Kısa cevap: Kira artışı iki adımda hesaplanır
Önce kira sözleşmesinin yeni kira yılının hangi tarihte başladığı belirlenir. Ardından sözleşmedeki artış hükmü ile TÜİK'in açıkladığı tüketici fiyat endeksinin on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı karşılaştırılır. Sözleşmedeki oran yasal tavanın altındaysa kural olarak sözleşme oranı; üstündeyse en fazla yasal tavan uygulanabilir.
Sözleşmede artış hükmü bulunmaması hâlinde ise TÜFE tavanı kendiliğinden ödenecek yeni kira bedeli anlamına gelmez. Taraflar anlaşabilir; anlaşamazlarsa Türk Borçlar Kanunu'nun 344 ve 345. maddelerindeki şartlara göre kira bedelinin hâkim tarafından belirlenmesi gündeme gelebilir.
TÜFE nedir ve kira artışında hangi veri kullanılır?
Tüketici Fiyat Endeksi (TÜFE), hanelerin tükettiği mal ve hizmetlerin fiyatlarındaki değişimi ölçen ve TÜİK tarafından aylık olarak yayımlanan göstergedir. Bir TÜFE bülteninde birden fazla değişim oranı bulunur. Bunların anlamları farklıdır.
| TÜFE verisi | Ne anlatır? | Kira artışında kullanılır mı? |
|---|---|---|
| Bir önceki aya göre değişim | Fiyatların yalnızca son bir aydaki değişimini gösterir. | Hayır. |
| Bir önceki yılın aynı ayına göre değişim | Haberlerde genellikle “yıllık enflasyon” olarak açıklanır. | Hayır. |
| On iki aylık ortalamalara göre değişim | Son on iki aylık ortalama endeks ile önceki on iki aylık ortalama arasındaki değişimi gösterir. | Evet; yasal tavan budur. |
TÜFE ile kira artışı hesaplama formülü
Yasal tavan üzerinden örnek hesaplama şu iki formülle yapılabilir:
Artış tutarı = Mevcut kira × Artış oranı ÷ 100
Yeni kira = Mevcut kira + Artış tutarı
Ağustos 2026 için örnek hesaplama
- Mevcut aylık kira: 20.000 TL
- TÜFE on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı: %31,90
- Azami artış tutarı: 20.000 × 31,90 ÷ 100 = 6.380 TL
- Yasal tavan üzerinden yeni aylık kira: 20.000 + 6.380 = 26.380 TL
Bu örnek yasal üst sınırı gösterir. Sözleşmede örneğin %20 artış kararlaştırılmışsa ve bu oran yasal tavanın altındaysa yeni kira 24.000 TL olur. Tarafların yasal tavanın altında bir artışta anlaşması da mümkündür.
Hangi ayın TÜFE oranı esas alınır?
Kira artışında takvim yılının başı değil, sözleşmenin yeni kira döneminin başlangıcı önemlidir. Genel uygulamada yeni kira yılının başladığı ay için TÜİK'in yayımladığı ilgili son bültendeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı dikkate alınır.
- Ağustos ayında başlayan yeni kira dönemi için Temmuz TÜFE bültenindeki oran kullanılır.
- Aralık ayında başlayan yeni kira dönemi için Kasım TÜFE bültenindeki oran kullanılır.
- Sözleşmenin imza tarihi ile taşınmazın teslim veya kira başlangıç tarihi farklıysa sözleşme hükümleri ayrıca incelenir.
TÜİK bülteninin yayımlandığı gün ile kira döneminin başlangıç günü arasında zaman farkı bulunuyorsa yapılacak ödemenin ve sonradan oluşabilecek farkın nasıl ele alınacağı sözleşmeye ve somut olaya göre değişebilir. Uyuşmazlık hâlinde tek taraflı varsayım yerine yazılı mutabakat sağlanması daha güvenlidir.
Konut ve işyeri kiralarında artış kuralı aynı mı?
Türk Borçlar Kanunu'nun 344. maddesindeki TÜFE tavanı hem konut hem de çatılı işyeri kiralarında uygulanır. Dolayısıyla sözleşmede “her yıl %50 artış” yazması, bu oranın her koşulda geçerli olacağı anlamına gelmez. Yenilenen kira dönemindeki sözleşme artışı, bir önceki kira yılının TÜFE on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını aşamaz.
Buna karşılık çatılı olmayan bazı işyeri veya arazi kiraları bakımından aynı özel düzenlemenin uygulanıp uygulanmayacağı kira ilişkisinin niteliğine göre ayrıca değerlendirilmelidir. Bu nedenle “işyeri” ifadesinin her kira türü için aynı sonucu doğurduğu varsayılmamalıdır.
Yüzde 25 kira artış sınırı devam ediyor mu?
Hayır. Yalnızca konut kiraları için getirilen geçici %25 artış sınırı, 1 Temmuz 2024 itibarıyla sona erdi. Bu tarihten sonraki yenilenen kira dönemlerinde yeniden Türk Borçlar Kanunu'nun 344. maddesindeki genel kural uygulanır.
Bu nedenle eski içeriklerde veya sosyal medya paylaşımlarında görülen “konut kirası en fazla %25 artırılır” ifadesi güncel değildir. Güncel yasal tavan, ilgili dönemdeki TÜFE on iki aylık ortalamalara göre değişim oranıdır.
Beş yıl dolduktan sonra kira nasıl belirlenir?
Beş yıllık kira dönemi tamamlandıktan sonra yeni bedel yalnızca TÜFE hesabına bağlı değildir. Türk Borçlar Kanunu'nun 344. maddesine göre hâkim; TÜFE'nin on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını, kiralananın durumunu, emsal kira bedellerini ve hakkaniyeti birlikte değerlendirerek yeni kira bedelini belirleyebilir.
“Bölgede benzer daire şu bedelle kiralanıyor” denilmesi, bu tutarın mevcut kiracıya otomatik uygulanacağı anlamına gelmez. Emsalin konumu, büyüklüğü, yaşı, niteliği, kira başlangıç tarihi ve boş ya da kiracılı olması gibi unsurlar önem taşır. Hakkaniyet değerlendirmesi de mahkemenin takdirindedir.
Kira artışında anlaşmazlık çıkarsa ne yapılır?
Tarafların öncelikle sözleşmeyi, kira başlangıç tarihini, artış maddesini ve ilgili TÜİK oranını birlikte kontrol etmesi gerekir. Talep ve yanıtların yazılı yapılması; kira ödemelerinin açıklama eklenerek banka üzerinden ve zamanında sürdürülmesi ispat bakımından önemlidir.
- Sözleşmedeki artış maddesini ve yeni kira döneminin başlangıç tarihini belirleyin.
- Doğru TÜİK bültenindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını kontrol edin.
- Talep edilen tutarın hesaplamasını yazılı olarak paylaşın veya yazılı gerekçe isteyin.
- Anlaşma sağlanamazsa zorunlu arabuluculuk sürecine başvurun.
- Arabuluculukta anlaşma olmazsa şartları varsa kira tespit davası değerlendirilebilir.
1 Eylül 2023'ten itibaren kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda, kanundaki istisnalar dışında dava açmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır. Kira tespit davasının hangi kira döneminden itibaren sonuç doğuracağı ise Türk Borçlar Kanunu'nun 345. maddesindeki dava açma, bildirim ve sözleşmede artış hükmü bulunması şartlarına bağlıdır.
Geriye dönük kira artışı istenebilir mi?
“Ev sahibi geçmiş beş yılın farkını her durumda isteyebilir” veya “zamanında talep edilmediyse hiçbir fark istenemez” şeklindeki iki kesin ifade de doğru değildir. Sonuç; sözleşmede artış hükmü bulunup bulunmadığına, kiracının yaptığı ödemelere, tarafların yazışmalarına, talebin hangi kira dönemine ilişkin olduğuna ve zamanaşımı kurallarına göre değişebilir.
Kira tespit davasıyla belirlenecek yeni bedelin geçmiş dönemin başından itibaren geçerli olup olmayacağı da TBK'nin 345. maddesindeki süre ve bildirim şartlarına bağlıdır. Bu nedenle geriye dönük fark talebi somut sözleşme incelenmeden yalnızca TÜFE hesabıyla çözülemez.
Kira artışı hesaplanırken yapılan yaygın hatalar
- Aylık TÜFE oranını veya yıllık enflasyonu kullanmak.
- TÜFE tavanını, sözleşmede otomatik olarak uygulanacak oran sanmak.
- Kira sözleşmesinin yenilenme ayı yerine takvim yılını esas almak.
- Artışı mevcut ödenen kira yerine yanlış bir tutar üzerinden hesaplamak.
- Geçici %25 sınırının hâlâ yürürlükte olduğunu düşünmek.
- Beş yıl sonunda emsal kiranın otomatik uygulanacağını varsaymak.
- Arabuluculuk dava şartını dikkate almadan doğrudan dava açmak.
Sonuç
TÜFE ile kira artışı hesabında kullanılacak doğru veri, tüketici fiyat endeksinin on iki aylık ortalamalara göre değişim oranıdır. Bu oran konut ve çatılı işyeri kiralarında yasal tavanı gösterir; sözleşmedeki daha düşük oranı kendiliğinden geçersiz kılmaz ve artış hükmü bulunmayan sözleşmede otomatik zam yaratmaz.
Mevcut kira tutarınızı ve sözleşmenizin yenilenme ayını girerek hesaplama yapmak için Kira Hesaplama Aracını kullanabilirsiniz.
Sık Sorulan Sorular
Kira artışında hangi TÜFE oranı kullanılır?
Konut ve çatılı işyeri kiralarında yasal tavan, TÜİK tarafından açıklanan tüketici fiyat endeksinin on iki aylık ortalamalara göre değişim oranıdır. Aylık TÜFE veya bir önceki yılın aynı ayına göre yıllık TÜFE bu hesaplamada kullanılmaz.
TÜFE oranı her sözleşmede doğrudan uygulanır mı?
Hayır. TÜFE'nin on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı yasal üst sınırdır. Sözleşmede daha düşük bir artış oranı varsa kural olarak bu oran uygulanır. Artış hükmü yoksa yeni bedel kendiliğinden yasal tavan kadar yükselmiş sayılmaz; anlaşma veya hâkim kararı gerekebilir.
Ağustos 2026 kira artış oranı kaçtır?
TÜİK'in Temmuz 2026 bülteninde tüketici fiyat endeksinin on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı %31,90 olarak açıklandı. Bu oran, Ağustos 2026'da yenilenen konut ve çatılı işyeri kira dönemlerinde uygulanabilecek artış için yasal üst sınırdır.
Konut kiralarındaki yüzde 25 artış sınırı devam ediyor mu?
Hayır. Konut kiraları için getirilen geçici %25 sınırı 1 Temmuz 2024 itibarıyla sona erdi. Sonraki yenilemelerde Türk Borçlar Kanunu'nun 344. maddesindeki genel TÜFE tavanı uygulanır.
İşyeri kiralarında da TÜFE tavanı geçerli midir?
Evet. Türk Borçlar Kanunu'nun 344. maddesindeki kural çatılı işyeri kiraları için de geçerlidir. Sözleşmedeki artış hükmü, tüketici fiyat endeksinin on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını aşamaz.
Beş yıl dolunca kira yalnızca TÜFE'ye göre mi belirlenir?
Hayır. Beş yıllık kira dönemi tamamlandıktan sonra açılabilecek kira tespit davasında hâkim; TÜFE değişimini, kiralananın durumunu, emsal kira bedellerini ve hakkaniyeti birlikte değerlendirir. Emsal kira tek başına otomatik olarak uygulanmaz.
Kira tespit davasından önce arabuluculuk gerekir mi?
Genel olarak evet. 1 Eylül 2023'ten itibaren kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır. İlamsız icra yoluyla tahliyeye ilişkin kanuni istisnalar ayrıca değerlendirilir.
