Kira Ödememe Durumu: Hukuki Sürecin Temel Çerçevesi
Kira sözleşmesi, kiracının her ay kira bedelini zamanında ödeme yükümlülüğünü içeren bağlayıcı bir hukuki anlaşmadır. Kira ödemesinin gecikmesi veya hiç yapılmaması, hem Türk Borçlar Kanunu’nda hem de İcra ve İflas Kanunu’nda önemli sonuçlara bağlanmıştır. Kiracının kira bedelini aksatması, yalnızca borç birikmesine değil, aynı zamanda tahliye sürecinin başlamasına da neden olabilir.
Bu rehberde “kaç ay kira ödenmezse tahliye olur?”, “iki haklı ihtar nasıl işler?”, “icra yoluyla tahliye süreci nasıl ilerler?” gibi en çok merak edilen soruların tamamını adım adım, mevzuata uygun şekilde açıklıyoruz.
Konut Kirası Kaç Ay Ödenmezse Tahliye Sebebi Olur?
Türkiye’de yaygın yanlış inanışlardan biri “kiracı 3 ay kira ödemezse tahliye edilir” düşüncesidir. Ancak kanunda “3 ay” şeklinde bir süre belirtilmez.
Tahliye için iki temel yol vardır:
- İki haklı ihtar ile tahliye (TBK m. 352/2)
- İcra yoluyla tahliye (İİK m. 269 vd.)
Her iki yolun şartları ve süreçleri farklıdır. Tahliye sürecinin kaç ay süreceği kiracının ödeme davranışı, ev sahibinin başvurduğu yöntem ve mahkemelerin iş yüküne göre şekillenir.
“İki Haklı İhtar” Nedir? Tahliyeye Nasıl Yol Açar?
Kira ödemesinin gecikmesi durumunda ev sahibi kiracıya yazılı ihtar gönderebilir. Eğer kiracı 1 yıl içinde kira bedelini iki kez geç öder ve ev sahibi bu gecikmeleri yazılı olarak ihtar ederse, bu iki ihtar “haklı ihtar” kabul edilir.
Bu iki haklı ihtar, ev sahibine tahliye davası açma hakkı verir.
İki haklı ihtarın geçerli olmasının şartları:
- Her ihtar kira dönemi içinde olmalıdır.
- İhtarlar noter veya e-Devlet/tebligat yoluyla yazılı olmalıdır.
- Kiracının gecikmesi “makul süre”yi aşmış olmalıdır.
- Aynı aya ilişkin iki ihtar yapılamaz.
Örnek Senaryo:
Kiracı Ocak ayı kirasını 20 gün geç ödedi → Ev sahibi 1. ihtar gönderdi.
Kiracı Haziran ayı kirasını 15 gün geç ödedi → Ev sahibi 2. ihtarı gönderdi.
Bu durumda ev sahibi yeni kira dönemi geldiğinde tahliye davası açabilir.
Ancak iki haklı ihtar yöntemi, genelde nispeten uzun süren bir tahliye yoludur. Daha hızlı işlem için ev sahipleri çoğunlukla icra yolunu tercih eder.
Kira Hiç Ödenmezse: İcra Takibi ile Tahliye
Kiracı kira bedelini hiç ödemezse, ev sahibi doğrudan icra takibi başlatabilir. Bu yöntem tahliye için en hızlı ve en etkili yollardan biridir.
İcra takibi, Sulh Hukuk Mahkemesi yerine icra dairelerinde başlatılır ve süreç aşağıdaki adımlarla işler:
1) Ödeme emri gönderilir
Ev sahibi icra dairesine başvurarak kiracıya ödeme emri gönderir.
2) Kiracıya 30 günlük süre tanınır
Ödeme emrini alan kiracı:
- 30 gün içinde kira borcunu öderse süreç kapanır.
- Ödeme yapmazsa tahliye işlemi başlatılır.
3) 30 gün içinde ödeme yoksa tahliye kararı alınır
Kiracı ödeme yapmazsa icra mahkemesi tahliyeye karar verir. Tahliye kararı çıktığında polis veya icra memurları ile ev boşaltılır.
Bu nedenle kira hiç ödenmediğinde tahliye süreci 1 ay içinde başlama potansiyeline sahiptir.
“Kaç Ay Ödemezsem Tahliye Olmam?” Yanılgısı
Kiracılar çoğu zaman şu soruyu soruyor: “3 ay kira ödemezsem çıkarırlar mı?”
Cevap: Hayır, kanunda kesin bir ay sayısı yoktur.
Kira hiç ödenmediği anda ev sahibi icra takibi başlatabilir. Yani 1 ay kira ödenmemesi bile icra yoluyla tahliyeye giden süreci başlatabilir.
Bu nedenle ödeme yapmamak ciddi sonuçlar doğurur ve “her ay birikiyor, sonra toplu öderim” yaklaşımı çok büyük risklere yol açabilir.
Kira Ödemesi Gecikince Tahliye Olur mu?
Ödeme gecikmesi, her zaman tahliye sebebi değildir. Ancak sık tekrarlanırsa iki haklı ihtara yol açabilir.
Ev sahibi:
- Ayın ilk gününde ödeme olmadı diye tahliye isteyemez.
- Kiracıya “makul süre” tanımak zorundadır.
Makul süre uygulamadan ihtar göndermek, ihtarın “haklı” olmasını engelleyebilir.
Tahliye Süreci Kaç Ay Sürer?
Tahliye süresi başvuru yöntemine göre değişir:
İcra yoluyla tahliye:
- Ödeme emri → 30 gün
- İtiraz yoksa → tahliye 2–4 ay
- İtiraz varsa → 4–7 ay
İki haklı ihtarla tahliye:
- 1 yıl içinde iki ihtar gerektirir
- Dava 6–12 ay sürer
- Toplamda genelde 1–1,5 yıl
Dolayısıyla en hızlı yöntem icra yoluyla tahliyedir.
Kiracının Ödeme Zorluğu Yaşaması Halinde Ne Yapması Gerekir?
Bütçesi bozulan veya geçici maddi sıkıntı yaşayan kiracıların ödeme yapmadan sessiz kalması büyük hatadır. Tahliye riskini azaltmak için şu adımlar önerilir:
1) Ev sahibi ile erken iletişim
Sorun açıklanmalı ve geçici bir ek süre istenmelidir.
2) Yazılı anlaşma yapılabilir
Ev sahibi kabul ederse:
- taksitlendirme,
- gecikmiş aylar için ek süre,
- geçici indirim
yazılı protokolle düzenlenebilir.
3) Arabuluculuk süreci
Kira uyuşmazlıklarında arabuluculuk zorunludur. Arabulucu huzurunda ödeme planı oluşturmak mümkündür.
4) Kira uyarlama davası
Aşırı ifa güçlüğü oluşmuşsa kiracı, sözleşmenin güncel ekonomik şartlara göre yeniden değerlendirilmesini talep edebilir.
Kiracının Tahliye Davasında Hakları
Kira ödemesi geciktiğinde bile kiracı birçok hakka sahiptir:
- Ödeme emrine itiraz edebilir.
- Borcu 30 gün içinde ödeyerek tahliyeyi durdurabilir.
- İhtarların usulsüz olduğunu ileri sürebilir.
- Haksız tahliye taleplerine karşı dava açabilir.
Ayrıca kiracının borcu ödeyerek oturmaya devam etmesi mümkündür. Bu nedenle tahliye süreci tek taraflı değildir; kiracının da savunma ve telafi imkanları vardır.
Ev Sahibinin Tahliye İçin Yapabileceği İşlemler
Ev sahibi tahliye için:
- Noterden ihtarname gönderebilir.
- İcra takibi başlatabilir.
- Yeni kira döneminde iki haklı ihtara dayanarak dava açabilir.
- Ödeme yapılmazsa tahliye kararı aldırabilir.
Ancak ev sahibinin unutmaması gereken nokta şudur:
Tahliye sürecinde kiracıyı yıldırmaya yönelik fiili müdahaleler suçtur.
Kiracının Tahliye Edilmesi İçin Gerekli Şartlar
Kiracı yalnızca aşağıdaki durumlarda tahliye edilebilir:
- Kiranın ödenmemesi,
- İki haklı ihtar,
- Tahliye taahhüdü,
- Ev sahibinin konut ihtiyacı,
- Kentsel dönüşüm,
- Kötü kullanım veya zarar verme.
Bunlar dışında “kirayı geç yatırdı” veya “zam yapmadı” gibi gerekçeler tahliyeye yol açmaz.
En Çok Sorulan Soru: Kaç Ay Ödenmezse Çıkarırlar?
Kanunda kesin bir ay sınırı yoktur. Ancak pratikte:
- Kira 1 ay bile ödenmezse → icra takibi başlatılabilir.
- 30 gün geçerse → tahliye süreci başlar.
- 1 yıl içinde 2 gecikme olursa → iki haklı ihtar oluşur.
Bu nedenle “3 ay ödemezsem bir şey olmaz” düşüncesi yanlıştır.
Anahtar Bilgi: Kiracı Borcu Öderse Tahliye Durdurulur
Kiracı, icra takibi başlatıldıktan sonra dahi ödeme yaparsa tahliye durur. Ancak sık tekrar eden gecikmeler iki haklı ihtara yol açabilir.
Sonuç: Kira Ödememek Ciddi Sonuçlar Doğurur
Konut kirasının zamanında ödenmemesi, ev sahibi ile kiracı arasında hukuki sürecin başlamasına neden olur. Kira hiç ödenmediğinde icra yolu devreye girer ve tahliye süreci hızlı ilerler. Ödeme gecikmeleri ise iki haklı ihtar riskini doğurur ve yeni kira döneminde tahliye davasına konu olabilir.
Eğer maddi zorluk yaşıyorsanız, erken iletişim kurmak, yazılı anlaşma yapmak ve hukuki yolları doğru takip etmek en doğru adımdır.
Kira artışınızı doğru hesaplamak ve ödemeniz gereken yeni tutarı öğrenmek için Kira Artışı Hesaplama Aracımızı kullanabilirsiniz.
