Ev değiştiren kiracılar ve yeni kiracılar için en çok merak edilen konulardan biri, önceki kiracının borcunun yeni gelen kiracıya geçip geçmediğidir. Peki hukuk bu konuda ne diyor?
Yeni bir kiralık eve taşınırken, çoğu kişinin aklına şu sorular geliyor: “Önceki kiracı aidatları ödememişse ne olur?”, “Eski kira borcu yeni kiracıdan istenir mi?”, “Elektrik, su, doğalgaz borçları yüzünden bana işlem yapılır mı?”.
Ev sahipleri açısından da durum farklı değil. Onlar da, “Eski kiracının borcunu tahsil edemezsem, yeni kiracıdan isteyebilir miyim?” sorusuyla sık sık karşılaşıyor.
Bu yazıda, kiracının borcunun yeni kiracıya geçip geçmediğini, kira sözleşmesinin kişisel niteliğini, aidat ve fatura borçlarının hukuki statüsünü ve tarafların nelere dikkat etmesi gerektiğini sade ve anlaşılır bir dille ele alıyoruz. Anlatılanlar genel bilgilendirme niteliğindedir; somut olaylarda mutlaka uzman görüşü alınması gerekir.
Kira sözleşmesi, ev sahibi (kiraya veren) ile kiracı (kiracı sıfatını taşıyan kişi veya şirket) arasında kurulan bir borç ilişkisidir. Bu ilişki, imza atan taraflar arasında geçerlidir ve borç, sözleşmenin tarafına aittir.
Genel ilke şudur:
Yani “eski kiracı kira ödememiş, yeni kiracı taşındı, borç yeni kiracıya geçer mi?” sorusunun cevabı genel kural olarak hayırdır. Ancak bazı istisnai durumlarda, devralma veya üstlenme yoluyla farklı sonuçlar ortaya çıkabilir.
Bir evde önceki kiracının ödenmemiş kira borcu varsa, ev sahibi bu alacağını kural olarak yalnızca borcun sahibi olan eski kiracıdan talep edebilir.
Ev sahibi:
Ancak ev sahibi, eski kiracının ödenmemiş borcunu yeni kiracıdan tek taraflı olarak isteyemez. Yeni kiracı, bu borcu kabul etmediği sürece hukuken sorumlu değildir.
Bazı pratik durumlarda, ev sahibi “Eski kiracının 2 aylık borcu var, taşınmak istiyorsan bu borcu da üstlen” diyebilir. Bu durumda yeni kiracı, yazılı bir anlaşmayla bu borcu devralmayı kabul ederse, artık o borçtan da sorumlu hale gelebilir. Bu tip anlaşmaların mutlaka açık ve yazılı olması, ileride uyuşmazlık çıkmaması açısından önemlidir.
Bazı durumlarda, kiralanan taşınmazdaki ilişki tamamen değişebilir:
Bu hallerde devreye hukuktaki “borcun üstlenilmesi” veya “sözleşmenin devri” kavramları girer. Kural olarak:
Yani, sırf “aynı evde oturdu” diye, yeni kiracı kendiliğinden eski borçların borçlusu olmaz. Ancak “Eski borcu da ben üstleniyorum” şeklinde açık irade beyanı ve ev sahibinin kabulü varsa, yeni kiracı bu borçlardan da sorumlu hale gelebilir.
Apartman ve site yaşamında en sık karşılaşılan sorulardan biri de aidat borçlarıdır. Bu konuda iki ayrı seviyeyi ayırmak gerekir:
Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca, apartman aidat borçlarından öncelikle kat maliki (yani ev sahibi) sorumludur. Yönetim, çoğu zaman hukuken doğrudan ev sahibine başvurabilir. Ev sahibi de kendi kiracısına rücu eder.
Uygulamada sıkça, aidatın kiracı tarafından ödenmesi kararlaştırılır. Bu, ev sahibi ile kiracı arasındaki iç ilişkiyi belirler. Ancak aidat borçlarının ödenmemesi halinde yönetimin kat malikine başvurabileceği unutulmamalıdır.
Peki, önceki kiracının ödemediği aidatlar yeni kiracıyı bağlar mı?
Bu sebeple, yeni kiracının taşınmadan önce mümkünse aidat borcu dökümünü istemesi, ev sahibi ile bu konuda net bir anlaşma yapması faydalı olacaktır.
Fatura borçları, kira borcundan farklı olarak, genellikle abonelik sahibine aittir. Örneğin:
Ancak pratikte, bazı kurumlar yeni abonelik açarken “Eski borç kapanmadan işlem yapmayız” yaklaşımı sergileyebilir veya borçla ilgili ek talepte bulunabilir. Bu hukuki tartışmalara konu olabilecek bir durumdur.
Yeni kiracı için en sağlıklı yol:
Böylece, geçmiş dönem borçlarıyla ilgili tartışmalardan büyük ölçüde korunmak mümkündür.
Ev sahibi, eski kiracıdan aldığı depozitoyu genellikle:
gibi alacaklarına mahsup edebilir. Bu, ev sahibi ile eski kiracı arasındaki hesaplaşmadır. Bu hesaplaşma, yeni kiracıya otomatik bir borç yüklemez.
Yeni kiracı, kendi verdiği depozito için:
kira sözleşmesinde mümkün olduğunca açık şekilde yazdırmalıdır.
Yeni bir eve taşınırken, önceki kiracının bıraktığı olası borç riskini azaltmak için şu adımlar kullanılabilir:
Böylece, hem ev sahibi hem de yeni kiracı açısından belirsizlikler en aza indirilebilir.
Ev sahipleri de, eski kiracının borçlarının yeni kiracıya yüklenmeyeceğini bilerek hareket etmelidir. Alacak yönetimi açısından pratik öneriler:
Ev sahibi, eski kiracının borçlarını yeni kiracıya “otomatik yük” gibi yansıtmak yerine, her ikisiyle de ayrı ayrı şeffaf ilişki kurduğunda uzun vadeli ve sorunsuz bir kira ilişkisi kurma ihtimali artar.
1. Eski kiracının ödenmemiş kira borcu yeni kiracıya geçer mi?
Hayır. Kira borcu, sözleşmede kiracı olarak yer alan kişiye aittir. Yeni kiracı,
bu borcu açıkça üstlenmediği sürece eski kiracının kira borcundan sorumlu olmaz.
2. Aidat borcu yeni kiracıdan istenebilir mi?
Geçmiş dönem aidat borçları, esasen o dönemin kiracısıyla ev sahibinin iç ilişkisiyle ilgilidir.
Yönetim hukuken çoğu zaman kat malikine (ev sahibine) yönelebilir; ev sahibi de eski kiracısına rücu edebilir.
Yeni kiracı, taşındığı tarihten önceki borçlardan genellikle sorumlu değildir.
3. Elektrik, su ve doğalgazda eski borç çıkarsa ne yapmalıyım?
Fatura borçları çoğunlukla abonelik sahibine aittir. Sayaçların son endeksini not etmek,
eski kiracının aboneliğini kapatmasını sağlamak ve kendi adınıza yeni abonelik açmak en güvenli yoldur.
4. Ev sahibi “eski borcu da ödersen kiraya veririm” diyebilir mi?
Taraflar, özgür iradeleriyle bir anlaşma yapabilir. Ancak bu durumda, yeni kiracının borcu üstlendiğini
gösteren yazılı ve açık bir anlaşma yapılmalıdır. Aksi halde, eski borçların yeni kiracıya
otomatik yüklenmesi hukuken tartışmalıdır.
5. Tüm bu süreçte nasıl daha güvenli hareket edebilirim?
Kira sözleşmesini imzalamadan önce ev sahibi ve site yönetimiyle borç durumunu netleştirmek,
ödemeleri banka yoluyla yapmak ve gerektiğinde bir hukukçudan görüş almak en sağlıklı yaklaşımdır.
Genel ilke olarak, kira borcu ve diğer borçlar kişiye özeldir ve yeni kiracıya otomatik olarak geçmez. Ancak pratikte, aidat, fatura ve eski borçların gölgesi, yeni kiracının da karşısına çıkabilir.
Bu nedenle, taşınmadan önce:
Kira artış oranınızı ve yeni dönemdeki kira bedelinizi görmek için kira artışı hesaplama aracımızı kullanabilir, kira hukuku ile ilgili diğer sorularınız için de Blog sayfamızı takip edebilirsiniz.
