Eski Kiracının Borcu Yeni Kiracıya Geçer mi?

Kısa cevap: Eski borç yeni kiracıya otomatik geçmez

Kira sözleşmesinden doğan ödeme borcu, sözleşmede kiracı olarak yer alan kişi veya şirkete aittir. Eski kiracı taşındıktan sonra başka bir kişinin aynı taşınmaz için yeni sözleşme yapması, geçmiş kira borcunun yeni kiracıya geçmesi sonucunu doğurmaz.

Yeni kiracının geçmiş borçtan sorumlu olabilmesi için borcu açıkça üstlenmesi, kira sözleşmesinin hukuken geçerli biçimde devredilmesi veya yeni kiracıya ayrıca ödeme yükümlülüğü getiren geçerli bir sözleşme kurulması gerekir. Aidat ve ortak giderlerde ise Kat Mülkiyeti Kanunu'nun yönetime doğrudan başvuru imkânı veren özel hükmü vardır.

Eski kira borcunu ev sahibi kimden isteyebilir?

Ev sahibi, ödenmemiş kira alacağını kural olarak eski kiracıdan ve şartları varsa kefil gibi diğer sorumlulardan talep eder. Yeni kiracıyla kurulan yeni kira ilişkisi, önceki kiracının borcunu ortadan kaldırmaz ve yeni kiracıyı da geçmiş dönemin borçlusu yapmaz.

Yeni kiracının ilk kira ödemesinden “eski kiracının borcu” adı altında kesinti yapılması veya taşınmazın tesliminin geçmiş borcu ödemeye bağlanması, açık bir sözleşme hükmü bulunmadıkça tek taraflı olarak borç yaratmaz. Böyle bir talep varsa tutar, dönem ve hukuki sebep yazılı istenmeli; belirsiz bir kabul veya ödeme taahhüdü imzalanmamalıdır.

Üstelik konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmenin kurulması veya sürdürülmesi, kiracının yararı bulunmaksızın kiralananın kullanımıyla doğrudan ilişkili olmayan bir borca bağlanmışsa bağlantılı sözleşme geçersiz olabilir. Yeni kiracıya eski kiracının ilgisiz borcunu ödeme şartı getirilirken Türk Borçlar Kanunu'nun 340. maddesi de göz önünde bulundurulmalıdır.

Eski borç hangi durumda yeni kiracıyı bağlayabilir?

Borcun üstlenilmesi

Eski kiracı ile yeni kiracı arasında yapılan iç üstlenme anlaşması, yeni kiracıya eski borcu ödeme yükümlülüğü getirebilir. Ancak alacaklı karşısında borçlunun değişmesi ve eski kiracının borçtan kurtulması için Türk Borçlar Kanunu'ndaki dış üstlenme şartlarının gerçekleşmesi gerekir. Alacaklının katılmadığı belirsiz bir anlaşma, her durumda eski borçluyu borçtan çıkarmaz.

Sözleşmenin veya kira ilişkisinin devri

Sözleşmenin devri, sözleşmeden doğan taraf sıfatının hak ve borçlarıyla başka kişiye geçirilmesidir. Genel olarak devreden, devralan ve sözleşmede kalan tarafın iradesi gerekir. Kira ilişkisinin devrinde ise kiraya verenin yazılı rızası aranır. Buna karşılık eski kira sona erdirilip yeni kişiyle ayrı bir kira sözleşmesi kurulmuşsa ortada kural olarak devir değil, yeni ve bağımsız bir kira ilişkisi vardır.

Aidat ve ortak gider borcunda sorumluluk nasıl belirlenir?

Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 20. maddesi ortak giderlere katılma yükümlülüğünü kat malikine verir. Aynı Kanunun 22. maddesine göre bağımsız bölümden kira sözleşmesi, oturma hakkı veya başka bir nedenle devamlı yararlanan kişi de ortak gider, avans borcu ve gecikme tazminatından kat malikiyle birlikte sorumlu tutulabilir.

Bu nedenle “apartman yönetimi yalnızca ev sahibine başvurabilir” demek doğru değildir. Yönetim, kanuni koşullar oluştuğunda kiracıya da başvurabilir. Bununla birlikte kiracının yönetime karşı sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira miktarıyla sınırlıdır; kiracının yönetime yaptığı ödeme kira borcundan düşülür.

Yeni kiracının taşınmasından önceki döneme ait aidatların kendiliğinden yeni kiracıya geçtiği de söylenemez. Sorumluluk değerlendirilirken giderin ait olduğu dönem, tahakkuk tarihi, bağımsız bölümden fiilen yararlanılan süre, yönetim planı ve kira sözleşmesi birlikte incelenmelidir. Taşınmadan önce yönetimden tarih ve kalem bazında borç dökümü istenmesi en güvenli yöntemdir.

Elektrik, su, doğal gaz ve internet borçları ne olur?

Abonelik sözleşmesinden doğan kişisel borç, sırf aynı adreste başka biri yaşamaya başladığı için yeni kiracının borcuna dönüşmez. Yeni kiracı, taşınırken eski aboneliklerin kapatılmasını sağlamalı ve kendi adına yeni abonelik sözleşmeleri kurmalıdır.

Elektrik ve doğal gaz işlemleri ilgili piyasa mevzuatına; su işlemleri belediye veya su idaresinin düzenlemelerine; internet ise hizmet sağlayıcıyla yapılan sözleşmeye tabidir. Kurumlar arasında belge ve güvence bedeli uygulamaları değişebilir. Eski kişisel borç nedeniyle yeni abonelik reddedilirse kurumdan yazılı gerekçe istenmeli ve ilgili idari veya tüketici başvuru yolu kullanılmalıdır.

• Teslim gününde bütün sayaçların seri numarasını ve endeksini fotoğraflayın.
• Endeksleri anahtar teslim tutanağına yazın ve taraflara imzalatın.
• Eski aboneliği kullanmaya devam etmek yerine kendi adınıza abonelik açın.
• Başvuru, ödeme ve kurum yazışmalarını saklayın.

Eski kiracının depozitosu borçlara mahsup edilebilir mi?

Depozito, kira sözleşmesinden doğabilecek alacaklar için verilen güvencedir; yeni kiracıya aktarılan bir borç değildir. Türk Borçlar Kanunu'na göre güvence para veya kıymetli evrak olarak kararlaştırılmışsa kiracı, kiraya verenin onayı olmadan çekilemeyecek bir tasarruf hesabına yatırır ya da kıymetli evrakı bankaya depo eder. Konut ve çatılı işyeri kiralarında güvence üç aylık kira bedelini aşamaz.

Kanundaki banka güvencesi, tarafların rızası veya kesinleşmiş takip ya da mahkeme kararı gibi koşullarla çözülür. Kiraya veren, sözleşmenin sona ermesini izleyen üç ay içinde bankaya dava açtığını veya takip başlattığını yazılı bildirmezse banka kiracının talebi üzerine güvenceyi geri verir. Bu nedenle “ev sahibi depozitoyu her durumda tek taraflı olarak borca sayabilir” biçimindeki genel ifade doğru değildir. Mahsup iddiasının dayanağı ve alacak tutarı somut olarak belirlenmelidir.

Yeni kiracı için taşınma öncesi kontrol listesi

1. Ev sahibinden ve yönetimden tarih ve kalem bazında geçmiş borç dökümü isteyin.
2. Anahtar teslim tutanağı hazırlayın; teslim tarihini, sayaç endekslerini ve demirbaş durumunu yazın.
3. Kira sözleşmesinde teslim öncesi ve sonrası borçları açıkça ayırın.
4. Tutarı ve dönemi belli olmayan borç üstlenme maddelerini imzalamayın.
5. Elektrik, su, doğal gaz ve internet aboneliklerini kendi adınıza açın.
6. Kira, depozito ve diğer ödemeleri açıklama yazarak banka üzerinden yapın.
7. Yönetime aidat öderseniz dekontu saklayın ve ev sahibine yazılı bildirin.

Ev sahibi eski borçları nasıl yönetmeli?

Ev sahibi, eski kiracıyla kira ilişkisi sona ererken teslim tutanağı düzenlemeli; kira, ortak gider, hasar ve abonelik durumunu belgelemelidir. Yeni kiracıyla yapılacak sözleşmede önceki dönemin borçlarını belirsiz biçimde yeni kiracıya yüklemek yerine, teslim tarihini ve tarafların sorumluluk başlangıcını açıkça göstermelidir.

Eski kira alacağı varsa borcun muhatabına karşı kanuni takip yolları kullanılmalıdır. Depozito, kefalet ve zarar iddialarında her belgenin ve sözleşme şartının ayrı değerlendirilmesi gerekir.

Sonuç

Eski kiracının kira ve kişisel abonelik borçları, yeni kiracının aynı taşınmaza yerleşmesiyle otomatik olarak devrolmaz. Borcun üstlenilmesi veya sözleşmenin devri için hukuken geçerli ve açık bir işlem gerekir.

Aidatlarda ise apartman yönetiminin kiracıya yönelme imkânı bulunduğundan yalnızca kira sözleşmesine bakmak yeterli değildir. Teslim tarihi, gider dönemi, yönetim kayıtları ve Kat Mülkiyeti Kanunu birlikte değerlendirilmelidir. En güçlü koruma; yazılı borç dökümü, ayrıntılı teslim tutanağı ve açık sözleşme hükümleridir.