır. Kanuna uygun şekilde reddedilen kira artışının hiçbir yaptırımı yoktur. Kiracının cezai sorumluluğu oluşmaz, kira ilişkisi aynen devam eder.
Ev sahibinin baskı veya tehdit yoluna gitmesi hukuka aykırıdır ve gerekirse kiracı:
- Arabulucuya,
- Sulh Hukuk Mahkemesi’ne,
- Polis veya savcılığa
başvurabilir.
Kiracı İçin Tavsiyeler
- Ödemeleri mutlaka banka üzerinden yapın.
- Ev sahibi ile yazılı iletişim kurun.
- Sözleşme ve TÜFE oranlarını takip edin.
- Yasal sınırı aşan talepleri reddedin.
Ev Sahibi İçin Tavsiyeler
- Zam bildirimini mutlaka yazılı yapın.
- Bildirimleri kira döneminden önce iletin.
- TÜFE sınırını aşmayın.
- Gerekirse tespit davası açın.
Sonuç: Kiracı Yasal Zeminde Reddederse Hiçbir Sorun Yaşamaz
Kira artışını reddetmek, kiracının en temel haklarından biridir. Yasal sınırlar aşılmışsa veya bildirim uygun yapılmamışsa kiracı eski kira bedeli üzerinden ödeme yapmaya devam edebilir. Tahliye süreci yalnızca ciddi ödeme sorunlarında veya mahkeme kararlarıyla gündeme gelir. Bu nedenle kiracının haklı gerekçeyle yaptığı ret işlemi tahliye sebebi değildir.
Kira artışınızı hesaplamak için Kira Artış Hesaplama Aracımızı kullanabilirsiniz.
