Tahliye Taahhütnamesi Nedir? Geçerli Olması İçin Şartlar
Kiracının belirli bir tarihte evi boşaltmayı taahhüt ettiği hukuki belge hakkında bilmeniz gereken tüm detaylar.
Kiracının belirli bir tarihte evi boşaltmayı taahhüt ettiği hukuki belge hakkında bilmeniz gereken tüm detaylar.
Tahliye taahhütnamesi, kiracının belirli bir tarihte kiralanan konutu veya işyerini boşaltacağını yazılı olarak kabul ettiği belgedir. Uygulamada çoğunlukla “tahliye taahhüdü” olarak adlandırılır. Bu belge sayesinde ev sahibi, belirtilen tarihte kiracının taşınmazı boşaltmasını talep edebilir ve şartlar oluştuysa icra yoluyla hızlı tahliye imkânına kavuşur.
Özellikle kiraların hızla arttığı dönemlerde tahliye taahhütnamesi hem kiracılar hem de ev sahipleri açısından oldukça gündemde olan bir konudur. Ancak her imzalanan taahhüt belgesi hukuken geçerli olmayabilir. Bu nedenle belgenin hangi şartlarda geçerli olduğu ve nasıl hazırlanması gerektiği iyi bilinmelidir.
Tahliye taahhüdünün hukuki dayanağı, Türk Borçlar Kanunu’nun ilgili maddeleridir. Kanunda, kiracının kiralananı belirli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlenmesi hâlinde, bu tarihten sonra ev sahibinin taahhüde dayanarak tahliye talep edebileceği düzenlenmiştir. Yani tahliye taahhütnamesi, tek başına sözlü bir vaatten ibaret değildir; belirli şekil şartlarına uyulduğunda bağlayıcı bir hukuki sonuç doğurur.
Tahliye taahhütnamesinin geçerliliği açısından uygulamada en çok üzerinde durulan nokta, belgenin kira sözleşmesinden sonra ve kiracının fiilen yerleşmesinden sonra düzenlenmesidir. Uygulamada bazı ev sahipleri, kiracıdan henüz eve girmeden veya sözleşme imzalanırken boş tarihli bir tahliye taahhüdü alabilmektedir. Bu durum, kiracının baskı altında imza attığı iddialarına yol açmakta ve mahkemeler bu tür belgeleri çoğu zaman geçersiz sayabilmektedir.
Bu nedenle:
Tahliye taahhütnamesinde, kiracının taşınmazı boşaltmayı taahhüt ettiği tarih mutlaka gün/ay/yıl şeklinde açıkça belirtilmelidir. “Bir yıl sonra”, “sözleşme bitiminde”, “istenildiğinde” gibi muğlak ifadeler belgenin geçerliliğini zayıflatır. Uygulamada en sağlıklısı, örneğin:
“Kiralananı en geç 30.09.2026 tarihinde hiçbir ihtara gerek kalmaksızın boşaltmayı ve anahtarı teslim etmeyi kabul ediyorum.”
şeklinde açık bir tarih ve irade beyanının yer almasıdır.
Tahliye taahhüdünün mutlaka yazılı olması gerekir. Sözlü olarak “Şu tarihte çıkacağım” denmesi, ev sahibine tahliye hakkı vermez. Yazılı taahhüt:
Noter zorunlu değildir ancak yaygın olan ve ispat açısından daha güçlü görülen yöntem, noter onaylı tahliye taahhüdüdür.
Tahliye taahhütnamesini imzalayan kişinin, kira sözleşmesindeki kiracı ile aynı kişi olması beklenir. Bir başkası adına imza atılması ya da aile bireylerinden birinin imza atması, özellikle konut kiralarında sorun yaratabilir. Kiracının ad-soyad bilgisi, T.C. kimlik numarası ve imzası belgede açıkça yer almalıdır.
Birden fazla kiracının bulunduğu (örneğin iki arkadaşın birlikte kiraladığı) durumlarda, mümkünse tüm kiracıların taahhüdü imzalaması önerilir. Tek kişinin imzasının yeterli sayılıp sayılmayacağı somut olaya göre değişebilir.
Konutun aile konutu olması hâlinde, kira sözleşmesinde ad geçmese bile eşin de konut üzerinde belirli hakları olabilir. Bazı uyuşmazlıklarda, yalnızca bir eşin verdiği tahliye taahhüdünün geçerliliği tartışma konusu olmuştur. Bu nedenle aile konutu olarak kullanılan taşınmazlarda, mümkünse her iki eşin de bilgilendirilmesi ve imzasının alınması ileride çıkabilecek ihtilafları azaltacaktır.
Kiracı, taahhüt ettiği tarihte taşınmazı boşaltmazsa, ev sahibi bu belgeye dayanarak icra dairesi aracılığıyla tahliye takibi başlatabilir. Bu yol, normal tahliye davalarına göre daha hızlıdır çünkü mahkeme kararı beklenmeden, taahhüdün varlığına dayanılarak işlem yapılır. Kiracı belgede yer alan imzayı inkâr ederse, dosya mahkemeye taşınabilir ve imza incelemesi yapılabilir.
Ev sahibinin dikkat etmesi gereken önemli nokta ise, taahhütte yazılı tahliye tarihinden itibaren belli bir süre içinde icra takibini başlatmasıdır. Bu süre geçtikten sonra taahhüde dayanarak tahliye istemek güçleşebilir.
Kiracı açısından bakıldığında tahliye taahhütnamesi, belirli bir tarihte evi boşaltma yükümlülüğü doğurur. Taşınma planı yapılmadan ve ileri tarih öngörülmeden aceleyle taahhüt verilmesi, sonradan ciddi mağduriyetler yaratabilir. Özellikle yeni bir ev bulmanın zor olduğu, kira fiyatlarının yüksek seyrettiği dönemlerde bu belgenin etkisi daha da büyüktür.
Kiracı taahhüt verdiği tarihte evi boşaltamazsa, ev sahibi tahliye takibi başlatabilir ve süreç sonunda kiracı hukuki masraflarla karşılaşabilir. Ayrıca tahliye taahhüdü, ev sahibinin “kira artışını kabul etmezsen tahliye taahhüdünü uygularım” şeklindeki baskısına da zemin oluşturabilir. Bu yüzden kiracının bu belgeyi imzalamadan önce mutlaka düşünmesi gerekir.
Uygulamada tahliye taahhütnamesi hazırlanırken birçok hata yapılabilmektedir. En sık karşılaşılanlar şunlardır:
Bu tür durumlar, mahkemelerin gözünde belgenin irade fesadı ile, yani baskı veya yanılma ile imzalandığı yönünde değerlendirilmesine neden olabilir. Bu nedenle hem kiracı hem ev sahibi, belgenin hazırlanış sürecini şeffaf ve kurallara uygun şekilde yürütmelidir.
Tahliye taahhütnamesinin geçerli olması için noter şartı kanunen zorunlu değildir. Elden yazılmış, imzalanmış ve tarih içeren bir taahhüt de belirli şartlar altında geçerlidir. Ancak noter tarafından düzenlenen taahhüt:
Bu nedenle yüksek bedelli veya uzun süreli kira ilişkilerinde noter düzenlemesi tercih edilebilir.
Tahliye taahhütnamesi hem konut hem de işyeri kiraları için kullanılabilir. Ancak özellikle ticari kiralarda kiracının profesyonel bir işletme olması, mahkemelerin değerlendirmesinde kimi zaman farklı sonuçlar doğurabilir. Şirket adına imzalanan taahhütlerde imza yetkisi, ticaret sicil kayıtları ve şirket içi kararlar da önem kazanır.
Bazı kira ilişkilerinde ev sahipleri, “Kira artışını kabul etmezsen tahliye taahhüdünü uygularım” diyerek kiracı üzerinde baskı kurmaya çalışabilmektedir. Tahliye taahhüdü kira artışı belirleme aracı değildir; yalnızca belirli tarihte konutun boşaltılmasını sağlar. Kira bedelinin belirlenmesi, TÜFE oranı ve sözleşme hükümleri çerçevesinde değerlendirilmelidir. Taraflar kira artışında anlaşamazsa, tahliye taahhüdünden bağımsız olarak kira tespit davası gibi yollar gündeme gelebilir.
Her taşınmaz için tek tip bir metin şart olmasa da sağlıklı bir tahliye taahhütnamesinde genellikle şu unsurlar yer alır:
Basit bir metin dahi hukuken yeterli olabilir; ancak karışık durumlarda veya tereddüt hâlinde hukuki destek alınması her zaman daha sağlıklıdır.
Kiracı, tahliye taahhüdünde belirtilen tarihten önce taşınmazı boşaltmak isterse bu genellikle sorun oluşturmaz; çünkü taahhüt, en geç o tarihte çıkılacağını ifade eder. Ancak kira sözleşmesindeki süre ve cezai şart hükümleri de ayrıca değerlendirilmelidir. Kiracının erken çıkışı durumunda doğabilecek zarar ve masraflar, tarafların anlaşmasıyla çözülebilir. Aksi hâlde uyuşmazlık yargıya taşınabilir.
Tahliye taahhütnamesi, doğru düzenlendiğinde ev sahibi için oldukça güçlü bir hukuki araç, kiracı için ise bağlayıcı bir taahhüttür. Hatalı veya baskı altında imzalanmış bir taahhüt belgesi ise tarafları uzun süren davalarla uğraştırabilir.
Özellikle kira bedellerinin yükseldiği dönemlerde, hem kiracıların hem de ev sahiplerinin bu belgenin sonuçlarını iyi anlaması büyük önem taşımaktadır. Taahhüt vermeden önce, tahliye tarihine kadar olan süreçte barınma planı, aile durumu, iş ve ekonomik koşullar mutlaka gözden geçirilmelidir.
Kira döneminiz yaklaşıyorsa ve yeni kira tutarınızı doğru şekilde görmek istiyorsanız, Kira Artışı Hesaplama Aracımızı kullanarak TÜFE’ye göre saniyeler içinde hesaplama yapabilirsiniz.
