Ev Sahibi Kiracıyı Ne Zaman Çıkarabilir? Kanuni Tahliye Sebepleri

Ev sahibi kiracıyı istediği zaman çıkarabilir mi?

Hayır. Konut ve çatılı işyeri kiralarında “kira düşük kaldı”, “başkası daha yüksek kira veriyor” veya “sözleşmenin bir yılı bitti” gibi gerekçeler tek başına tahliye sebebi değildir. Kiraya veren, Türk Borçlar Kanunu'nda düzenlenen sona erme yollarından birine dayanmalı ve o yolun usulünü izlemelidir.

Taraflar anlaşarak kira ilişkisini sona erdirebilir. Anlaşma yoksa tahliye; sebebe göre mahkeme kararı veya İcra ve İflas Kanunu'ndaki özel icra yolu üzerinden yürütülür. Kiracının rızası ya da icra işlemi olmadan kilidi değiştirmek, eşyaları dışarı çıkarmak veya elektrik ve suyu kestirerek taşınmaya zorlamak hukuka uygun bir tahliye yöntemi değildir.

Kiracının başlıca tahliye sebepleri

Tahliye sebebi	Temel koşul	Başlıca süre
Kira veya yan giderin ödenmemesi	Yazılı temerrüt bildirimi ve borcun süresinde ödenmemesi	Konut ve çatılı işyerinde en az 30 gün ödeme süresi
İki haklı ihtar	İlgili kira döneminde iki haklı yazılı ihtar	Dönemin bitiminden başlayarak 1 ay içinde dava
Tahliye taahhüdü	Teslimden sonra verilen yazılı ve belirli tarihli taahhüt	Taahhüt tarihinden başlayarak 1 ay içinde dava veya takip
Kiraya verenin ihtiyacı	Gerçek, samimi ve zorunlu konut veya işyeri ihtiyacı	Belirli sürenin bitiminden başlayarak 1 ay içinde dava
Yeniden inşa veya esaslı onarım	İş sırasında kullanımın imkânsız olması	Sözleşme türüne göre TBK 350 ve 353 süreleri
Yeni malikin ihtiyacı	Edinmeden sonra 1 ay içinde yazılı bildirim ve gerçek ihtiyaç	Edinmeden 6 ay sonra dava veya sözleşme sonu yolu
Kiracının uygun başka konutu	Kiracı veya eşinin uygun konutu ve kiraya verenin bunu bilmemesi	Sözleşmenin bitiminden başlayarak 1 ay içinde dava
On yıllık uzama süresi	TBK 347'deki uzama süresinin tamamlanması	İzleyen uzama yılı sonundan en az 3 ay önce bildirim

Tablodaki süreler genel özettir. Başlangıç gününün belirlenmesi, sözleşmenin belirli veya belirsiz süreli olması, tebligat tarihi, arabuluculuk başvurusu ve somut belgenin niteliği sonucu değiştirebilir.

1. Kira bedeli ödenmezse tahliye

Kiracı, muaccel kira bedelini veya ödemekle yükümlü olduğu yan gideri ödemezse kiraya veren TBK 315 uyarınca yazılı bildirim yapabilir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracıya verilecek ödeme süresi en az 30 gündür ve süre, yazılı bildirimin tebliğini izleyen gün işlemeye başlar.

Bildirimde hangi ay veya gider için ne kadar borç bulunduğu, ödeme süresi ve bu sürede ödeme olmazsa sözleşmenin feshedileceği açıkça belirtilmelidir. Borç süresinde tamamen ödenirse temerrüde dayalı o fesih yolu bakımından tahliye engellenebilir; fakat gecikmelerin şartları varsa iki haklı ihtar hesabında etkisi ayrıca gündeme gelebilir.

Kiraya veren, ödenmeyen kira için dava yoluna başvurabileceği gibi İcra ve İflas Kanunu'ndaki kira alacağı ve tahliyeye ilişkin ilamsız takip yolunu da kullanabilir. İtiraz ve ödeme süreleri takip türüne göre değiştiğinden ödeme emri alındığında gecikmeden hukuki inceleme yapılmalıdır.

2. İki haklı ihtar nedeniyle tahliye

Kiracı, kira bedelini zamanında ödemeyerek bir yıldan kısa süreli sözleşmede sözleşme süresi içinde; bir yıl veya daha uzun süreli sözleşmede ise bir kira yılı ya da bir kira yılını aşan ilgili süre içinde iki haklı yazılı ihtara sebep olmuşsa TBK 352/2 gündeme gelebilir.

Kiraya veren, ilgili kira yılının veya sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde tahliye davası açmalıdır. İhtar sayısından çok; borcun ihtar anında muaccel ve ödenmemiş olması, bildirimin yazılı ve ispatlanabilir biçimde ulaşması, ödemelerin hangi aya ait olduğu ve iki ihtarın aynı kanuni dönem içinde bulunması önemlidir.

3. Tahliye taahhütnamesiyle tahliye

Tahliye taahhüdü, kiracının kiralananı belirli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği belgedir. TBK 352/1'deki özel tahliye yolunun uygulanabilmesi için taahhüdün kiralananın tesliminden sonra kiracı tarafından verilmesi gerekir. Kira sözleşmesi kurulurken veya anahtar tesliminden önce alınan kayıt bu şartı karşılamaz.

Kiralanan, taraflar ve belirli tahliye tarihi tereddütsüz anlaşılmalıdır. Kiracı taahhüt ettiği tarihte çıkmazsa kiraya veren, bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmalı veya dava açmalıdır. Noter düzenlemesi geçerlilik için genel bir zorunluluk değildir; ancak imza, kimlik ve tarih tartışmalarını azaltabilir.

Boş bırakılmış, sonradan doldurulmuş veya baskıyla imzalatıldığı ileri sürülen belgelerde geçerlilik ve ispat ayrıca değerlendirilir. Birden fazla kiracı, aile konutu veya şirket kiracısı bulunması hâlinde imza ve temsil yetkisi özel önem taşır. Ayrıntılı bilgi için Tahliye Taahhütnamesi Rehberini inceleyebilirsiniz.

4. Kiraya verenin konut veya işyeri ihtiyacı

Kiraya veren; kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut ya da işyeri ihtiyacı varsa TBK 350 uyarınca tahliye isteyebilir. İhtiyacın dava tarihinde gerçek, samimi ve zorunlu olması; yargılama süresince de devam etmesi beklenir.

Belirli süreli sözleşmede dava, sürenin bitiminden başlayarak bir ay içinde açılır. Belirsiz süreli sözleşmede ise genel fesih dönemi ve bildirim sürelerine göre belirlenecek tarihten başlayarak bir aylık dava süresi uygulanır. Kiraya veren, dava açma süresi içinde kiracıya yazılı olarak dava açacağını bildirirse TBK 353 uyarınca dava açma süresi bir kira yılı uzayabilir.

Sadece “belki ileride otururum” veya “daha yüksek kira almak istiyorum” düşüncesi ihtiyaç sebebi yerine geçmez. Atama, evlilik, mevcut konutun yetersizliği, sağlık, işyeri zorunluluğu ve benzeri olgular somut delillerle birlikte değerlendirilir.

5. Yeniden inşa, imar ve esaslı onarım

Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarım, genişletme ya da değiştirme gerekiyorsa ve bu işler sırasında kiralananın kullanılması imkânsızsa kiraya veren TBK 350 kapsamında tahliye davası açabilir. Basit boya, küçük tamirat veya kullanım devam ederken yapılabilecek işler bu sebep için yeterli değildir.

Projenin gerçekliği, gerekli izin ve hazırlıklar, işin kapsamı ve kullanımın neden sürdürülemeyeceği ispatlanmalıdır. Riskli yapı, kentsel dönüşüm veya idari yıkım süreçlerinde 6306 sayılı Kanun ve ilgili özel mevzuat da devreye girebilir; her idari süreç TBK 350 davasıyla aynı usule tabi değildir.

6. Ev satılırsa yeni malik kiracıyı çıkarabilir mi?

Taşınmazın satılması kira sözleşmesini kendiliğinden sona erdirmez. TBK 310 uyarınca yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur. “Tapu değişti, hemen çık” bildirimi tek başına tahliye için yeterli değildir.

Yeni malik; kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişiler için gerçek ve zorunlu konut ya da işyeri ihtiyacı varsa iki yoldan birini kullanabilir:

• Edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde kiracıya yazılı bildirim yapıp, edinmeden altı ay geçtikten sonra dava açmak.
• Dilerse sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde ihtiyaç nedeniyle dava açmak.

Altı ay, kiracının kendiliğinden çıkmak zorunda olduğu süre değildir; yeni malikin özel dava yolunda beklemesi gereken süredir. Bildirimin bir aylık süre içinde kiracıya ulaşması ve ihtiyacın gerçekliği önemlidir. Ayrıntılı bilgi için Ev Satılırsa Kiracı Çıkar mı? rehberini okuyabilirsiniz.

7. Kiracının veya eşinin uygun başka konutu bulunması

Kiracının ya da birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu varsa ve kiraya veren sözleşme kurulurken bunu bilmiyorsa TBK 352/3 uyarınca tahliye davası gündeme gelebilir. Dava, sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde açılmalıdır.

Her taşınmaz bu sebep için yeterli değildir. Konutun fiilen ve hukuken oturmaya elverişliliği, büyüklüğü, aile ihtiyacına uygunluğu, konumu, üzerindeki kullanım engelleri ve kiraya verenin başlangıçtaki bilgisi somut olaya göre incelenir. Hüküm, kiracının herhangi bir yerde arsa, hisseli taşınmaz veya kullanılamaz bir konut sahibi olmasını otomatik tahliye sebebi yapmaz.

8. Özen borcuna aykırılık ve komşuları rahatsız etme

Kiracı, kiralananı sözleşmeye uygun ve özenle kullanmak; taşınmazda oturan kişiler ile komşulara gerekli saygıyı göstermek zorundadır. Bu yükümlülüğe aykırılık hâlinde TBK 316 uygulanabilir.

Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya veren, kural olarak aykırılığın giderilmesi için en az 30 gün süre veren yazılı ihtar göndermeli ve düzeltilmezse sözleşmeyi feshedeceğini bildirmelidir. Kiracının kasıtlı olarak ağır zarar vermesi, verilecek sürenin yararsız olacağının anlaşılması veya davranışın kiraya veren ya da komşular için çekilmez hâle gelmesi gibi kanundaki ağır durumlarda yazılı bildirimle hemen fesih mümkün olabilir.

Gürültü, amaç dışı kullanım, izinsiz alt kira veya taşınmaza zarar iddialarında olayın ağırlığı, sürekliliği, deliller ve sözleşme hükümleri birlikte değerlendirilir. Tek bir soyut şikâyet her durumda tahliye için yeterli kabul edilmez.

9. Sözleşmenin bitmesi ve 10 yıllık uzama süresi

Konut ve çatılı işyeri kiralarında belirli süreli sözleşme, kiracı sürenin bitiminden en az 15 gün önce yazılı bildirimde bulunmadıkça aynı koşullarla bir yıl uzar. Kiraya veren yalnızca belirli sürenin sona ermesine dayanarak sözleşmeyi bitiremez.

Bunun istisnalarından biri TBK 347'deki on yıllık uzama süresidir. On yıllık uzama süresi tamamlandıktan sonra kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce yazılı bildirim yaparak herhangi bir tahliye sebebi göstermeden sözleşmeyi sona erdirebilir. Hesap, yalnızca sözleşmenin ilk imza tarihinden “10 yıl geçti” denilerek yapılmamalı; ilk belirli süre ve ardından gelen uzama yılları ayrı ayrı dikkate alınmalıdır.

Belirsiz süreli konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya verenin sebep göstermeksizin sona erdirme hakkı da kira başlangıcından on yıl geçtikten sonra genel fesih bildirimi kurallarına tabidir. Yanlış dönem veya geç bildirim, sona erme tarihini değiştirebilir.

Yeniden kiralama yasağı nedir?

Kiraya veren, ihtiyaç amacıyla tahliye ettirdiği kiralananı haklı bir sebep olmaksızın üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz. Yeniden inşa veya imar amacıyla boşaltılan taşınmaz da haklı sebep olmadıkça eski hâliyle üç yıl başkasına kiralanamaz.

Yeniden inşa ve imar sonrasında eski kiracının, yeni durumu ve yeni kira bedeliyle kiralama konusunda öncelik hakkı vardır. Bu hakkın kiraya verenin yazılı bildirimini izleyen bir ay içinde kullanılması gerekir. TBK 355'e aykırılık hâlinde eski kiracı, son kira yılında ödenmiş bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat isteyebilir.

Tahliye süreci nasıl ilerler?

1. Doğru sebep belirlenir: Ödeme temerrüdü, ihtiyaç, taahhüt veya başka bir yolun şartları birbirine karıştırılmamalıdır.
2. Deliller hazırlanır: Kira sözleşmesi, tapu, ödeme kayıtları, ihtarlar, tebligatlar, taahhüt, proje ve ihtiyaç belgeleri korunmalıdır.
3. Bildirim ve süre korunur: Tebligatın içeriği, ulaşma tarihi ve bir aylık dava veya takip süreleri kontrol edilmelidir.
4. Arabuluculuğa başvurulur: İlamsız icra yoluyla tahliye istisnası dışında kira davalarında arabuluculuk kural olarak dava şartıdır.
5. Dava veya icra yolu yürütülür: Tahliye taahhüdü ve kira temerrüdünde uygun icra yolu; diğer pek çok sebepte Sulh Hukuk Mahkemesi gündeme gelir.
6. Tahliye teslimle tamamlanır: Anahtar, sayaçlar, demirbaşlar, borçlar ve güvence için yazılı teslim tutanağı düzenlenmesi uyuşmazlık riskini azaltır.

Tahliye davasından önce arabuluculuk zorunlu mu?

1 Eylül 2023'ten beri kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda, kiralanan taşınmazların İcra ve İflas Kanunu'na göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler hariç olmak üzere, dava açılmadan önce arabulucuya başvuru kural olarak dava şartıdır.

Arabuluculuk, tahliye sebebinin kanuni şartlarını ortadan kaldırmaz; taraflara teslim tarihi, kira borcu, güvence, taşınma gideri veya anahtar teslimi gibi konularda anlaşma imkânı sunar. Bir aylık dava süreleri gibi hak düşürücü süreler bulunduğundan başvuru zamanı ve arabuluculuk süresinin hesaba etkisi dikkatle değerlendirilmelidir.

Kiracının tahliye talebi karşısındaki hakları

• Tahliye sebebini, bildirimi ve dayanak belgeleri inceleme,
• Haksız veya süresiz talebe karşı itiraz ve savunma yapma,
• Ödeme yaptıysa banka dekontu, makbuz ve yazışmaları sunma,
• İmza, tarih, irade veya teslim yönünden taahhüde itiraz etme,
• Gerçek olmayan ihtiyaç veya yeniden kiralama yasağına aykırılığı ileri sürme,
• Arabuluculukta anlaşma teklifini kabul etmeme veya karşı teklif sunma,
• Kanuni yollara ve şartları varsa adli yardıma başvurma

Tahliye talebi alan kiracı, tebligat veya ödeme emrini görmezden gelmemelidir. İtiraz ve cevap süreleri kısa olabilir. Belge üzerindeki tarih, tebliğ günü ve ödeme kayıtlarıyla birlikte hızlı hukuki değerlendirme yapılması hak kaybını önleyebilir.

Kiraya verenin dikkat etmesi gerekenler

• Tahliye sebebine uygun madde ve başvuru yolunu seçin.
• Sözlü taleple yetinmeyin; gerekli bildirimleri yazılı ve ispatlanabilir yapın.
• Bir aylık dava veya takip süresinin başlangıcını doğru hesaplayın.
• Ödeme kayıtlarında ay, tutar ve gecikme tarihlerini açıkça ayırın.
• İhtiyaç iddiasını gerçek ve tutarlı belgelerle destekleyin.
• Kiracıyı baskı, kilit değişikliği veya hizmet kesintisiyle çıkarmaya çalışmayın.
• Tahliye sonrasında TBK 355'teki üç yıllık yeniden kiralama yasağını gözetin.

Yanlış bilinen tahliye iddiaları

• “Sözleşme bitti, kiracı hemen çıkar.” Yanlış; süre sonu tek başına yeterli değildir.
• “Ev satıldı, kiracının sözleşmesi bitti.” Yanlış; kira yeni malike karşı devam eder.
• “Noter ihtarı gönderince tahliye tamamlanır.” Yanlış; çoğu durumda dava veya icra gerekir.
• “Kira düşük kaldıysa kiracı çıkarılabilir.” Yanlış; düşük kira tek başına tahliye sebebi değildir.
• “Tahliye taahhüdü varsa aynı gün kapı değiştirilebilir.” Yanlış; kanuni başvuru yolu izlenmelidir.
• “Kiracının herhangi bir taşınmazı varsa tahliye edilir.” Yanlış; TBK 352/3'ün özel şartları aranır.

Kira artışı tahliye sebebi midir?

Tarafların kira artışı konusunda anlaşamaması, tek başına tahliye sebebi değildir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında yenilenen dönem için kararlaştırılan artış TBK 344'teki on iki aylık TÜFE ortalamasına göre değişim oranını aşamaz. Bu oran üst sınırdır; geçerli daha düşük sözleşme oranı bulunabilir.

Kira bedelinin düşük kaldığı düşünülüyorsa şartları varsa kira tespit veya uyarlama davası ayrı bir hukuki yoldur. Yasal olarak doğmuş ve muaccel kira bedelinin ödenmemesi ise temerrüt ya da iki haklı ihtar kapsamında farklı sonuçlar doğurabilir. Güncel tutarı görmek için Kira Artışı Hesaplama Aracını kullanabilirsiniz.

Sonuç

Ev sahibinin mülkiyet hakkı, kira sözleşmesi ve kiracıyı koruyan emredici hükümlerle birlikte uygulanır. Tahliye için yalnızca bir gerekçe ileri sürmek yetmez; gerekçenin kanunda düzenlenmiş olması, şartlarının ispatlanması ve sürelerin doğru başvuru yoluyla korunması gerekir.

Kiracı açısından en önemli adım, tebligatı ve ödeme emrini süresinde incelemektir. Kiraya veren açısından ise doğru tahliye sebebini seçmek, yazılı delilleri hazırlamak ve fiilî müdahale yerine yasal süreci işletmektir. Her iki taraf için de somut belge ve tarihler sonucu değiştirebileceğinden profesyonel hukuki destek önem taşır.

Sık Sorulan Sorular

Kira sözleşmesi bittiğinde ev sahibi kiracıyı çıkarabilir mi?

Konut ve çatılı işyeri kiralarında yalnızca belirli sürenin dolması kiraya verene tahliye hakkı vermez. Kiracı, sürenin bitiminden en az 15 gün önce yazılı fesih bildiriminde bulunmazsa sözleşme kural olarak bir yıl uzar. Kiraya veren, kanuni bir tahliye sebebine dayanabilir veya TBK 347'deki on yıllık uzama süresi sonrasındaki özel bildirim yolunu kullanabilir.

Kira ödenmezse kiracı hemen tahliye edilir mi?

Hayır. Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya veren, ödenmeyen kira veya yan gider için kiracıya yazılı bildirimle en az 30 günlük ödeme süresi vermelidir. Süre bildirimden sonraki gün işlemeye başlar. Ödeme yapılmazsa sözleşmenin feshi, dava veya ilamsız icra yoluyla tahliye gündeme gelebilir.

İki haklı ihtar nedeniyle tahliye ne zaman istenebilir?

Kiracı aynı kira yılı veya kanunda belirtilen ilgili dönem içinde kira bedelini zamanında ödemediği için iki haklı yazılı ihtara sebep olmuşsa kiraya veren, kira yılının ya da sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde dava açabilir. İhtarların haklılığı ve dönem hesabı somut ödeme kayıtlarına göre incelenir.

Tahliye taahhütnamesi varsa kiracı ne zaman çıkarılabilir?

Tahliye taahhüdünün kiralananın tesliminden sonra kiracı tarafından yazılı olarak verilmesi ve belirli tahliye tarihini içermesi gerekir. Kiracı bu tarihte çıkmazsa kiraya veren, taahhüt edilen tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmalı veya dava açmalıdır. Belgenin geçerliliği ve imza ya da tarih itirazları somut olaya göre değerlendirilir.

Ev satılırsa yeni malik kiracıyı çıkarabilir mi?

Satış tek başına tahliye sebebi değildir; kira sözleşmesi yeni malike karşı da devam eder. Yeni malik kendisi veya kanunda sayılan yakınları için gerçek ve zorunlu konut ya da işyeri ihtiyacı varsa edinmeden başlayarak bir ay içinde yazılı bildirim yapıp altı ay sonra dava açabilir. Ayrıca sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde dava açma yolunu da kullanabilir.

Tahliye davasından önce arabuluculuk zorunlu mu?

Kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda, kiralanan taşınmazların İcra ve İflas Kanunu'na göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler hariç olmak üzere, dava açılmadan önce arabulucuya başvuru kural olarak dava şartıdır. Hak düşürücü süreler nedeniyle başvurunun zamanında yapılması önemlidir.