Kira sözleşmesi feshi ne anlama gelir?
Fesih, taraflardan birinin kira ilişkisini kanunda veya sözleşmede öngörülen şartlarla sona erdirmeye yönelik irade açıklamasıdır. Ancak fesih bildirimi ile taşınmazın boşaltılması aynı şey değildir. Kiracı sona erme tarihinde taşınmazı teslim etmezse, kiraya veren sebebine göre arabuluculuk, dava veya icra yolunu izlemelidir.
Hangi sürenin uygulanacağı; sözleşmenin belirli veya belirsiz süreli olmasına, kiralananın konut ya da çatılı iş yeri niteliğine, bildirimi yapan tarafa ve ileri sürülen sona erme sebebine göre değişir. Bu nedenle yalnızca sözleşmedeki bitiş tarihine bakılarak işlem yapılması hatalı sonuç doğurabilir.
| Durum | Temel süre veya şart | Başlıca yöntem |
|---|---|---|
| Kiracının dönem sonunda çıkması | Belirli süre bitiminden en az 15 gün önce | Yazılı fesih bildirimi |
| Kiracının erken çıkması | Benzer koşullarla yeniden kiralamaya kadar makul süre | Yazılı bildirim, teslim ve TBK 325 hesabı |
| Belirsiz süreli taşınmaz kirası | Kural olarak altı aylık dönem sonu için üç ay önce | Yazılı fesih bildirimi |
| Ev sahibinin 10 yıllık uzama hakkı | İzleyen uzama yılı sonu için en az üç ay önce | Yazılı bildirim; gerekirse tahliye yolu |
| İhtiyaç veya yeniden inşa | Kanuni sebep ve dava süresine uyulması | Arabuluculuk sonrası tahliye davası |
| Temerrüt | Konut ve çatılı iş yerinde en az 30 günlük ödeme süresi | Yazılı ihtar; koşuluna göre dava veya icra |
Kiracı kira sözleşmesini nasıl fesheder?
Belirli süreli sözleşmenin sonunda fesih
TBK 347 uyarınca kiracı, belirli süreli konut veya çatılı iş yeri kira sözleşmesinin sonunda ayrılmak istiyorsa sözleşme bitiminden en az 15 gün önce bildirimde bulunmalıdır. Bu süre içinde bildirim yapılmazsa sözleşme kural olarak aynı koşullarla bir yıl uzamış sayılır.
On beş günlük süre, sözleşme devam ederken kiracının hiçbir mali sonuç olmadan istediği zaman çıkabileceği anlamına gelmez. Bu kural belirli süreli sözleşmenin normal bitiminde uzamayı önleyen bildirimle ilgilidir. Sözleşme bitmeden yapılan teslimde TBK 325 ayrıca değerlendirilir.
Belirsiz süreli sözleşmede fesih
Belirsiz süreli konut ve çatılı iş yeri kirasında kiracı, genel hükümlere göre sözleşmeyi sona erdirebilir. Taşınmaz ve taşınır yapı kiralarında daha uzun bir süre kararlaştırılmamışsa, yerel âdetteki kira döneminin sonu; böyle bir âdet yoksa altı aylık kira döneminin sonu için üç aylık fesih bildirim süresine uyulur.
Bildirim süresine veya fesih dönemine uyulmazsa bildirim tamamen yok sayılmaz; kural olarak bir sonraki fesih dönemi için sonuç doğurur. Başlangıç tarihi ve sözleşmedeki daha uzun süre hükümleri bu nedenle kontrol edilmelidir.
Aile konutunda eşin rızası
Kiralanan aile konutu olarak kullanılıyorsa kiracı, eşinin açık rızası olmadan kira sözleşmesini feshedemez. Rızanın alınmasının mümkün olmaması veya eşin haklı sebep olmadan rıza vermemesi durumunda hâkimden karar istenebilir. Aile konutu niteliği olan taşınmazlarda bildirimi göndermeden önce bu şart ayrıca incelenmelidir.
Kiracı sözleşme bitmeden çıkarsa ne olur?
Kiracı, sözleşme süresine veya fesih dönemine uymadan taşınmazı geri verirse kira borcu her durumda sözleşmenin sonuna kadar sınırsız biçimde devam etmez. TBK 325'e göre borçlar, taşınmazın benzer koşullarla yeniden kiralanabileceği makul süre boyunca devam edebilir.
Kiracı bu süre dolmadan, kiraya verenden kabul etmesi beklenebilecek, ödeme gücü bulunan ve kira ilişkisini devralmaya hazır uygun bir yeni kiracı bulursa sözleşmeden doğan borçları sona erebilir. Kiraya veren de yapmaktan kurtulduğu giderleri ve başka kullanımdan elde ettiği ya da kasten elde etmekten kaçındığı yararları kira alacağından indirmek zorundadır.
Erken teslimde hangi belgeler hazırlanmalıdır?
- Çıkış iradesi ve planlanan teslim tarihi yazılı bildirilmelidir.
- Anahtar teslim tutanağı düzenlenmeli; tarih ve anahtar sayısı yazılmalıdır.
- Sayaç değerleri, demirbaşlar ve taşınmazın durumu fotoğraflanmalıdır.
- Kira, aidat ve abonelik borçlarının hangi tarihe kadar ödendiği belirtilmelidir.
- Depozito hesabı ve varsa kesinti gerekçeleri yazılı hâle getirilmelidir.
- Önerilen yeni kiracıların bilgileri ve kiraya verenin yanıtları saklanmalıdır.
Önemli sebeple fesih mümkün müdür?
Kira ilişkisinin devamını taraf için çekilmez hâle getiren önemli bir sebep bulunuyorsa TBK 331 uyarınca olağanüstü fesih gündeme gelebilir. Bu yol, yalnızca tarafın sözleşmeden çıkmak istemesine değil, kira ilişkisinin devamını objektif olarak çekilmez kılan ciddi koşullara dayanır. Hâkim, durumun özelliklerini dikkate alarak feshin parasal sonuçlarını karara bağlayabilir.
Kiralanandaki ağır ayıp, kullanımın ciddi biçimde engellenmesi veya tarafların yükümlülüklerine ağır aykırılık gibi hâllerde farklı TBK hükümleri de uygulanabilir. “Haklı neden var” denilerek bildirim ve delil toplamadan taşınmazın terk edilmesi, sonradan kira borcu ve tazminat uyuşmazlığı yaratabilir.
Fesih bildirimi nasıl yapılmalıdır?
Konut ve çatılı iş yeri kiralarında fesih bildiriminin geçerliliği TBK 348 gereğince yazılı şekle bağlıdır. Kanun her fesih bildiriminin noter aracılığıyla yapılmasını zorunlu tutmaz. Bununla birlikte bildirimin içeriği, gönderildiği tarih ve karşı tarafa ulaştığı tarih sonradan ispatlanabilmelidir.
Noter ihtarnamesi bu nedenle uygulamada güçlü yöntemlerden biridir. Güvenli elektronik imzalı ve saklanabilir metinler de yazılı şekil bakımından değerlendirilebilir. Sıradan e-posta, SMS veya WhatsApp mesajına tek başına güvenmek ise imza, içerik, muhatap ve ulaşma tarihi yönünden tartışma doğurabilir.
Fesih bildiriminde bulunması gereken bilgiler
- Kiracı ve kiraya verenin adı, soyadı veya ticaret unvanı
- Kiralananın açık adresi ve sözleşme tarihi
- Feshe dayanak olan sözleşme hükmü veya kanuni sebep
- Sözleşmenin sona ermesinin istendiği açık tarih
- Tahliye, anahtar teslimi ve teslim tutanağına ilişkin öneri
- Varsa kira, aidat, depozito ve abonelik hesabına ilişkin açıklama
- Bildirimi yapan tarafın imzası ve düzenleme tarihi
Ev sahibi kira sözleşmesini nasıl sona erdirebilir?
Konut ve çatılı iş yeri kiralarında kiraya verenin fesih ve tahliye hakkı kiracıya göre daha sınırlıdır. Kiraya veren, belirli süreli sözleşmenin yalnızca sona erdiğini bildirerek kiracıyı çıkaramaz. TBK 347–352'deki bildirim veya dava yollarından birinin şartları oluşmalıdır.
On yıllık uzama süresinden sonra bildirim
Belirli süreli konut ve çatılı iş yeri kirasında kiraya veren, on yıllık uzama süresi tamamlandıktan sonra bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce yazılı bildirim yaparak, sebep göstermeden sözleşmeye son verebilir. İlk sözleşme süresi ile uzama yılları birbirinden ayrılarak hesaplanmalıdır.
Belirsiz süreli kira sözleşmesinde ise kiraya veren, kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra genel hükümlerdeki fesih dönemi ve bildirim sürelerine uyarak sona erdirme hakkını kullanabilir.
Tarih hesabını ayrıntılı görmek için kira sözleşmesinde 10 yıl kuralı rehberini inceleyebilirsiniz.
Kiraya verenin ihtiyacı ve yeniden inşa
Kiraya veren; kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişiler için gerçek ve zorunlu konut ya da iş yeri ihtiyacı varsa tahliye davası açabilir. Yeniden inşa veya imar amacıyla yapılacak esaslı onarım, genişletme ya da değiştirme sırasında kullanım imkânsızsa da dava yoluyla sona erdirme istenebilir.
Belirli süreli sözleşmede dava, sürenin sonundan başlayarak bir ay içinde açılır. Belirsiz süreli sözleşmede genel hükümlere göre belirlenecek tarihten başlayarak bir aylık dava süresi uygulanır. Kiraya veren, dava açma süresi içinde dava açacağını kiracıya yazılı bildirirse TBK 353 uyarınca dava süresi bir kira yılı uzayabilir.
Yeni malikin ihtiyacı
Taşınmazın satılması kira sözleşmesini kendiliğinden sona erdirmez; yeni malik sözleşmenin tarafı olur. Yeni malik kendisi veya kanunda sayılan yakınları için gerçek ve zorunlu ihtiyaca dayanacaksa, edinmeden itibaren bir ay içinde kiracıya yazılı bildirim yapıp edinmeden altı ay sonra dava açabilir. Dilerse sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde dava açma yolunu da kullanabilir.
Satış sonrası hakları incelemek için ev satılırsa kiracının durumu rehberine göz atabilirsiniz.
Kiracıdan kaynaklanan fesih ve tahliye sebepleri
Kira bedeli veya yan giderin ödenmemesi
Kiracı muaccel kira bedelini veya yan gideri ödemezse kiraya veren yazılı bildirimle süre verebilir. Konut ve çatılı iş yeri kirasında bu süre en az 30 gündür ve ödeme yapılmazsa sözleşmenin feshedileceği açıkça bildirilmelidir. Süre, bildirimin yapıldığı tarihi izleyen gün işlemeye başlar.
Borç verilen sürede ödenmezse somut duruma göre dava veya kira alacağı ve tahliye talepli ilamsız icra takibi kullanılabilir. Ödeme emrinin içeriği, tebligat ve ödeme tarihleri sonucu etkiler.
İki haklı ihtar
Kiracı, kanunda belirtilen dönem içinde kira bedelini ödemediği için iki haklı yazılı ihtara sebep olmuşsa kiraya veren, ilgili kira süresinin veya kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde tahliye davası açabilir. İhtarların farklı muaccel kira borçlarına dayanması ve gönderildiği anda haklı olması önemlidir.
Yazılı tahliye taahhüdü
Kiracı, taşınmaz teslim edildikten sonra belirli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlenmiş ve o tarihte tahliye etmemişse kiraya veren, taahhüt edilen tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurabilir veya dava açabilir. Noter onayı kanuni geçerlilik şartı değildir; ancak tarih ve imza itirazlarında ispat kolaylığı sağlayabilir.
Belgenin şartları için tahliye taahhütnamesi rehberini inceleyebilirsiniz.
Özenli kullanma ve komşulara saygı borcunun ihlali
Kiracı, kiralananı sözleşmeye uygun ve özenli kullanmalı; aynı taşınmazda yaşayanlar ile komşulara gerekli saygıyı göstermelidir. Konut ve çatılı iş yeri kirasında kural olarak aykırılığın giderilmesi için en az 30 gün süre veren yazılı ihtar gerekir.
Kiracının taşınmaza kasten ağır zarar vermesi, süre vermenin yararsız olacağının anlaşılması veya davranışın kiraya veren ya da komşular bakımından çekilmez olması gibi ağır hâllerde yazılı bildirimle hemen fesih gündeme gelebilir. Her şikâyet bu istisnai koşulları kendiliğinden oluşturmaz.
Kiracının veya eşinin uygun konutunun bulunması
Kiracının ya da birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli konutu varsa ve kiraya veren sözleşme kurulurken bunu bilmiyorsa, sözleşme bitiminden başlayarak bir ay içinde dava yoluyla sona erdirme isteyebilir. Konutun gerçekten oturmaya elverişli olup olmadığı somut olayda değerlendirilir.
Fesih bildirimi kiracıyı kendiliğinden çıkarır mı?
Hayır. Geçerli bir fesih veya tahliye sebebi bulunduğunu düşünen ev sahibi bile kilidi değiştiremez, kiracının eşyalarını dışarı çıkaramaz ve elektrik ya da suyu kestirerek fiilî tahliye yapamaz. Kiracı taşınmazı gönüllü teslim etmezse kanuni tahliye yolu izlenir.
Tahliye kararının veya kesinleşen icra sürecinin uygulanması yetkili icra organları aracılığıyla yapılır. Ev sahibinin kendi başına müdahalesi hukuki ve cezai sorumluluk doğurabilir.
Kira davalarından önce arabuluculuk zorunlu mu?
Kiralanan taşınmazların İcra ve İflas Kanunu'na göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler hariç olmak üzere, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır. Bu kural 1 Eylül 2023'ten beri uygulanmaktadır.
Arabuluculuk tarafları anlaşmaya zorlamaz. Anlaşma olmazsa son tutanakla dava yoluna geçilebilir. Anlaşma sağlanırsa sözleşmenin sona erme tarihi, anahtar teslimi, kira ve aidat borçları, depozito, hasar iddiaları ve masraflar açıkça yazılmalıdır.
Kira sözleşmesi feshi için uygulama sırası
- Sözleşmeyi sınıflandırın: Belirli veya belirsiz süreli oluşunu, başlangıç ve bitiş tarihini ve konut ya da çatılı iş yeri niteliğini belirleyin.
- Doğru hukuki yolu seçin: Normal dönem sonu, erken çıkış, ihtiyaç, temerrüt, tahliye taahhüdü veya başka bir kanuni sebebin şartlarını kontrol edin.
- Süreyi takvim üzerinde hesaplayın: Bildirimin son gününü değil, muhataba ulaşması gereken tarihi esas alarak güvenli gönderim zamanı belirleyin.
- Yazılı bildirim hazırlayın: Taraf, adres, sözleşme, fesih sebebi ve sona erme tarihini açıkça yazın; ispatlanabilir bir yöntem kullanın.
- Teslimi belgeleyin: Anahtar, sayaç, demirbaş, hasar, borç ve depozito durumunu teslim tutanağına bağlayın.
- Uyuşmazlık varsa doğru başvuruyu yapın: Dava şartı arabuluculuk, dava veya ilamsız icra seçeneklerinden somut olaya uygun olanı ve hak düşürücü süreleri kontrol edin.
Sık yapılan hatalar
- 15 günlük sürenin her türlü erken çıkışta geçerli olduğunu sanmak
- Ev sahibinin sözleşme bitince gerekçesiz tahliye yapabileceğini düşünmek
- Noteri her durumda zorunlu veya hiçbir durumda gerekli değil kabul etmek
- WhatsApp mesajını tek başına güvenli fesih bildirimi saymak
- Anahtar teslimini yazılı tutanakla belgelememek
- Erken çıkışta makul süre ve uygun yeni kiracı kurallarını dikkate almamak
- Dava ve icra için öngörülen bir aylık süreleri kaçırmak
- Arabuluculuk dava şartını kontrol etmeden tahliye davası açmak
Sonuç
Kira sözleşmesinin feshi, yalnızca “çıkıyorum” veya “sözleşmeyi yenilemiyorum” demekten ibaret değildir. Kiracı belirli süreli sözleşmenin normal sonunda ayrılacaksa en az 15 gün önce yazılı bildirim yapmalı; erken çıkışta makul süre sorumluluğunu ve uygun yeni kiracı imkânını dikkate almalıdır.
Ev sahibi ise belirli süreli konut ve çatılı iş yeri kirasını yalnızca sürenin dolmasına dayanarak sona erdiremez. On yıllık uzama süresi, gerçek ihtiyaç, yeniden inşa, temerrüt, iki haklı ihtar veya geçerli tahliye taahhüdü gibi kanuni yolların her biri farklı bildirim ve başvuru süresine bağlıdır. Hak kaybını önlemek için sözleşme ve belgeler somut olay özelinde incelenmelidir.
Sık Sorulan Sorular
Kiracı kira sözleşmesini kaç gün önce feshedebilir?
Belirli süreli konut ve çatılı iş yeri kirasında kiracı, sözleşmenin süresi sonunda çıkacaksa bitişten en az 15 gün önce yazılı bildirim yapmalıdır. Süreye uyulmazsa sözleşme kural olarak aynı koşullarla bir yıl uzar. Sözleşme bitmeden çıkışta ise TBK 325'teki makul süre sorumluluğu gündeme gelebilir.
Kira fesih bildirimi noter aracılığıyla mı yapılmalıdır?
Kanun her fesih bildirimi için noter şartı koymaz; konut ve çatılı iş yeri kiralarında bildirimin yazılı olması gerekir. Noter ihtarı, içeriğin ve bildirimin ulaştığı tarihin ispatını kolaylaştırdığı için güvenli yöntemlerden biridir.
WhatsApp veya SMS ile kira sözleşmesi feshedilebilir mi?
Sıradan SMS veya WhatsApp mesajına tek başına güvenilmemelidir. Kanuni yazılı şekil ve gerektiğinde imza şartının karşılanıp karşılanmadığı tartışma yaratabilir. İspatlanabilir, yazılı ve somut olaya uygun bir bildirim yöntemi kullanılmalıdır.
Ev sahibi sözleşme bitti diyerek kiracıyı çıkarabilir mi?
Kural olarak hayır. Kiraya veren, belirli süreli konut veya çatılı iş yeri sözleşmesini yalnızca sürenin dolmasına dayanarak sona erdiremez. Kanuni tahliye sebebinin şartları veya TBK 347'deki on yıllık uzama süresi oluşmalıdır.
Kiracı sözleşme bitmeden çıkarsa kaç ay kira öder?
Kanunda herkes için geçerli sabit bir ay sayısı yoktur. Kiracının borçları, taşınmazın benzer koşullarla yeniden kiralanabileceği makul süre boyunca devam edebilir. Uygun ve ödeme gücü olan yeni kiracı bulunması ya da taşınmazın yeniden kiralanması sorumluluğu daha erken sona erdirebilir.
Kira feshi ve tahliye davasından önce arabuluculuk zorunlu mu?
Kural olarak kira ilişkisinden kaynaklanan davalarda önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır. Kiralanan taşınmazın İcra ve İflas Kanunu'na göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler bu kuralın istisnasıdır.
