Yazılı Kira Sözleşmesi Olmadan Kiracılık Mümkün mü?
Türkiye’de kiracı–ev sahibi ilişkilerinin büyük bir bölümü yazılı sözleşme ile yürütülse de, pratikte birçok kiralama ilişkisi sözleşme olmadan başlatılmaktadır. Kiracının eve taşınması, düzenli kira ödemesi ve ev sahibinin bu durumu kabul etmesi, fiili bir kira ilişkisi doğurur. Bu durumda yazılı sözleşme olmasa bile, Türk Borçlar Kanunu’na göre tüm haklar ve yükümlülükler geçerlidir.
Yani “sözleşme yoksa kiracının hakkı yok” veya “ev sahibi istediği zaman çıkarabilir” gibi düşünceler yanlıştır. Kanun, sözleşmesiz kiracıyı da yazılı sözleşmesi olan kiracı ile aynı şekilde korur.
Sözleşme Olmadan Kira İlişkisi Nasıl Doğar?
Bir kira关系 sözleşmesiz de olsa hukuk düzeni tarafından tanınır. Bunun için üç temel kriter yeterlidir:
- Kiracının eve fiilen taşınması,
- Düzenli kira ödemesi yapılması (elden veya banka),
- Ev sahibinin bu durumu kabul etmesi.
Bu üç unsur gerçekleştiğinde “zımni kiracılık” denilen durum ortaya çıkar. Yazılı bir belgenin olmaması, kira ilişkisini geçersiz kılmaz. Türk Borçlar Kanunu’nda bu ilişki, diğer kira ilişkileriyle aynı hükümlerle değerlendirilir.
Sözleşme Yoksa Kira Artışı Nasıl Belirlenir?
Sözleşme olmaması, kira artışı hesaplanmasını hiçbir şekilde etkilemez. Kanun çok açıktır: Konut ve çatılı işyeri kiralarında yasal artış üst sınırı son 12 aylık ortalama TÜFE oranıdır.
Bu nedenle sözleşme yok diye ev sahibi:
- İstediği oranda artış yapamaz,
- Fahiş zam talep edemez,
- “Bu yıl %200 zam istiyorum” diyemez.
Kiracı, yalnızca TÜFE oranında artış yaparak oturmaya devam etme hakkına sahiptir.
Sözleşme Yoksa Kira Artışı Yapılmayabilir mi?
Evet. Yazılı sözleşme olmadığı için taraflar arasında artış maddesi de yoktur. Bu durumda artışın uygulanabilmesi için ev sahibinin yazılı bildirim yapması gerekir.
Ev sahibi artış talebini:
- Noter aracılığıyla,
- Yazılı mesajla,
- Banka dekontuna not düşerek,
- E-posta ile
bildirebilir. Yazılı bildirim yoksa kiracı, artış talebini kabul etmek zorunda değildir.
Sözleşme Yoksa Ev Sahibi Kiracıyı Çıkarabilir mi?
Hayır. Yazılı sözleşme olmaması, kiracının tahliye edilebileceği anlamına gelmez. Kanunda tahliye sebepleri sınırlı sayıda düzenlenmiştir ve sözleşmesiz kiracılar da aynı şekilde korunur.
Ev sahibi kiracıyı ancak şu durumlarda çıkarabilir:
- İki haklı ihtar,
- Kira ödemememe nedeniyle icra takibi,
- Konut ihtiyacı,
- Tahliye taahhüdü,
- Kentsel dönüşüm,
- Kötü kullanım ve zarara yol açma.
Bunlar dışında hiçbir ev sahibi “Sözleşme yok, çık evimden” diyerek kiracıyı çıkaramaz.
Sözleşmesiz Kiracının En Büyük Hakkı: TÜFE Koruması
Yazılı sözleşme yoksa kiracılar çoğu zaman korunmadığını düşünür. Ancak gerçek tam tersidir. Borçlar Kanunu’nun 344. maddesine göre:
Konut ve çatılı işyeri kiralarında kira artışı en fazla TÜFE oranında yapılabilir.
Yani:
- Ev sahibi TÜFE üzerinde artış isteyemez.
- Sözleşme olsa da olmasa da geçerlidir.
- Kiracı TÜFE üzerinde bir artışı kabul etmek zorunda değildir.
Sözleşme Yoksa Ev Sahibi Her Yıl Zam Yapmak Zorunda mı?
Hayır, değil. Kira artışı taraflar arasında anlaşmaya bağlıdır. Ev sahibi TÜFE oranında artış talep edebilir ama bunu yazılı bildirimle kiracıya iletmelidir. Eğer artış bildirilmezse kiracı eski kirayla ödeme yapmaya devam edebilir.
Sözleşme Yoksa Kira Tespit Davası Açılabilir mi?
Evet. Yazılı sözleşme olmasa bile hem kiracı hem ev sahibi kira tespit davası açabilir.
Kiracı dava açabilir çünkü:
- Ev sahibi fahiş zam talep ediyordur.
- Kira, emsal değerin çok üzerindedir.
- Ev sahibi baskı yapıyordur.
Ev sahibi dava açabilir çünkü:
- Kira rayiç değerin çok altındadır.
- 5 yıllık süre dolmuştur.
- Piyasa koşulları değişmiştir.
Sözleşmesiz kiracılık, dava açmaya engel değildir.
Sözleşmesiz Kiracı Tahliye Edilebilir mi? Tahliye Koşulları
Sözleşme yok diye kiracı direkt tahliye edilemez. Tahliye için mutlaka kanunda sayılmış bir sebep gerekir.
Yazılı sözleşme olmayan kiracılar da, yazılı sözleşmesi olan kiracılar ile aynı koruma kapsamındadır. Ev sahibi kiracıyı keyfi olarak çıkaramaz.
Tahliye yalnızca şu durumlarda mümkündür:
- Kiranın hiç ödenmemesi,
- İki haklı ihtar yapılması,
- Ev sahibinin konut ihtiyacı,
- Tahliye taahhüdü,
- Kentsel dönüşüm,
- Kötü kullanım.
Ev sahibinin “Sözleşme yok, çık” deme hakkı yoktur.
Ev Sahibi Artışı Bildirmeden Zam Yaparsa Ne Olur?
Eğer ev sahibi zam talebini yazılı bildirmezse kiracı, eski kira bedelini ödemeye devam edebilir. Kiracı bu ödemeyi yaparken banka açıklamasına “xxx ay kira ödemesidir” yazarsa, bu durum ispat açısından önemlidir.
Ev sahibinin sözlü talebi geçerli değildir.
Kiracı Sözleşmesiz Durumda Kendini Nasıl Güvenceye Alır?
Sözleşme olmasa bile kiracı kendisini kolayca güvence altına alabilir. Bunun için:
- Kira ödemelerini mutlaka banka yoluyla yapmak,
- Banka açıklamasına “kira” yazmak,
- Ev sahibi ile yapılan konuşmaları mümkün olduğunca yazılı hale getirmek,
- TÜFE oranlarını takip etmek,
- Artış taleplerini yazılı olarak reddetmek
kiracıyı güçlü kılar. Bu yöntemlerle sözleşmesiz kiracılık tamamen güvenli hâle gelir.
Ev Sahibinin Sözleşmesiz Kiracıyla İlgili Sorumlulukları
Ev sahibi sözleşme yok diye yükümlülüklerden muaf olmaz. Ev sahibinin şu görevleri devam eder:
- Evin kullanımını güvenli şekilde sağlamak,
- Gerekli onarımları yapmak,
- Hukuka uygun kira artışı talep etmek,
- Kiracının konut dokunulmazlığına saygı göstermek,
- Zorunlu tahliye sebepleri dışında baskı yapmamak.
“Sözleşme yok istediğim gibi çıkarırım” yaklaşımı hukuken geçersizdir.
Sözleşme Yoksa Kira Kaç Yılda Bir Değişebilir?
Yazılı sözleşme olmasa bile Borçlar Kanunu’ndaki 5 yıl kuralı geçerlidir.
Buna göre kira ilişkisi 5 yılı doldurmuşsa:
- Ev sahibi rayiç bedel talep edebilir.
- Kiracı fahiş artışa karşı dava açabilir.
- Mahkeme emsal kiraları dikkate alarak yeni kira belirler.
Sözleşme olmaması bu durumu değiştirmez.
Sonuç: Sözleşmesiz Kiracılık Güvencesiz Değil, Kanunla Güçlü Şekilde Korunur
Kira sözleşmesi olmaması kiracıyı güçsüz ya da korumasız hâle getirmez. Borçlar Kanunu gereği sözleşmesiz kiracılar da hukukun tüm koruması altındadır. Kira artışı TÜFE ile sınırlıdır, tahliye ise ancak kanunda sayılan sebeplerle mümkündür.
Kiracıların banka yoluyla ödeme yapması, yazılı iletişim kullanması ve TÜFE oranlarını takip etmesi, sözleşmesiz kiracılığı son derece güvenli kılar.
Kira artışınızı doğru hesaplamak için Kira Artışı Hesaplama Aracımızı kullanabilirsiniz.
