“Kira sözleşmesi yok” ifadesi ne anlama gelir?
Günlük kullanımda “kira sözleşmesi yok” denildiğinde çoğu zaman aslında yazılı bir kira sözleşmesinin bulunmadığı anlatılır. Kiraya veren taşınmazın kullanımını bırakmış, kiracı da kararlaştırılan bedeli ödemeyi üstlenmişse taraflar arasında sözlü veya örtülü biçimde bir kira ilişkisi kurulmuş olabilir.
Türk Borçlar Kanunu'nun 12. maddesine göre, kanunda aksi öngörülmedikçe sözleşmelerin geçerliliği belirli bir şekle bağlı değildir. Kira sözleşmesini tanımlayan 299. maddede de genel kira sözleşmeleri için yazılı geçerlilik şartı getirilmemiştir.
Bu nedenle sözlü kira ilişkisi kural olarak geçerlidir. Asıl sorun geçerlilikten çok; başlangıç tarihinin, kira bedelinin, ödeme gününün, depozitonun ve artış koşulunun nasıl ispatlanacağıdır.
Yazılı sözleşme yoksa kira artışı nasıl belirlenir?
Konut ve çatılı iş yeri kiralarında artış bakımından temel düzenleme Türk Borçlar Kanunu'nun 344. maddesidir. Tarafların yenilenen kira döneminde uygulanacak bedele ilişkin anlaşması, ilk beş yıl içinde bir önceki kira yılındaki on iki aylık ortalamalara göre TÜFE değişim oranını aşmamak koşuluyla geçerlidir.
Yazılı veya ispatlanabilir bir artış anlaşması bulunmuyorsa kira bedelinin her yıl kendiliğinden TÜFE oranı kadar arttığını söylemek doğru değildir. Taraflar yeni bedelde anlaşamazsa kira bedeli; kiralananın durumu da dikkate alınarak, on iki aylık ortalamalara göre TÜFE değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından hakkaniyete göre belirlenebilir.
Yazılı bildirim yapılmazsa artış geçersiz mi olur?
“Yazılı bildirim yoksa hiçbir artış talep edilemez” biçimindeki kesin ifade doğru değildir. Yazılı bildirimin temel önemi, kira bedelinin tespiti davasında mahkemece belirlenecek tutarın hangi kira döneminden itibaren uygulanacağıyla ilgilidir.
TBK 345 uyarınca dava yeni kira döneminin başlangıcından en geç 30 gün önce açılmışsa veya kiraya veren aynı süre içinde artış yapılacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açılan davada belirlenen bedel yeni dönemin başlangıcından itibaren uygulanabilir. Artış şartının varlığı veya zamanında bildirim yapılıp yapılmadığı, somut olayda sonucu değiştirebilir.
Beş yıl dolduğunda TÜFE hâlâ kesin üst sınır mıdır?
Hayır. Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira ilişkilerinde hâkim; on iki aylık ortalamalara göre TÜFE değişimini, taşınmazın durumunu, emsal kira bedellerini ve hakkaniyeti birlikte değerlendirir. Bu aşamada TÜFE, dikkate alınan ölçütlerden biridir; ilk beş yıldaki gibi mutlak üst sınır değildir.
Yazılı sözleşme bulunmaması, beş yıllık sürenin hiç işlemeyeceği anlamına gelmez. Ancak kira ilişkisinin başlangıç tarihi tartışmalıysa bu tarihin delillerle belirlenmesi gerekir.
Sözlü kira ilişkisi ve başlangıç tarihi nasıl ispatlanır?
Yazılı sözleşme bulunmadığında düzenli ve açıklamalı ödeme kayıtları özellikle önem kazanır. Somut olaya göre şu belgeler kullanılabilir:
- Banka veya PTT üzerinden yapılan kira ödemelerinin dekontları,
- Taraflar arasındaki mesajlar ve e-postalar,
- Anahtar ya da teslim tutanağı gibi belgeler,
- Elektrik, su, doğal gaz ve internet abonelik kayıtları,
- Depozito veya emlak komisyonu ödemesine ilişkin kayıtlar,
- Somut olayda hukuka uygun biçimde kullanılabilecek diğer deliller.
Ödemelerin banka veya PTT üzerinden yapılması ve açıklama kısmına ilgili ay ile “kira bedeli” ifadesinin yazılması, hem kiracı hem de kiraya veren açısından ispat kolaylığı sağlar.
Yazılı sözleşme yoksa kiracı tahliye edilebilir mi?
Yalnızca yazılı sözleşmenin bulunmaması tahliye sebebi değildir. Kiraya veren, “Sözleşmemiz yok” diyerek kiracıyı kendiliğinden çıkaramaz. Tahliye için kanunda düzenlenen bir nedenin bulunması ve ilgili bildirim, süre, arabuluculuk, dava veya icra usulünün izlenmesi gerekir.
Başlıca tahliye ve sona erme nedenleri şunlardır:
- Kira bedelinin ödenmemesi ve temerrüt koşullarının oluşması,
- Bir kira yılı içinde iki haklı yazılı ihtara sebep olunması,
- Kiraya verenin veya kanunda belirtilen yakınlarının gerçek ve zorunlu konut ya da iş yeri ihtiyacı,
- Yeniden inşa veya esaslı imar nedeniyle kullanımın imkânsız hâle gelmesi,
- Yeni malikin kanunda belirtilen gerçek ve zorunlu ihtiyacı,
- Kiralananın tesliminden sonra verilen geçerli yazılı tahliye taahhüdü,
- Kiracının kiralananı özenle kullanma ve komşulara saygı borcuna ağır aykırılığı,
- TBK 347'deki koşullarla on yıllık uzama süresinin sona ermesi,
- TBK 352'de düzenlenen diğer özel koşulların gerçekleşmesi.
Her tahliye sebebinin farklı süre ve ispat şartları vardır. Özellikle tahliye taahhüdü yazılı olmalı ve kiralananın tesliminden sonra verilmiş bulunmalıdır.
Kira uyuşmazlığında arabuluculuk zorunlu mu?
İlamsız icra yoluyla tahliyeye ilişkin kanuni istisna saklı olmak üzere, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvuru dava şartıdır. Kira bedelinin tespiti, tahliye, alacak ve benzeri uyuşmazlıklarda dava yoluna gidilecekse önce arabuluculuk süreci değerlendirilmelidir.
Kiracı ve kiraya veren hangi adımları atmalı?
Kiracı için
- Kira bedelini zamanında ve banka veya PTT üzerinden ödeyin.
- Dekont açıklamasına ay, yıl ve “kira bedeli” bilgisini yazın.
- Artış talebini ve verdiğiniz cevabı yazılı biçimde saklayın.
- Tek taraflı kesinti veya eksik ödeme yapmadan önce hukuki görüş alın.
- Tebligat, ihtar ve arabuluculuk davetlerini cevapsız bırakmayın.
Kiraya veren için
- Kira ilişkisinin başlangıç tarihini ve mevcut bedeli belgeleyin.
- Yeni dönem artış talebini zamanında ve ispatlanabilir biçimde bildirin.
- Anlaşma sağlanamazsa bedeli tek taraflı kesinleştirmek yerine yasal süreci izleyin.
- Tahliye nedenine özgü süreleri ve bildirim şartlarını kaçırmayın.
- Uyuşmazlıkta zorunlu arabuluculuk şartını dikkate alın.
Sonuç
Yazılı kira sözleşmesinin bulunmaması, kira ilişkisinin geçersiz olduğu veya kiracının korumasız kaldığı anlamına gelmez. Buna karşılık, artış şartı ve kira döneminin başlangıcı gibi konuların ispatı zorlaşabilir. İlk beş yıl içindeki artışlarda TBK 344'teki TÜFE sınırı; beş yıldan sonraki dönemlerde ise TÜFE ile birlikte emsal kiralar, taşınmazın durumu ve hakkaniyet ölçütleri önem taşır.
Taraflar yeni bedelde anlaşamıyorsa uyuşmazlığın tek taraflı dayatmalarla değil, arabuluculuk ve gerektiğinde kira bedelinin tespiti davası yoluyla çözülmesi gerekir.
Sık Sorulan Sorular
Yazılı kira sözleşmesi olmadan kiracılık geçerli midir?
Evet. Kanunda özel bir şekil şartı öngörülmediği için kira sözleşmesi sözlü olarak da kurulabilir. Ancak ilişkinin başlangıç tarihi, kira bedeli ve diğer koşulların ispatı zorlaşabilir.
Artış maddesi yoksa kira kendiliğinden TÜFE oranında artar mı?
Her durumda otomatik artıştan söz edilemez. Taraflar artış konusunda anlaşamazsa yeni kira bedeli, TBK 344 uyarınca dava yoluyla ve kanundaki ölçütlere göre hâkim tarafından belirlenebilir.
Ev sahibi TÜFE oranının üzerinde artış isteyebilir mi?
İlk beş yıl içindeki yenilenen dönemlere ilişkin artış anlaşmaları, on iki aylık ortalamalara göre TÜFE değişim oranını aşamaz. Beş yıldan sonra hâkim; TÜFE değişimini, taşınmazın durumunu, emsal kiraları ve hakkaniyeti birlikte değerlendirir.
Yazılı sözleşme yok diye kiracı tahliye edilebilir mi?
Hayır. Yalnızca yazılı sözleşmenin bulunmaması tahliye sebebi değildir. Tahliye için kanunda öngörülen bir nedenin ve ilgili usul şartlarının gerçekleşmesi gerekir.
Sözlü kira ilişkisi nasıl ispatlanır?
Banka dekontları, yazışmalar, teslim belgeleri, abonelik kayıtları ve somut olaya göre diğer hukuka uygun deliller kira ilişkisinin ve koşullarının ispatında kullanılabilir.
