Ev sahibi, kira bedelinin düşük kaldığını düşünüyorsa kira tespit davası açarak mahkemeden kira bedelinin artırılmasını isteyebilir. Peki hangi şartlarda, nasıl ve ne sonuçla?
Türkiye’de kira ilişkisi genellikle yalnızca kira sözleşmesi ve her yıl yapılan kira artışları üzerinden konuşulsa da, işin bir de “yargı yoluyla kira belirlenmesi” kısmı vardır. Ev sahibi, kira bedelinin hem enflasyon hem de bölgedeki rayiç değerlere göre çok düşük kaldığını düşündüğünde, kira tespit davası açarak mahkemeden kira bedelinin artırılmasını isteyebilir.
Bu yazıda, “Ev sahibi kira bedelini artırmak için dava açabilir mi?” sorusuna kapsamlı şekilde yanıt veriyoruz. Hangi durumlarda dava açılabilir, kira tespit davasının şartları nelerdir, Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) ilgili hükümleri nasıl uygulanır, süreç kiracı açısından ne anlama gelir, mahkeme kararı geriye dönük etkili midir, hepsini adım adım ele alıyoruz.
Kira tespit davasının genel çerçevesi hakkında daha temel bir okuma yapmak isterseniz, “Kira Tespit Davası Nedir? Nasıl Açılır?” ve kiracının dava açma hakkına odaklanan “Kiracı Kira Tespit Davası Açabilir mi?” başlıklı yazılarımıza da göz atabilirsiniz.
Evet. Ev sahibi kira bedelinin düşük kaldığını düşünüyorsa kira tespit davası açabilir. Bu dava, kira bedelinin sözleşmeden bağımsız olarak, kanunun öngördüğü ölçütlere ve emsal piyasa değerine göre mahkeme tarafından yeniden belirlenmesini amaçlar.
Ancak ev sahibinin “keyfi” olarak dava açması yeterli değildir. Özellikle:
mahkemece dikkate alınır ve her somut olay kendi koşulları içinde değerlendirilir.
Kira tespit davalarının hukuki dayanağı Türk Borçlar Kanunu’ndaki konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin maddelerdir. Özellikle:
Yani ev sahibi her yıl dava açıp mahkemeden “daha fazla kira” talep edemez. Kanunun tanıdığı sınırlar vardır ve özellikle 5 yıllık süre, kira tespit davalarında kritik eşik olarak kabul edilir.
Uygulamada ev sahiplerinin kira tespit davasına başvurduğu tipik durumları şöyle özetleyebiliriz:
Ev sahibi açısından bakıldığında kira tespit davası, kiracıyı tahliye etmekten ziyade, kira bedelini “makul seviyeye” çekme aracı olarak konumlanır.
Konut ve çatılı işyeri kiralarından kaynaklanan uyuşmazlıklarda zorunlu arabuluculuk artık önemli bir aşamadır. Ev sahibi kira tespit davası açmadan önce:
Eğer uzlaşma sağlanırsa arabuluculuk tutanağı, icra edilebilirlik kazanabilir ve mahkemeye gitmeye gerek kalmadan yeni kira bedeli uygulanır. Anlaşma sağlanamazsa arabulucu, “anlaşma yoktur” tutanağı düzenler ve ev sahibi bu tutanakla birlikte kira tespit davası açabilir.
Ev sahibi kira bedelini artırmak için dava açmak istediğinde, dava süreci genel olarak şu adımlarla ilerler:
Süreç, mahkemelerin iş yüküne bağlı olarak birkaç aydan daha uzun sürelere yayılabilir. Bu arada kira ilişkisi genellikle devam eder.
Mahkeme, kira bedelini belirlerken yalnızca enflasyona değil, taşınmazın gerçek piyasa değerine de bakar. Dikkate alınan bazı unsurlar:
Kısacası mahkeme, “bu dairenin piyasadaki makul kira değeri nedir?” sorusunu yanıtlayarak yeni kira bedelini tespit eder.
Kira tespit davalarında en kritik noktalardan biri de kararın hangi tarihten itibaren geçerli olacağıdır. Genel ilke, kararın yeni kira döneminin başlangıcından itibaren hüküm doğurmasıdır.
Örneğin:
belirlenen yeni kira bedeli, çoğunlukla o dönemin başından itibaren geçerli kabul edilir. Bu durumda:
Bu nedenle, kira tespit davası yalnızca kiracı açısından değil, ev sahibi açısından da dikkatle planlanması gereken bir süreçtir.
Ev sahibinin kira bedelini artırmak için açtığı dava, kiracı açısından doğrudan “tahliye” anlamına gelmez. Kira tespit davasının temel amaçlarından biri, kira sözleşmesinin devamını sağlarken adil bir kira bedeli oluşturmaktır.
Ancak kiracı için şu sonuçlar söz konusu olabilir:
Kiracı açısından en önemli konu, dava sürecinde mümkün olduğunca ödemelerini aksatmamak ve bankadan, açıklama yazarak kira ödemesi yapmaktır. Elden ödeme, ispat sorunu nedeniyle ciddi risk taşır. Bununla ilgili detaylı bilgi için “Kira Elden Ödenirse Ne Olur?” başlıklı yazımıza bakabilirsiniz.
Ev sahibi için kira tespit davası, özellikle uzun yıllar aynı kiracı ile çalışılan ve kira bedelinin piyasaya göre geride kaldığı durumlarda önemli bir araçtır. Avantajlar:
Ancak dava açmadan önce şu noktalar da dikkate alınmalıdır:
1. Ev sahibi her yıl kira tespit davası açabilir mi?
Hayır. Kira tespit davası her yıl başvurulan rutin bir yöntem değildir. Özellikle 5 yılı dolduran sözleşmelerde, kira bedelinin emsal ve ekonomik koşullara göre ciddi şekilde geride kalması halinde gündeme gelir.
2. Ev sahibi dava açtı diye kiracı hemen çıkarılabilir mi?
Kira tespit davası, doğrudan tahliye davası değildir. Amaç kira bedelini belirlemektir. Tahliye, ancak farklı yasal sebeplerin (ihtiyaç, yeniden inşa, iki haklı ihtar vb.) varlığı halinde, ayrıca açılacak davalarla gündeme gelir.
3. Karar çıktığında yeni kira bedelini kabul etmek zorunda mıyım?
Mahkeme tarafından belirlenen kira bedeli yasal kira bedeli haline gelir. Kiracı bu bedeli ödemezse, zaman içinde hem icra hem de tahliye süreçleri tetiklenebilir. Bu nedenle kararın dikkatle değerlendirilmesi gerekir.
Ev sahibi, kira bedelinin emsal ve ekonomik koşullara göre ciddi şekilde düşük kaldığını düşünüyorsa kira tespit davası açarak mahkemeden kira bedelinin artırılmasını isteyebilir. Ancak bu hak, sınırsız veya keyfi değildir. Türk Borçlar Kanunu, hem kiracıyı hem de ev sahibini koruyan dengeli bir sistem kurmaya çalışır.
Dava açmadan önce veya dava ile karşı karşıya kaldığınızda, kira bedelinizin yasal artış oranını görmek için kira artışı hesaplama aracımızı kullanabilir, mevzuatın temel hükümlerini Mevzuat sayfamızdan inceleyebilirsiniz.
Unutmayın: Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır. Somut kira sözleşmeniz ve özel durumunuz için en sağlıklı adım, alanında uzman bir avukattan hukuki görüş almaktır.
