kirahesaplama.com.tr

Ev Sahibi İstediği Zaman “Hadi Çık” Diyebilir mi?

Kiracı açısından en büyük endişelerden biri, ev sahibinin “evi satıyorum, kendim oturacağım, kirayı az buluyorum” gibi gerekçelerle aniden tahliye istemesidir. Pek çok kiracı, ev sahibinin tek taraflı kararıyla dilediği gün kiracıyı çıkarabileceğini düşünür. Oysa Türk Borçlar Kanunu’na göre kiracılar ciddi ölçüde korunmaktadır ve tahliye ancak kanunda sayılan tahliye sebeplerinden biri varsa mümkündür.

Yani ev sahibi, salt “kira bedeli düşük kaldı” veya “başka bir kiracı daha yüksek bedel verdi” gibi sebeplerle kiracıyı hemen çıkaramaz. Tahliye için ya dava açması ya da icra yoluna başvurması gerekir ve her iki yol da belirli şartlara bağlıdır.

Kanuni Tahliye Sebepleri Nelerdir?

Tahliye sebepleri temel olarak birkaç ana başlıkta toplanabilir. Bu yazıda konut ve çatılı işyeri kiraları bakımından en çok karşılaşılan tahliye sebeplerini özetleyeceğiz:

• Kiracının tahliye taahhütnamesi vermiş olması,
• Kiranın ödenmemesi veya sık sık geciktirilmesi,
• Ev sahibinin, eşinin ya da çocuklarının konuta ihtiyaç duyması,
• Taşınmazın yeniden inşa veya esaslı onarım gerektirmesi,
• Taşınmazın yeni malik tarafından satın alınması ve ihtiyacın ileri sürülmesi,
• Kiracının aynı ilçe veya belediye sınırları içinde oturabileceği başka bir konutunun bulunması (belirli şartlarla),
• Sözleşmenin belli koşullarda bitmesi ve yenilenmemesi.

Bu başlıkların her biri farklı usul ve süreler içerir. Aşağıda en sık sorulanları ayrıntılı biçimde ele alıyoruz.

1. Tahliye Taahhütnamesi ile Tahliye

Tahliye taahhütnamesi, kiracının belirli bir tarihte evi boşaltmayı yazılı olarak kabul ettiği belgedir. Eğer bu belge kanuna uygun şekilde düzenlenmişse, ev sahibi taahhütte belirtilen tarih geçtikten sonra icra yoluyla hızlı tahliye isteyebilir.

Ancak taahhüdün geçerli olabilmesi için:

• Kira sözleşmesi ve kiracının eve yerleşmesinden sonra imzalanmış olması,
• Tahliye tarihinin gün/ay/yıl olarak açık şekilde yazılması,
• Kiracının özgür iradesiyle imzalamış olması

gibi şartlar aranır. Bu konuyu ayrıntılı öğrenmek isterseniz, “Tahliye Taahhütnamesi Nedir?” başlıklı yazımıza da göz atabilirsiniz.

2. Kiranın Ödenmemesi ve İki Haklı İhtar

Kira bedelinin zamanında ödenmesi, kiracının en temel yükümlülüğüdür. Kiracı kira bedelini hiç ödemez veya sürekli geç öderse ev sahibi tahliye hakkına sahip olabilir. Bu noktada iki ayrı durum karşımıza çıkar:

Kira Hiç Ödenmiyorsa

Kira hiç ödenmiyorsa ev sahibi, icra takibi başlatarak hem alacağını talep edebilir hem de tahliye isteyebilir. Kiracıya ödeme için belirli bir süre verilir; bu sürede ödeme yapılmazsa tahliye süreci başlatılabilir.

İki Haklı İhtar Kuralı

Kiracı, bir kira yılı içinde kira bedelini iki kez zamanında ödemez ve ev sahibi bu gecikmeleri yazılı ihtar ile belgeleyip kiracıya gönderirse, iki haklı ihtar sebebine dayanarak kira sözleşmesinin bitiminde tahliye davası açabilir. Burada önemli olan, ihtarların aynı kira yılı içinde ve haklı nedenlerle yapılmış olmasıdır.

3. Ev Sahibinin veya Yakınlarının “İhtiyaç Nedeniyle” Tahliye Talebi

Ev sahibinin, eşinin, çocuklarının veya kanunda sayılan diğer yakınlarının konutta oturma ihtiyacı doğabilir. Örneğin ev sahibi kirayı düşük bulsa bile “kira az, çık” diyemez; ama kendisi veya çocuğu gerçekten oturma ihtiyacı içindeyse, bu durumu ispatlayarak tahliye talep edebilir.

İhtiyaç nedeniyle tahliye davası açılabilmesi için:

• İhtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması,
• Bu ihtiyacın mahkemeye belgelerle ve tutarlı beyanlarla açıklanabilmesi,
• Davanın kanunda belirtilen sürelerde açılması

gerekir. Mahkemeler, sadece “ileride oturmayı düşünüyorum” gibi soyut beyanları yeterli görmeyebilir.

4. Yeniden İnşa, Kapsamlı Onarım ve Kentsel Dönüşüm Sebebiyle Tahliye

Bazen konutun mevcut haliyle kullanılması mümkün olmayabilir; bina ekonomik ömrünü doldurmuştur, güçlendirme veya yıkılıp yeniden yapılma planı vardır. Bu durumda ev sahibi, taşınmazı esaslı şekilde onarmak veya yeniden inşa etmek istiyorsa tahliye talep edebilir.

Bu tür tahliyelerde:

• Planlanan onarım veya yeniden inşa işleminin gerçekten zorunlu olması,
• İşlemlerin kira sözleşmesinin devamı sırasında yapılmasının mümkün olmaması,
• Davanın süresinde açılması

önemlidir. Kentsel dönüşüm süreçlerinde ise ayrı mevzuat hükümleri de devreye girebilir. Kiracının taşınma ve yeni konut bulma süreci bu davalarda ayrıca dikkate alınır.

5. Taşınmazın Satılması ve Yeni Malikin Tahliye Talebi

“Ev satılırsa kiracı çıkar mı?” sorusu sık sorulur. Bir konut veya işyerinin satılması tek başına tahliye sebebi değildir. Kiracının kira sözleşmesi, kural olarak yeni malike karşı da devam eder. Ancak yeni malik, konuta kendisi veya yakınları için ihtiyaç duyuyorsa belirli şartlarla tahliye davası açabilir.

Genellikle:

• Satıştan sonra kiracıya yazılı bildirim yapılması,
• Bildirim tarihinden itibaren kanunda öngörülen süreler içinde dava açılması,
• İhtiyacın gerçek ve samimi olduğunun ispatlanması

aranır. “Evi yatırım için aldım, kiracı istemiyorum” yaklaşımı tek başına yeterli görülmez.

6. Kiracının Aynı Yerde Başka Konutu Olması

Kanunda, kiracının aynı ilçe veya belediye sınırları içinde oturabileceği başka bir konutu olması hâlinde ev sahibine tahliye hakkı tanıyan hükümler de bulunmaktadır. Ancak bu hükmün uygulanması için:

• Kiraladığı konuta benzer nitelikte başka bir taşınmazının bulunması,
• Bu taşınmazda oturmasının fiilen mümkün olması,
• Bu durumun ev sahibi tarafından ispatlanabilmesi

gerekir. Uygulamada ispat zorluğu nedeniyle bu sebebe dayalı davalar daha sınırlı sayıdadır.

7. Sözleşme Süresi, Belirli – Belirsiz Süreli Kira Ayrımı

Bir başka yanlış bilinen konu da “Sözleşme bitti, çıkmak zorundasın” ifadesidir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında, süre dolduğunda kiracı evde oturmaya devam ediyorsa ve ev sahibi de süre bitiminde geçerli bir tahliye sebebine dayanarak ihtar veya dava açmıyorsa, sözleşme kendiliğinden uzamış sayılır.

Yani sadece sürenin dolması tek başına tahliye sebebi değildir. Ev sahibinin, kanunda sayılan sebeplerden birine dayanarak işlem yapması gerekir.

Ev Sahibi Tahliye İçin Nasıl Bir Yol İzler?

Tahliye sebebine göre izlenecek yol değişir. Başlıca yolları şöyle özetleyebiliriz:

• İcra yoluyla tahliye: Geçerli bir tahliye taahhütnamesi varsa veya kira hiç ödenmiyorsa kullanılır.
• Tahliye davası: İhtiyaç, yeniden inşa, iki haklı ihtar, yeni malik ihtiyacı gibi sebeplerde Sulh Hukuk Mahkemesi’nde açılır.
• Arabuluculuk: Kira uyuşmazlıklarında dava açmadan önce zorunlu arabuluculuk süreci devreye girebilir. Taraflar bu aşamada anlaşma sağlayabilir.

Her durumda sürelere dikkat etmek, yazılı bildirimleri doğru yapmak ve mümkünse hukuki destek almak önemlidir.

Kiracının Hakları Nelerdir?

Kiracılar, tahliye tehdidi karşısında kendilerini çaresiz hissetse de aslında güçlü bir yasal korumaya sahiptir. Kısaca kiracının haklarını şöyle özetleyebiliriz:

• Ev sahibinin keyfi tahliye talebine karşı çıkma hakkı,
• Yasal sınırları aşan kira artışlarını reddetme hakkı,
• Haksız tahliye davalarına karşı savunma yapma ve delil sunma hakkı,
• Zorla, baskıyla imzalatılan tahliye taahhütnamelerine karşı itiraz hakkı,
• Arabuluculuk ve dava yoluna başvurma imkânı.

Özellikle imzalanan belgelerin ne anlama geldiğini tam bilmeden hareket edilmemesi, kiracının lehine olacaktır.

Yanlış Bilinen 5 Tahliye Efsanesi

Günlük hayatta sık duyulan ama hukuken doğru olmayan bazı cümleler şunlardır:

• “Ev sahibi isterse 3 ay önceden haber verir, seni çıkarır.”
• “Evi sattıysa kiracının hiç hakkı kalmaz.”
• “Sözleşme bitti, otomatik tahliye olursun.”
• “Tahliye taahhüdünü imzaladıysan başka çaren yok, hemen çıkmalısın.”
• “Kira düşük kaldıysa ev sahibinin seni çıkarma hakkı var.”

Bu cümlelerin her biri eksik ya da yanlış bilgiler içerir. Tahliye her zaman belirli şartlara ve sürelere tabidir.

Kiranızı Doğru Hesaplayın, İhtilaf Riskini Azaltın

Pek çok tahliye tartışmasının arkasında, tarafların kira artış oranı konusunda anlaşamaması yatar. Ev sahibi yüksek artış ister, kiracı TÜFE sınırını aşan artışa itiraz eder. Gerilim büyüdükçe taraflar tahliye, dava ve icra gibi ağır süreçlerle karşı karşıya kalabilir.

Bu nedenle kira dönemine girerken, yeni kira tutarını Kira Artışı Hesaplama Aracımızla doğru ve şeffaf şekilde hesaplamak, pek çok uyuşmazlığın baştan önüne geçebilir.

Sonuç: Ev Sahibinin Tahliye Hakkı Var, Ama Sınırsız Değil

Ev sahibi, taşınmazı üzerinde elbette hak sahibidir; ancak kiracıyla imzaladığı kira sözleşmesi ve Türk Borçlar Kanunu hükümleri nedeniyle bu hak sınırsız değildir. Tahliye için mutlaka kanuni bir sebep bulunmalı, süreç kuralına uygun işletilmeli ve kiracının temel barınma hakkı gözetilmelidir.

Kiracıysanız, karşılaştığınız tahliye taleplerinin gerçekten kanunda sayılan sebeplerden birine dayanıp dayanmadığını sorgulamanız önemlidir. Ev sahibiyseniz, hak kaybı yaşamamak için tahliye sürecini aceleyle değil, mevzuata uygun şekilde yürütmeniz gerekir.

Unutmayın: Bu yazı genel bilgilendirme amacı taşır. Somut uyuşmazlıklarda mutlaka bir hukuk uzmanından profesyonel destek alınmalıdır.